赢盛中国研究：国内创意产业园的四大主流开发模式及案例分析

　　创意产业园作为一种产业集聚的形式最早兴起于欧美国家。按园区形成方式和核心竞争力的划分，可以将欧美发达国家创意产业园区的发展模式分为“艺术联姻商业”的模式、政府引导为核心的模式、“文化底蕴助推创意区”的模式、产业链为核心的模式和科技为核心的模式五种模式，而在我国文化旅游创意产业园区开发现有四大主流模式。

　　一、主题公园模式

　　文化旅游创意产业园区的主题公园模式并非指一般意义上的旅游主题公园，而是经过创意整合后的，为了满足旅游者一站式、多样化休闲娱乐需求而建造的，具有创意性和策划性活动方式现代旅游目的地。它以“欢乐秀、梦工场”为创意吸引物，以“欢乐冒险、幸福等于一切”为核心体验，充分利用主题品牌和环境效益，带动地产、影视、传媒等关联产业的发展，形成非常完善的主题公园产业链。成熟的主题公园模式以香港迪斯尼乐园、华侨城LOFT创意园区为代表。

　　案例：杭州宋城景区

　　1994年，杭州宋城集团以《清明上河图》为摹本，开发建设宋城主题公园，由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋城主要分为《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。为了提升景区的影响力和文化含量，先后投资6000万元，在宋城内建造了大剧院，采用先进的灯光、音响、舞美、服装等表现手段，作为景区的配套演出项目。

宋城景区优劣势

　　二、影视（动漫）基地模式

　　影视(动漫)基地模式是指将静态的影视(动漫)基地旅游资源经过创意活化，让游客体验影视角色参与、影视独立创作(DIY)、影视(动漫)文化主题教育，形成的影视旅游一站式观光体验活动区。此模式下的建设重点是影视(动漫)主题街区(影视shopping mall)的打造，提供高品位的休闲、娱乐、地产及教育培训服务。在影视(动漫)基地内不但有游客的影视体验观光，更主要的是带动包括录影带、剧照、影视服装等影视关联商品的销售，融餐饮、住宿、娱乐为一体的影视酒店或影视人俱乐部休闲，特色酒吧、茶座、特色店的发展。国内的横店影视城、北京怀柔影视基地、上海国家动漫游戏产业振兴基地、无锡影视基地是此模式的典型代表。

　　案例：横店影视城

　　横店影视城地处浙中黄金旅游线上，距上海380 公里，距杭州、温州各180公里，距东阳市区18公里，距义乌市区36公里，是亚州最大的影视拍摄基地，被评为国家AAAAA级旅游区。横店影视城下辖12个影视拍摄基地，总计用地4963亩，建筑面积495995平方米。

　　模店影视城的发展模式除了推动了自身的发展，还直接带动了相关产业的消费，也拉动了横店整体经济的增长。据统计，自1996年以来，横店集团累计投入30个亿资金兴建横店影视城。2002年横店影视城接待游客128万人次，2011年到横店旅游的人数超过 1200万，实现收入 60亿元。 2012年横店影视城接待的游客量达到 1177万人次，接待剧组 150个，累计接待剧组近1300个； 2012年横店镇农民人均收入达到 2万多元，同比增长 12%。目前，横店影视城产业化发展已经形成了一条以影视拍摄基地为依托、以影视文化为内涵、以旅游观光为业态、以休闲娱乐为目的、多行业发展的影视文化产业链。

　　横店影视城的发展模式

　　三、艺术园(社)区模式

　　艺术园(社)区是指艺术家和商业文化机构成规模地租用和改造因历史原因留存下来的城市工业空置厂房，使其发展成为集画廊、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等于一体的具有一定规模的融入了旅游活动的艺术创意集聚区。集聚区内的闲置厂房、废旧设施经改造后，成为新的建筑艺术品，继承了城市的历史文脉，形成了城市发展新的范式，既是实用的体现，又达到了审美的效果。艺术园(社)区内所形成的具有国际化色彩的“SOHO式艺术方式”和“LOFT生活方式”成为城市旅游的新兴吸引物。艺术园(社)区模式是当代艺术、建筑空间、文化产业、历史文脉及城市生活环境与城市旅游的有机结合，带动了艺术设计、工业生产、装饰展览、主题地产等相关产业的发展,给城市旅游发展带来新的亮点。北京798艺术园区、上海8号桥艺术区、上海M50艺术基地、杭州LOFT49社区是此模式的典型代表。

　　案例：上海8号桥

　　上海8号桥位于位于上海卢湾区建国中路、重庆南路口、北邻上海三大顶级CBD之一的淮海路商圈，属于第二类由老厂房、老仓库改建的创意产业园区。

　　2003年之前，8号桥还是上海汽车制动器厂的老厂房。园区一期（8号楼）建设面积4000多平方米。园区二期“上海时尚创作中心”项目（包括1-7楼）建筑面积近10000平方米。8号桥已经成为了建筑、家居、艺术、广告、软件、电影、出版、时装设计等新兴产业的汇聚中心。进驻了加拿大多伦多的B+H建筑和室内设计事务所、日本HMA建筑设计公司、法国F-emotion公关公司、中国香港导演吴思远的电影后期制作工作室、曾设计过金茂大厦的SOM建筑设计事务所等诸多中外创意设计机构。

　　园区内已先后有法国文化周、澳大利亚旅游节、上海国际时装文化节、顶级汽车推介会和超级模特大赛等数十个重大活动举行。

　　以“留”为主的保护性开发模式

　　四、新兴街区模式

　　新兴街区模式是指在新城建设或是旧城改造的过程中，作为文化传承的老建筑、老街区不是被习惯性地拆除，而是通过以全新的“IN”生活体验为旅游创意，使其成为新的街区、焕发新的生命，从而成为吸引游客的新亮点。游客的增加给新兴街区的商铺带来人气，拉动体育运动、艺术设计、旅游地产等相关产业的发展。“IN”代表的是“流行前卫”、“潮流健康”，“IN”生活方式主要包括:在生态酒店体验太极、瑜伽、普拉提等天人合一的原生态修行活动；在SPA生活馆体验水疗按摩以达到去除疲劳、恢复神采的目的；在茶道馆、香道馆学习礼仪，品香、点茶以平和心态、修身养性等等。北京什刹海、上海新天地、重庆黄桷坪涂鸦艺术街是新兴街区模式的代表。

　　案例：上海新天地

　　上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧匙为基础，改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。 

　　这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门。但是，每座建筑内部，则按照21世现代现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。

　　新天地模式的特点

　　新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。这个项目东至西藏路，南到合肥路，西临马当路，北达兴安路，规划占地面积52公顷，总建筑面积160万平方米，涉及23个街坊，7万人口，52公顷的太平桥工程要耗资人民币250亿。

　　在这样的背景下，由瑞安集团分期开发，把这一地区改造成一个标志性的现代化综合园区的工程被确定下来：约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心，西面就是集餐饮、商业、文化和娱乐功能为一体的新天地广场，北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区，南面则是大面积的住宅小区，东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼。

　　A.整体策略

　　新天地广场定位根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

　　B.规划理念

　　新天地以“一大”会址所在的兴业路为中轴，分为北里和南里。北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。

　　C.成功效应

　　上海新天地作为一个成功的旧城改造项目，目前已经被当作国内旧区改造的样板。国内如北京、杭州、宁波、青岛、桂林、南京、重庆等地陆续前来考察学习，有意借鉴新天地的理念，应用到当地的旧区改造项目中。

　　（全文引自赢盛中国《商业地产决策参考》第11期）