“疯狂”的无锡商业格局：总建筑面积约1600万平方米

锡城一些商场已经开始年中打折活动。

　　后天，百联奥特莱斯将正式开业。而在一周前，惠山万达店刚开业。今年下半年，苏宁、恒隆也将相继开门迎客。最近几天，微信中疯传着一篇名为“疯狂的无锡商业格局”的帖子，帖中列出了刚开业或即将开业的购物中心、商业广场18个，不少网友对此表示出了“供过于求”的担心，有人甚至还提出了“过剩论”：无锡就这么大，如此多的商业体是不是太多了？

　　“疯狂”的无锡商业格局？总建筑面积约1600万平米

　　这篇“疯狂的无锡商业格局，这是要赶超上海吗？”的帖子，列举了无锡近期有望开业的商业体：

　　1、海岸城，五星级酒店集团凯悦旗下的hyatt place和公寓式酒店hyatt house入驻；

　　2、无锡苏宁广场（需求面积:30000-150000平方米）；

　　3、茂业城无锡二期，江苏第一大购物中心；

　　4、新区茂业百货（需求面积:30000-50000平方米）、茂业一百胜利门店；

　　5、惠山万达广场（第四店）；

　　6、无锡恒隆广场（江苏第一家）；

　　7、华润欢乐颂锡沪路店；

　　8、万象城；

　　9、台湾新光百货北塘店；

　　10、崇安天街；

　　11、银辉中心；

　　12、明发广场；

　　13、百乐时代广场；

　　14、世贸购物中心；15、百联奥特莱斯；

　　16、哥伦布广场崇安区二期；

　　17、哥伦布广场新区；18、英特宜家无锡购物中心。

　　经市商务局相关负责人确认，明发广场项目还无法确认，台湾新光百货已经改为上海盛唐，其余都是要按计划在今明年开出的。根据相关部门提供的一张列表，据不完全统计，仅内环内就有苏宁、恒隆、世贸国际广场、保利、红豆国际广场，南有新区哥伦布广场，北有金太湖国际城，西面有滨湖万达，东有广益哥伦布广场。太湖新城内除海岸城等还有博大假日广场，锡东新城还有深港亚太中心、五洲国际广场；惠山新城有万达、锦绣商业广场；锡西新城有亿丰时代广场、五洲国际装饰城，此外还有大量乡镇综合体。细数下来，有近30个。而根据此前建设局副局长、政协委员邵崇裕去年对无锡综合体做过的一个调查统计显示，目前无锡市区建成和在建的城市综合体有33个，总建筑面积约1600万平方米，计划总投资超过1000亿元。如果加上各种商业街，无锡所有的总商业面积数将更加庞大。另外，随着明年地铁1号线通车，地铁商业也进入人们的视线。三阳广场下方已经挖出了一座地下城，将有大量的商业配套，直达百盛、大东方、恒隆。仅1号线就规划有6条地下商业街，集中分布于老城区商业区、副中心区和无锡新CBD区三个有商业价值的区域。

　　2号线规划有5条地下商业街。1号线站厅商业总面积约2800平方米，2号线站厅商业总面积约1200平方米。尽管目前地铁还未完工，但先期包括大东方百货、肯德基、麦当劳、国网手机等首批商家已经签下“承诺书”，共签约12个项目，资金总额约12亿元。1号线上将重点开发三阳广场站、胜利门站、南禅寺站等几条地下商业街。尽管长期以来中山路南北冷热不均，但届时茂业一百胜利门店开业，胜利门、三阳广场、南禅寺在地下连通，3条商业步行街进一步聚气，或许可以拉大中山路的“热段”。

　　明年下半年尘埃落定，最晚2015年将大洗牌

　　一般来说，购物中心至少相距10-15公里。但从现在而言，市中心八佰伴、大东方、百盛屹立，恒隆、苏宁9月开业，相距远不到这个距离，市中心商圈将进一步升级。市中心外围，万象城、海岸城在建；惠山万达已经开业；新区奥特莱斯即将开业，现有宝龙、新之城等多座城市综合体……之后，市中心银辉中心、崇安天街项目都预计在近几年内投用，加上大量的社区商业，业内人士预计明年下半年左右，无锡商业格局应该就会尘埃落定。那时候市中心两家现有“巨头”八佰伴、大东方也基本调整完毕，各店开业成功，地铁通车，交通便捷；地铁商业开启，各个商业综合体消费日趋稳定，“大的斗大的，小的斗小的，”预计最晚到2015年无锡商业格局就会面临洗牌。

