雅戈尔4.8亿退地亏损创纪录 声称房地产业务未收缩

　　雅戈尔（需求面积:100-300平方米）杭州申花地块停摆的消息终于得到了印证。6月20日晚，雅戈尔发布公告称，放弃该块土地开发，将4.842亿元合同定金全部计提了减值准备。

　　申花53号和56号两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。当年11月30日，雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下这两块地，平均楼面价接近18000元/平方米。但拿地之后，雅戈尔一直未实际投入开发。两块地的命运也就成了一个谜。

　　雅戈尔在6月20日的公告中称，“2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化。”因此经过考量，雅戈尔“授权杭州置业管理层”，解除土地出让合同。

　　不过，6月21日，雅戈尔董秘刘新宇表示：“申花地块一直是由子公司杭州置业负责经营运作，集团董事会这边也是上周才接到汇报，要停止开发。因此在本周讨论通过。”2013年第一季度，雅戈尔净利润为2.64亿元，4.8亿元的减值无疑将影响雅戈尔的中报业绩。

　　回顾这几年的楼市，这几乎是历次“退地”事件中企业损失金额最大的一次。此前苏宁环球在2008年因退出上海南京东路163地块，损失4.4亿元。

　　雅戈尔并不就此认输，刘新宇介绍：“公司房地产销售还是很良好的，预计到今年年底将实现结转收入80亿元左右。房地产还是我们的主业之一。”

　　曲折隐情：交地难之故？

　　申花地块从雅戈尔刚买到手开始，进展就不顺利。

　　2010年九十月间，雅戈尔两次出手，先是以33.93亿元的价格拿下上海长风地块，再以24.21亿元拿下杭州申花地块。但两块地的命运却迥然不同：雅戈尔“长风雅仕名邸”已在今年1月19日开盘，目前正在大规模宣传推介；但申花地块却落得退地的命运。

　　其实从申花地块的土地出让金支付过程中，就能看出其中的不正常之处。

　　2010年12月3日，雅戈尔杭州置业与杭州市国土资源局签订土地出让合同，约定第一期土地出让款合计12.1亿元。但在2011年雅戈尔的年报上，截至当年12月31日，雅戈尔只支付了7.91亿元。

　　直到雅戈尔2012年中报，申花地块才又出现在公众视野中。公司披露向“杭州市国土资源局”预付了12.1亿元土地预付款。

　　土地出让金计入预付账款的情况并不多见。一位房地产行业分析师表示：“如果开发商支付了部分土地出让金，而土地证还没拿到，这种情况下才会记为预付账款。”

　　这一说法和坊间关于“申花地块交地难”的传言不谋而合。从2011年11月开始，就有说法称杭州方面约定的交地时间为2013年6月份。也就是说，此前被曝雅戈尔申花地块迟迟未能动工，可能并不仅仅是雅戈尔方面的原因。

　　另外，按照财政部和国土部发布的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，“分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年”。从签订合同的2010年12月3日开始算起，雅戈尔早就应该在2012年之前就将24亿元的土地出让金交齐。但从财务报表和6月20日雅戈尔的公告中看出，雅戈尔所缴纳的也仅仅只有12.1亿元而已，即合同金额的50%。

　　申花地块到底出了什么事？6月21日，刘新宇表示：“申花地块的经营一直是子公司杭州置业负责的，关于停止开发一事，之前他们从没报上来过。我们也不了解具体的情况。”

　　此前发生的多起退地事件中，也不乏开发商所交保证金“完璧归赵”的案例。有业内人士指出：“如果是杭州国土方面的原因造成无法开发，雅戈尔或许还能拿回4.8亿元的定金。”

　　雅戈尔方面表示，项目的具体问题应咨询杭州市国土资源局。但6月21日，记者未能从杭州国土局获得进一步的信息。

　　地产业务不收缩

　　雅戈尔对房地产业务的锐气并未被此次退地事件所挫。刘新宇表示：“公司今年还在宁波拿了很多地。”

　　资料显示，今年1月15日和1月30日，雅戈尔分别斥资1.65亿元和3亿元，拿下宁波两块土地。5月份，雅戈尔更是连续出手，拿下宁波四幅地块，合计资金19.1亿元。这几块地楼面价都不高，雅戈尔算是捡了便宜。

　　刘新宇表示：“截止到2012年年底，公司在建项目共12个，待建项目7个。加上今年新增的这几个项目，公司的房地产业务并不存在收缩的问题，从这些土地储备就可以看出来。”

　　雅戈尔一直奉行“三驾马车”的发展逻辑，即服装、房地产和金融投资三大主业。但2011年以来，随着二三线城市房地产的低迷和股市的不振，“三驾马车”失灵的说法不绝于耳。雅戈尔也明确表示将回归主业，着重在服装领域深耕发力。

　　因此，此次退出申花地块，也被外界解读为雅戈尔地产业务收缩的前兆。但刘新宇的表态无疑说明：房地产还是雅戈尔的主要发展动力之一。

　　从雅戈尔的财务结构可以看出，近三年来公司的偿债能力相对稳定，并没有大起大落，融资渠道也比较顺畅。这或许也是公司董事长李如成还能“稳坐钓鱼台”的原因。

　　但服装行业整体表现不佳，却正如“温水煮青蛙”一般，考验着业内所有企业的耐心。今年一季度，雅戈尔净利率跌落到8.21%，而去年这个时候公司净利率尚保持在12%以上。随着人民币升值等一系列宏观环境的改变，服装行业今年的景气程度很难乐观。

　　雅戈尔也在筹划做一些改变。刘新宇表示：“公司正在逐步从单纯股权投资转为产业投资。去年11月，公司参与中石油西气东输三线项目，投资了30亿。这个项目未来应该会有很好的回报。”