王曙煜：奥园商业发展战略规划解析 商住双线布局五大经济圈

　　王曙煜： 各位尊敬的同行、专家，各位来宾朋友们，大家下午好！在这里由我代表奥园集团先跟大家分享一下我们经营的奥园商业地产发展的蓝图。

　　首先允许我介绍一下奥园，奥园集团在07年10月9日在香港联交所上市，10多年来以创新的复合模式理念指导我们的开发房地产，把运动、养生、和健康的生活概念带进我们的小区，在未来战略下集团将秉承构筑健康生活的品牌理念，专注于住宅和商业地产的双线开发，在10多年开发过程当中奥园获得一系列的荣誉奖项，在这里就不一一介绍。

　　在新国五条，房产税的政策影响下，中国房地产市场又步入新调整期，很多现象都会昭示着商业发展将是焦点也是热点，同时各地的政府纷纷出台的一些城市跟区域发展规划，就拿广州来说，南沙的国家级新区的设立，国际金融城规划等等，我们看到随着实体经济回暖，商业租金攀升，也推动商业地产向上发展的势头。

　　商业地产的不限购，不限贷，投资者的眼光也都转向商业地产，也促使我们所有一些开发商在这里找到商机和热点，加大投入。

　　但是在传统的商业模式下，我们一般会看到他的一些经营不善的弊端，在前期的研发过程当中，在施工的建设过程当中，在销售的环节以及到后期的商业经营这个环节当中，这些环节的脱节，导致商业运营模式不很成功，奥园集团在这样一个背景下我们做了摸索和探索。

奥园集团副总裁 王曙煜

　　结合现在新商业地产的发展，大家都在讲一个全价值链的资源整合，从市场调研到定位，到规划设计，到建筑施工再到销售，以及经营，达到资产升值这个全过程，全程招商过程，在招商指导全线达到资产升值，在这样一个新业态下，奥园集团商业定位在这里也是我们自己想去实行的，引领这种体验式的商业，践行体验式商业。体验式商业最大的区别就是在传统的商业项目，按步就班模式下面用招商现行去指导，入住商家的档次，业态，规模以及招商上面反馈各种规划设计，建筑施工，增强投资者的信心，最终可以达到商业繁荣，提升租金水平，促使整个资产的升值。

　　注重量身订做，消费者的最终体验感，奥园地产定位，商业地产的定位再这样一个形势下我们有这样的指导方针，体验式商业刚才也说过，最大的形态因为在树立以人为本这个理念下，更注重我们跟消费者之间的参与、互动，感受，最大特点包括集客能力还，消费时间重复，长，对其他业态的消费有显著性带动，最终可以达到有效的缩短新商业市场培育期。

　　从消费者的心里出发，不仅重视我们的产品功能，而且体验到产品审美，象征意义，使消费者获得最舒适的体验，这是我们在奥园定位当中注重消费者的体验的感受几个方面，会把奥园资源进行整合，同时我们很注重在消费者的参与当中的业态，比如说我们的电影院，电玩城，儿童天地等奥园特色养生这一系列都是我们在注重消费者参与过程当中重视几个点。

　　谈不上是成功案例，有一个案例分享，这是我们刚刚取得成果的项目，奥园广场在12年以96%以上的招商率在12年12月20日正式开业，这个项目我们最早的定位是给一个国际级购物中心的发展的蓝图下面，在96%以上的招商率，现在我们的营运日人均人流量超过2万，也是创造番禺区商业奇迹，这个项目低处奥园中心城，很多专家和朋友都看过了，总建筑面积25万平方米，集购物中心，步行街，酒店式公寓等三大业态的板块，集购物、餐饮，休闲，娱乐，亲自，办公等一系列为一体，更加关注消费者的舒适，身心愉悦，慢节奏的生活拍，为消费者营造更美好，体验的消费氛围。

　　在这里可以去分享一下当时招商业态的配比下，大家都知道从传统的零售一般占购物中心60%以上，这是传统商业的配比，我们对这个项目在开发前的定位当中，确定的要以体验的消费为中心下，在传统零售业受到一系列的冲击情况，在传统传授比例由60%下降到40%以内，将更多资源分配到了刚才所说体验式商家，包括我们的餐饮、娱乐这一块，加上我们的主立面，体验式商业，这个比例占到整个商场购物60%，在这个主力上面我们更加注重结合这个点，体现就是要强调区别我们跟传统的百货，传统的购物中心提供完全不一样的生活方式更体验式购物的环境，更加强调我们在后期一直倡导着（英文）经营理念，也就是说我们更加突出强调未来的经营当中有更多和谐、家庭的，温馨的购物感受。

　　同时在介绍国际级购物中心的定位下，我们更突出在品牌的维护度上的配比，奥园广场在商家的配比当中，整个国际1、2线的配比占20%，一线品牌占70%，90%都是经过我们严格筛选回来，国内外最好的商家，举例向（英文）这些，他是整个广州里面是首家连锁开店，像（英文）同时以旗舰店的形势进驻，整个广州全品牌系列的进驻，在后期的运营过程当中，我们也很强调这种体验感觉，在装修，配套设施，服务，商家品牌的升级当中，我们强调体验式的感受，达到最终的双赢。

　　在后期，现在还在经营当中，仍然有很多需要改善的地方，升级的地方，但作为奥园广场是奥园集团进驻商业地产首发之作，首个大型综合商业项目，承载我们双线战略实施，肩负打造奥园商业地产的重任，从拿地，规划，运营等一系列的环节当中都把刚才的理念一一的注入进去，现在通过我们的后期精细化的服务管理，一步一步迈向成熟。