　　有业内人士表示，一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万。根据《2011年度无锡人口发展报告》，锡城常住人口达到643.22万，以此折算成综合体数量，应该不到20个。城市应有的商业量究竟是多少，无锡是多了还是少了？对于这个问题，业内人士都认为应该往未来看。未来城市发展规模，人口发展计划，一系列医疗、教育、文化等的配套是多少？只有回答完这些问题，才能大致回答无锡是否能消化掉这么多商业。而不应只站在本地常住人口的角度考虑，要考虑未来城市的发展和农村城镇化进程。有媒体分析指出，上世纪七八十年代，上海商业主要集中于三街一场(南京路、淮海路、四川北路、豫园商场)，呈现带状分布。但在地铁建造后，零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。譬如随着地铁一号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈逐渐发展起来，商业布局开始向圈状发展。以黄浦区为例，“十一五”期间就打造了三大商圈：外滩经典综合消费圈、南京路西藏路综合都市消费圈、豫园历史文脉综合消费圈。此外，还有虹口足球场长峰虹口商城商圈、莘庄地铁总站以27万平方米仲盛摩尔为核心的莘庄商圈、浦东陆家嘴竹园商贸区等，可以说，更多的商业综合体在经过磨合和发展后找到了自己的位置。

　　此外，商业“过剩论”还应该考虑一个因素，就是旅游。常去北京、上海等地的李小姐对此印象深刻：北京堪称购物天堂，虽然商场多、租金贵，但是并没有人担忧商业过剩，因为有大量旅游消费在支撑。换句话说，如果无锡的商业能够产生规模效应，将商圈做大做强，辐射到长三角其他城市，那么现有的商业体量要消化也未必困难。

　　招商竞争会更加残酷，社区商业正在崛起

　　然而，就眼下来说，大量购物中心的投运必将使无锡的商业竞争进入白热化阶段。“即使是中山路，也有很多空置铺位。”大东方副总缪军直言，未来招商会更有难度。现实支持了这种观点：前段时间关门的大洋其实在最后阶段仅仅微利经营，茂业购物中心迟迟未开业，有业内人士透露也是招商原因。

　　不仅是无锡，目前全国多个地方的商业地产呈现井喷状态，不少已开业的商业综合体经营情况并不理想。记者查询网上资料获悉，顶着“世界最大购物中心”衔头的东莞新华南MALL生活城，日前被网友曝出“商家撤走，几成空城”的现状；建筑面积超过50万平方米的青岛宝龙城市广场，其中近8成商铺空置；就在不久前，进入沈阳5年的日本伊势丹百货，通过官方网站发布消息正式宣布闭店停止经营……

　　过去，城市综合体的广告以及流传的成功关键要素是“地段”，地理位置决定一切。然而，随着市场竞争的白热化，最关键的要素已经变成“定位”。而定位由什么决定？自然是品牌。“商场、购物中心间的竞争，其实就是品牌的竞争，”一位在中山路某商场做管理的人员告诉记者，目前商场间的竞争非常残酷。尤其是各个商场的一楼更是商场档次的象征，有限的大牌都是各家的争夺对象。而如此多的综合体、购物中心开业，品牌重复度也会大大提高，造成同质化竞争。另外，每个购物中心基本都有大卖场，大卖场之间也是一场激烈竞争。“商业多不多看城市容量，生与死则看企业实力，”缪军直言。另一方面，无锡社区商业正以不可忽视的速度崛起。从永乐路家乐福到准备开业的华润欢乐颂，再到今年初天润发在锡东新城高价拿地，准备借着城镇化的东风在这块地上盖一个社区商业中心。随着社区商业规划的逐步完善，万达、哥伦布、宝龙广场等城市综合体逐渐成为社区商业发展的重要载体。在社区城市综合体内，很多时尚服装品牌更是以超大面积的形象店、旗舰店出现，面积超过市中心专卖店。比如万达的ZARA。市商务局有关负责人认为，社区商业适度集中配套，有利于聚集人气，形成规模经营效应，使商业配套更为合理。但不可忽视的是，社区商业的崛起，正在分流核心商圈的人流量。最先受到冲击的是核心商圈的一些定位时尚流行的品牌服装店，如中山路上近3成小店关门就是例子。

　　打造城市商圈应该有专业的商业规划

　　目前无锡已经有多个商圈：中山路商圈、河埒口商圈、太湖广场商圈……其中最引人注目的还是中山路商圈。观察众多购物中心的布局，除了恒隆和苏宁两大巨头选址中山路外，更多购物中心偏向城市外围，形成了乡镇购物中心和新城购物中心两种明显发展趋势。

　　去年6月底，梅村五洲国际广场开业；同年9月，位于惠山区的嘉阳生活购物广场项目正式开业；今年元旦，继广益之后新区哥伦布广场也开业了；相隔不到一个月，同样是五洲旗下的羊尖五洲国际广场项目开业。而记者从规划部门获悉，城际铁路惠山站的奥凯城市广场也完成了方案设计。此外，硕放香梅哥伦布、平湖天地商业广场、洛社哥伦布六龙城……大量综合体纷纷下乡。这些乡镇购物中心并不是以形成商圈为目的，相对巨大的体量让一座单店就能辐射周边区域。

　　不过也有业内人士指出，打造城市商圈应该有专业的商业规划。商圈是需要经营的，要形成一个商圈，不能仅仅依靠单店，单店即使其体量再大也难以独木成舟。