瑞安“新天地”光环渐退 “上海姑爷”罗康瑞突围

　　“新天地”的光环在瑞安地产以及罗康瑞身上戴了很多年，这些年，罗康瑞和他的地产项目在内地一路高歌猛进，成为业界复制的对象、创业者的导师。但一份2012年的年报业绩让他们背后的光环正在慢慢褪去。截至2012年12月31日，瑞安房地产的现金及银行存款总额为人民币86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。总收入同比下降43%至人民币48亿元，核心净利润下降87%到2.01亿元。

　　“新天地”模式怎么了，还能继续复制吗？当光环不再，瑞安地产该何去何从。

　　机缘

　　成就“上海姑爷”

　　作为较早进入内地市场的香港商人，罗康瑞当初为何选择上海或有种种考量和机缘巧合，但毫无疑问的是，上海最终成了他的福地，从此也被冠以“上海姑爷”的雅号。

　　1985年，罗康瑞开始了内地投资的第一步，在上海兴建上海城市酒店，1994年，看准内地市场后，开始大量出售香港资产，把资金转投内地，并在上海建造26层高的瑞安广场，1997年趁着办公楼出租市场的火爆行情将此大楼全部出租。自1996年以后，罗康瑞便把大多数财富建立在香港边界以北，企业总部也从香港搬到了上海。而让他在内地房产市场一举成名的还是上海新天地。

　　新天地于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。 2001年，新天地正式对外开放，开业伊始，新天地周边住宅价格为6000-8000元/平方米，而2002年6月，瑞安房地产在新天地开发的翠湖天地一期售价高达17000-25000元/平方米，2008年翠湖天地三期售价已达7万-12万元/平方米。上海新天地所带来的辐射效应实实在在摆在了面前，新天地的一炮走红似乎成为必然，让瑞安地产立刻在内地地产市场树立了口碑，地产作品也从卢湾区铺展到了虹口、虹桥、杨浦等区域。趁着在内地市场发展的良好势头，2004年瑞安集团宣布，成立一家资产总值10亿美元的地产旗舰公司，主要发展内地市场。瑞安集团将持有新公司61．7％的股权。罗康瑞当时称，瑞安地产一定可以抓住内地房地产市场的庞大商机，继续扩张发展。

　　罗康瑞说，新天地对他来说，是件自然发生的事情。 “是上海发展的需要，自然而然就会发生的事情。当初最困难的其实不是做这个决定，而是在1997年，我自己下定决心建新天地，银行不贷款，我是自己拿钱来建的。 ”他说。

　　新天地的旧城改造，让他看到了某种模式复制的可能性，即寻找城市中心大块的旧城区域，将其中的一小部分经过拆迁、设计、改造，使其重新成为一个带有怀旧、保留原貌风格的国际化商业娱乐中心，通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择，并被纳入上海旅游景点名单。

　　这样的开发模式无疑深受各地政府的喜爱，有形象有口碑，还能提升土地品质带动房地产开发。于是，应各地政府邀请，罗康瑞把该模式复制到了武汉、重庆、大连、佛山、杭州等城市，在这些城市的中央商务区建立了一系列的天地项目，有了所谓的“新天地模式”。短短几年，瑞安在中国内地的土地储备增加了三倍以上，且多为巨无霸地块。

　　糟糕

　　制作“道歉视频”

　　瑞安地产这几年在内地市场一路高歌猛进，然而，2012年的这份业绩报告却成了瑞安房地产上市以来最糟糕的业绩表现：总收入同比下降43%至人民币48亿元，核心净利润下降87%到2.01亿元。在内地大多数房地产企业2012年的销售额同比增长率超过20%的情况下，瑞安地产的业绩表现显得不可思议，股价也下跌到2元多港币。

　　瑞安地产不得不制作了一个道歉视频，在这个视频中，罗康瑞承认，他确实未能察觉房地产业2008年以来发生的某些变化，比如当大多数的企业都为了应对调控积极将户型改小的时候，瑞安仍然在大量销售面积超过100平方米的房子；当2012年下半年人们又突然开始活跃买房的时候，瑞安却只能眼睁睁地看着别人闷声发财——他们没有房子可卖。

　　除了对市场缺乏敏感和判断力之外，出现这样的局面，还要归因于瑞安将大多数的钱和精力压在了另一种开发模式中——旧城改造，而这正是罗康瑞得以在中国内地扬名的 “新天地”模式，所谓成也萧何，败也萧何。