　　我们还有一些案例可能今天晚上在座的嘉宾可以感受到，我们在汉溪长隆这个项目，这也是值得多说一句话，这个项目首先是集团里面重点项目，也是番禺重点项目，这个项目直接在地铁线上，直接接长隆两千万客流的客流线上的地铁双盖项目，这个项目也是体验式商业，分类时尚天地，儿童天地，休闲娱乐的三大业态，这跟前面所说奥园商业将来走一些线路，我们基本上按照这个线路来走。

　　看一下奥园下一步的商业布局，整个奥园商业布局首先依托集团产业，在珠三角，长三角，环渤海等五大经济圈的优势共同跟住宅线实现商住双线同步发展，目前开发商业项目已经有17个，酒店有2个。

　　看看我们的行动，我们在商业战略当中的行动，我们主要从六大体系里面做一个保障。拿地前期，拿地选址，定位与规划，招商执行，我们合作伙伴，团队，最后达到价值平台的连接，在拿地跟选址上，我们主要以双聚焦法则选择，聚焦中国最具增长力城市，现在五大经济圈也是在这样一个选址下面选定我们的商业这一块的。

　　在双聚焦这个法则可能大家都在这里，就不一一说，我们有一些项目，我们在项目五公里范围内我们对人口密度有调查，对项目的主要交通，我们的干线等都有一个要求，同时也要位于城市副中心，或者枢纽中心地段，定位跟规划当中主要从纬度做保障，第一在城市的纬度，区域纬度上面，这里面我们会选择区域消费比较强，竞争力有特点，配套完善，在本体、商家纬度也做定位，从项目的主要地块和合作伙伴的诉求沟通，最后达到消费者的纬度，在消费者的需求指导上面，包括横向纬度，纵向纬度上面，在研发设计过程当中一种全程无缝的对接。

　　全范围的整合，多角度的思考，从最早投资发展过程当中拿土地开发，研发设计中心，营销设计中心的定位指导，再到商业集团的资源配合和合作商家的沟通，同时我们还会应用专家，第三方机构论证，从后期，从经营为出发点给我们做一个验证，保障这个全范围的整合和保障多角度的思考，在招商的执行当中，现在大家谈这个叫订单式商业不是首创，为什么会提？新订单的地产？这主要就是我们在各个行业的经验基础上结合我们自己体验式商业和特点对订单地产有一个新的理念的提升。

　　我们称之为这个叫新订单的地产，首先我们会在与品牌商家联合的选址上面请到我们的意向商家进来，给我们一些建议，然后在后期输入我们的一些设计应用条件，保证快速开工，在平均的租金上面我们也有一个意向，在先租后建也是保障我们一系列的能够顺畅的。

　　在价值链的一些维护，在地产，商业跟物业的三剑合璧，铸就新的商业价值的平台，整合奥园集团商业部分，地产部分，物业经营三大业务板块资源，营造一个专业的招商经营管理平台，把传统物业升级管理，升级资产管理全局面，创造可持续性反应的多赢格局。

　　这一块我们在行业里面选择传统性、投资性的，资产管理性的对比，这个对比里面传统的投资型会偏重于在开发商，基本上在产品开发完之投资人购买后续就没有一些负责了，但在这个过程当中购买的环节和收益，获益的途径当中都有很多缺陷，在资产管理上面，我们更加注重首先我们会更加注重在投资需求的设计，投资人购买情况下由开发商建立资产管理平台给投资人提供一种菜单式的方案，投资人可以灵活选择所购买的资产处理方式，这种模式保证下达到后期可以选择一个奥园商业公司统一经营，统一出租等实现最大收益，这是我们的对比。

　　完成这一系列之后我们需要有一个卓越的团队，奥园集团在前两年专门成立一个资产管理有限公司，为我们的商业物业作出资产的保驾护航，这里面我们应用一些丰富规划的招商和经营管理者，同时在优秀的奥园集团执行力文化下面，从我们的员工、职业精神，专业度上面保障我们给投资者保驾护航成功的基因！

　　在运营的管理策略上面，我们主要就是实现五个统一：统一定位，统一规划，统一招商，统一的经营，统一的管理。

　　最后强调一下我们非常重视我们的合作伙伴，在这里我们加大的奥园会的平台，奥园由奥园集团发出面向广大战略合作伙伴商家的联盟主席，通过奥园会的商家，我们共同拓展，资源共享，达到合作共赢的目标，奥园会在这里，奥园会的商家可以同不仅从一开始就是我们的工程，规划对接上面，项目拓展上，验收交付，工程配合，会员服务，经营服务等都跟我们奥园商家打造良好的服务，拿出双向的资源整合和优惠。

　　目前为止奥园会通过我们项目成功合作，我们的合作资源商家达到200家，今年我们意向达到1000家，这是刚才说到商业上面的最大保障，当然奥园集团在商业发展过程当中，首先我们会坚持与在集团的商住双线这一条战略下面指导我们的商业发展，我们的愿景也是希望能够围绕在珠三角环渤海，中西部，长三角等这些区域布局当中，巩固地位，实现我们的资源高度融合，打造体验式商业模式，打造和完善商业的应用平台，增强招商能力，扩大我们的合作伙伴，提升资源整合的配置能力，在未来我们的三年项目当中我们项目还有很多，有在广州奥园城市天地，养生广场，奥园国际中心，江门，南沙等等都有设立项目，未来奥园集团商业发展过程当中，我们会加快推出商住双线发展战略步伐，不断完善和提升，各方面的能力，引入更多更好的合作伙伴，实现共同成长和双赢的愿景，谢谢大家！