成都写字楼租金现马太效应 顶级与甲级租金差拉大

　　关键词

　　写字楼租金现形

　　“出租难，小业主相互压价，天府大道侧的写字楼租金竟然只能达到30元/平方米/月！”已交付写字楼的真实租金，让写字楼市场迎来巨大压力。今年成都写字楼物业的交付量在200万平米以上，其中仅甲级写字楼就有逾50万平方米将于下半年陆续供应入市。5月新出炉的高力国际《成都甲级写字楼市场白皮书》称，供应高度同质化、集中化导致成都写字楼投资回报率（7%-9%）面临下行压力。

　　从2010年开始，供应的激增让成都写字楼市场的竞争日趋激烈，不少专业机构和业内人士早在一年前提出，由于大部分在前两年出售的写字楼会集中在2013年交付使用，成都写字楼招租竞争将进入白热化程度。记者的调查显示，2013年上半年成都写字楼租金呈现马太效应，配置越高、地段越好的顶级写字楼租金均价在130元/平米·月以上；占据市中区黄金地段的优质写字楼租金在80-110元/平米·月；而在供应量大的天府大道，普通甲级写字楼租金仅在70-90元/平米·月，非甲级写字楼则更低。

　　城南租金两极分化明显，空置率高

　　2012年交付使用的近250万平米写字楼入市后，在2013年上半年呈现出租金两极分化的态势。记者市场调查后发现，写字楼较为集中的城南，租金的差异愈加凸显，同样是甲级写字楼，租金的差价甚至达到50~70元/平米·月。以中海·国际中心为例，租金均价一直维持在140元/平米·月，而在天府大道两侧、金融城板块，不少号称国际甲级标准的写字楼物业租金仅能达到70~90元/平米·月。此外记者还了解到，城南不少非甲级写字楼的竞争状况更为惨烈，由于这些写字楼均为散售，还有不少100多平方米的小面积产品，甚至出现一层楼有几十个业主的物业，投资客为将空置的写字楼出租，纷纷报出了30~50元/平米·月的价格，导致非甲级写字楼之争陷入了低价和空置率高的恶性循环当中。

　　“城南写字楼的供应量占到总量的30%，且大多是散售物业，集中交付导致租金呈现下降趋势和空置率的增加，无论开发商还是投资者，压力都会比较大。”写字楼信息网总经理李东表示，根据写字楼信息网的了解，截至2012年底，成都优质写字楼总存量约375万平万米，空置率为34.6%，预计这两个数字在2013年下半年还会进一步加大。

　　顶级与甲级写字楼租金差拉大

　　“对比其他城市，成都现有的顶级写字楼的供应很少，仅有香格里拉中心、仁恒置地广场、来福士广场、中海·国际中心等几个项目，且均为开发商自持物业。”世邦魏理仕代理与交易服务部副董事长戴晖认为，顶级写字楼除了地段，还需综合考量项目的配置、服务等因素，成都的顶级写字楼在过往三年，无论在租金增幅还是吸纳状况等重要指标上的表现均明显优于整体市场，预期未来成都的租赁需求将以办公空间升级与企业扩张为主，而这一类需求的相当一部分将以顶级写字楼为租赁目标，也是建议积极买入的写字楼类型。

　　后市影响

　　下半年争客户更激烈

　　6月30日，棕榈泉国际中心写字楼将全面交付，7月至12月，还有一批甲级写字楼陆续进入交付季，包括希顿国际广场、新世纪环球中心、九龙仓·时代1号、AFC中航国际广场、复地·复城国际、成都339等，预计今年下半年，有超过50万方的甲级写字楼将交付并投入使用。

　　棕榈泉国际中心作为城南乃至成都高端写字楼、酒店公寓产品的代表项目，以2000平米标准层面积整层出售。同样位于天府大道的希顿国际广场写字楼也将在12月16日交付使用。“可以看出，下半年成都将涌现数个顶级写字楼物业，无论是棕榈泉国际中心还是希顿国际广场、九龙仓·时代1号，都是优质客户群的必争之地，”写字楼信息网总经理李东表示。