　　“新天地”模式不是简单复制便能成功。在2010年罗康瑞在接受重庆某媒体采访时也坦言，大家都喜欢新天地，虽然有很多地方政府邀请我们去，但有的城市真的没法做，城市对外的活力很少。不是每个城市都可以合作，要看宏观环境，城市经济增长潜力，地段位置。

　　这个在后来被罗康瑞看好的重庆天地，十年前就已开发的项目却仍未完工，甚至显露出停工的迹象，号称“续写上海新天地传奇”的重庆天地不知道何时才能续写完毕。

　　据瑞安房地产官方网站介绍，重庆天地城市综合体项目位于重庆市渝中区化龙桥区域，土地面积128万平方米，规划建筑面积360万平方米，包括一条类似于上海新天地的8万平方米商业街，以及150万平方米的住宅，55万平方米的商场，80万平方米的写字楼、酒店，计划总投资186亿元。

　　瑞安从2003年拿到这块土地开始，其开发周期已有10年，而目前已完成的部分是商业街区，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江艺庭，这两期住宅部分业主已经入住，而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中。

　　重庆天地项目所在的化龙桥区域原本是老工业区，曾是著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。2003年，重庆市政府与瑞安集团达成该片区开发协议。10年前，按照协议，渝中区政府对这片土地进行拆迁整治储备，然后按照该片区的建设进度，分片把土地出让给香港瑞安集团，整个拆迁工作历时4年，到2007年全部1.3万户居民迁走。而瑞安集团通过与重庆市政府签订两期土地出让协议，以及2007年以11.3亿元的价格通过招拍挂获得第三块地块，从而获得全部协议内地块。

　　旧城改造拆迁的缓慢进程，加之一直坚持的自持商业物业战略，让瑞安的资金链相当吃紧。截至2012年12月31日，瑞安房地产的现金及银行存款总额为人民币86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。

　　除了重庆项目，记者在瑞安房地产近年的财报中发现，公司在上海的多个项目动迁进展也很缓慢。瑞安房地产2010年财报显示，其太平桥116号地块2011年2月28日拆迁完成比例为78%，但2012年财报显示该地块的拆迁完成比例为85%，接近两年时间仅提升了7个百分点。除太平桥项目外，瑞安房地产上海另一项目——瑞虹新城也存在同样的问题。 2012年半年报显示，上海瑞虹新城第3号、9号、2号、10号地块截至2012年6月30日的拆迁完成比例为84%、82%、76%、77%。年报则显示，截至2012年12月31日，上述几幅地块的拆迁完成比例为92%、83%、76%、77%。本计划于2012年完成动迁的3号地块也被拖延至2013年，其余3幅地块的拆迁进度在去年下半年进展缓慢。

　　困局

　　公司资金吃紧

　　据美银美林最近发布的报告称，到2015年前瑞安有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，相当于瑞安2012年合约销售额的1.9倍。

　　而早在2011年，瑞安地产的中报已经显示公司资金链紧张的问题。 2011年的中报显示：“为了加速资产周转和缩短投资的回收期，本公司已于上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地划定共25万平方米的商业面积作出售用途。 ”2011年上半年，瑞安房地产已和平安保险签订协议，以9．63亿元的总价整体出售5．9万平方米的武汉天地A5号地块办公楼 （企业中心5号），买方平安保险计划保留部分楼层自用，其余面积将予以出租。 2008年年底的金融危机，导致瑞安地产大部分建筑工程的进度放缓，使得2011年上半年交付的物业减少。瑞安房地产2011年中期业绩显示，上半年，瑞安房地产营业额下跌43％至人民币17．88亿元。截至2011年6月底，瑞安房地产的营业额由去年同期的31．21亿元下跌43％至17．88亿元。

　　资金链吃紧也影响其他地产项目的跟进。据报道，瑞安集团正于贷款市场，为上海的一个房地产项目寻求等值23亿元人民币的三年期贷款。渣打银行[微博]和新加坡大华银行负责牵头这项交易。

　　该笔贷款包括15亿元人民币的境内贷款及10亿港元境外贷款，分别经由当地一个特殊目的机构（special purpose vehicle，SPV），及英属维京群岛的公司Infoshore InternationalLtd筹借。其中，人民币贷款部分提供的利率为中国人民银行基准利率的115%，承诺费为75个基点。另据一名消息人士透露，筹得资金将用于高端住宅项目——上海新天地翠湖天地嘉苑TheManor项目。资料显示，翠湖天地嘉苑是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高尚住宅项目。

　　腾挪

　　加速“分拆上市”

　　面对困局，原本已退居二线的罗康瑞又重新站到了一线。他能做的当务之急是将集团底下的公司分拆上市，以降低负债率，腾挪发展空间。正如他在复旦大学的论坛上所讲，要创新必须拆掉围墙，他需要从“新天地”模式从走出来。

　　罗康瑞重返一线的目标是：通过出售商业地产项目、推进中国新天地上市等，将瑞房的净负债率由目前的约65%，在2015年时降至50%。他打算以后在买地及经营模式等多方面亲自决策。他不希望新天地成为一个纯粹依靠租金收入的平台，因此不久前刚刚收购了一家物业管理公司70%的股权，旨在吸收相关人才及管理经验。

　　瑞房全资子公司中国新天地已于2013年3月1日开始营运，这一安排是为分拆新天地在香港联交所独立上市做准备。

　　5月29日，瑞安房地产有限公司主席罗康瑞在股东大会后表示，新天地的上市工作已在积极筹备中，目前国际性房地产公司正考虑入股，预计明年上市的机会较大。

　　他还透露称，短期内将委派新行政总裁到新天地，继续筹备上市工作。 5月30日，瑞安建业发布公告称，黄勤道将卸任公司董事总经理及行政总裁的职务，并将调任为公司非执行董事，由2013年7月1日起生效。与此同时，瑞安房地产公布，委任黄勤道为全资子公司中国新天地的行政总裁，该任命在7月1日生效。

　　2010年4月，黄勤道被委任瑞安建业行政总裁，一年以后获任瑞建董事总经理。随着黄勤道的上任，瑞安建业的发展方向也发生变化——从建筑材料转型到房地产。 2012年以前是瑞安建业的业务调整期，2012年是瑞安建业成功转型为房地产商的首年，随之启动的是“三年翻番”计划。

　　2012年，黄勤道及其带领下的瑞安建业相信，收购停建项目能为公司在宏观政策调控下带来新的契机。但由于转型恰逢房地产调控，瑞安建业的转型也变得艰难。一如瑞安建业2012年年报中所陈述的那样：“于2012年，在持续的调控政策下，中国内地的房地产及水泥业务面对严峻的营商环境，瑞安建业的主要业务表现备受挑战。 ”

　　同时，受瑞安集团旗下地产业务调整的影响，瑞安建业的发展方向也因之发生重大变化。

　　瑞安集团主席罗康瑞在今年3月28日公开表态，未来瑞安集团旗下房地产业务将主要由瑞房和中国新天地负责，“瑞安建业规模较小，在内地楼市的竞争力不足，希望将地产项目尽快套现，之后再研究未来方向。 ”5月28日，罗康瑞在出席股东会后再次表示，瑞建决定不再从事特殊建筑项目，希望将旗下地产物业出售套现。

　　5月13日，罗康瑞家族的鹰君集团分拆朗廷酒店投资上市计划展开路演。据朗廷酒店初步招股文件显示，股份计划以股份合订单位形式独立上市，计划发行8.52亿股，90%国际发售，10%公开发售。每股份合订单位发售价介乎4.65-5.36港元，集资规模约介于39.63-45.68亿港元。预期于16日至22日公开招股，本月23日定价，30日挂牌上市，每手500股入场费2707.01港元。据悉，联席保荐人为汇丰和德银，其他安排行包括花旗、瑞信、瑞穗及大华继显。

　　招股文件还显示，以招股价中位数5港元计算，集资净额约40.79亿港元，所得款项88%将用于偿还结欠贷款，余额则用于未来5年酒店资产升级及一般营运资金。

　　资料显示，朗廷酒店投资为一个拥有由3家香港酒店组成的投资组合，即朗廷酒店、朗豪酒店及逸东酒店。重组及全球发售完成后，鹰君集团于朗廷酒店投资所占股权，将由100%削减至约57.4%。

　　据瑞房总经理兼行政总裁李进港透露，截至5月27日，瑞房共实现合约销售约67亿元，完成销售目标90亿元74.44%。与此同时，瑞房还有意出售单幢商业项目套现，约值20亿元。

　　瑞房2012年年报显示，实现合约销售额57.32亿元，完成其120亿元目标的47.76%，净利润则同比下滑41%至20.29亿元。

　　模式

　　“新天地们”变局

　　作为商业地产的典范，“新天地”模式目前遇到的困境也同样发生在其他涉及商业地产的公司上。寻求谋变，如何突破是这几年地产界一直热议的话题。

　　房地产战略专家郑荣华认为，一种成功模式的背后往往会有无数的追逐者，最后用多数人的失败造就了少数人的成功，这种商业逻辑是不可取的，其危害不仅是打乱区域商业发展，甚至危及金融市场与产业经济发展。因此，一个城市的商业网点规划与商业模式的类型化发展不仅需要开发企业的战略眼光，更需要区域政府的责任感与专业水平。在商业地产的发展中，政府应该提供更广泛、更专业的商业信息服务平台，而不是一味地去攀比区域商业规模与商业品牌数量。只有符合区域经济发展、符合区域消费结构的商业地产才有生存的空间与发展的希望。

　　目前，中国商业地产已经跨越了四个阶段，从第一代街铺到第二代百货商业，再到第三代专业市场，以及到今天的第四代城市综合体商业地产，中国仅仅用了不到20年的时间。相比之下欧洲从18世纪“长廊式”商业模式到今天的购物中心模式用了200多年时间；日本自1868年开始也用了100多年时间才完成了今天的现代购物中心模式。郑认为，中国创造了商业的奇迹，但也蕴含商业泡沫的危机。最后容易导致两种结果，一是迅速抵达目标，获得阶段性胜利；二是迅速偏移目标，导致毁灭性失败。

　　商业地产除了发展模式受到挑战，电子商务对其的冲击已经成为显而易见的事。罗康瑞在复旦大学的演讲中也多次提到互联网的好处和伟大，谈到要融合。

　　上海市商务委副主任胡文君在近期的 “上海城市综合体创新发展研讨会”上表示，“巨无霸”正在成为城市综合体的发展趋势，但从消费习惯看，实体商业正遭受电子商务的巨大冲击，“巨无霸”需要超大的客流支撑。大客流来自于服务，包括加大餐饮、体育、养生等体验式消费比重，让消费者可以逛累了歇歇脚；也包括一目了然的功能引导和动线设计。上海市旅游局副局长沈山州表示，成功的城市综合体也应该是“必看、必游、必购”的旅游景点。对城市综合体来说，需要有吸引海内外消费者的文化活动：“经常举行的特色展演，固定的文化节目，以及由城市综合体与其他城市联动打造购物旅游专线，那么商业广场的文化底蕴会更深厚。 ”

　　去年万达董事长王健林与马云[微博]那场豪赌还记忆犹新，假设马云胜出，不难想象十年后中国商业地产将哀鸿遍野，有多少购物中心、百货及各类大卖场将关门大吉，这种情况真的会发生吗？商业观察家吴伯凡指出：今后10年，电子商务的发展趋势是从狭义走向广义，买卖双方互动关系和关联度从简单走向复杂，，基于大数据挖掘的消费者需求洞察和对需求的体系化、智能化满足，将成为企业竞争力的重要因素，即使是只能进行线下面对面交易的服务业，也必须利用电子商务，寻找客户、聚合客户、留住客户，为客户提供服务和产品。

　　未来电子商务与线下商业将越来越水乳交融，电商的形态、方式（包括与线下结合）会随着互联网应用技术的快速发展变化而呈现意想不到的格局，未来线下与线上的交易份额将愈来愈难以区分，因此关于电商取代传统商业实际变成一个伪命题了。

　　而面对电商的冲击，万达集团也在顺势作些调整。万达近期明确表示，未来将会减少零售业态的占比，明年开设的万达广场（不含万达百货）将全面取消服饰业态，并且要在2015年前把已开业的72个广场二楼业态调整完毕。

　　万达方面披露，去年三季度，集团决定调整万达广场二楼业态，减少服饰类业态、增加生活服务类业态，并在今年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，效果超出预期。调整后万达广场的二楼客流比未调整万达广场增加10%以上，销售额增加8%。万达方面认为，调整万达广场二楼服饰业态的一个目的也是减少与万达百货的业态重合，提升效率。

　　调整后的万达广场将增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，使万达广场业态更丰富，黏度更高。

　　人物介绍

　　罗康瑞

　　香港瑞安集团主席

　　1948年出生于香港豪门罗氏家族。

　　1963年 15岁赴澳大利亚留学6年，毕业于澳大利亚新南威尔斯大学。

　　1971年向父亲借款10万港元创立瑞安建筑。

　　1984年瑞安集团在香港上市。

　　1985年第一次投资内地，建上海城市酒店。

　　1996年获批上海卢湾区政府52公顷太平桥地区土地。

　　2001年上海新天地竣工。

　　2003年上马重庆新天地项目。

　　2004年瑞安房地产发展有限公司成立。

　　2006年瑞安房地产在香港联合交易所上市，为该年最大型的中国房地产企业上市项目。

　　2012年在“福布斯全球亿万富豪榜”中排名第764位。

　　2013年推动全资子公司中国新天地上市，罗康瑞本人亲自担任董事会主席。