暗战杭州华家池 绿城、融创、九龙仓：铁三角再度携手？

　　“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。”滨江集团董事长戚金兴日前公开表示，“如果要合作，我们可能会联合央企，金融企业及兄弟单位多种方式。”2006年9月，正是滨江与绿城联手斥资36.3亿元，拿下轰动一时的杭汽发地块，刷新了当时杭州土地出让总价纪录，当时的楼面地价约为10869元/平方米，如今该地块开发为武林壹号，在售住宅均价约为8万元/平方米。

　　今年上半年，滨江集团实现销售金额近70亿元，较去年同期大幅上涨了55.2%。对于今年全年销售金额，戚金兴预计有望突破去年的110亿元。众所周知，杭州是滨江集团的重仓所在，近70亿元的销售金额绝大多数来自于杭州项目。今年滨江集团已经在杭州拿下两宗土地：6月6日以9.2亿元竞得钱江世纪城地块（即滨江·金色江南），6月28日与杭州盛元房地产开发有限公司合作拿下萧山闻堰镇地块（即滨江·东方海岸），总价14.61亿元。按照权益出资，滨江集团为上述两幅地的总计花费约在16.5亿元。以目前滨江集团的现金流，如果“联合可以联合的力量”，至少拿下华家池地块中的1宗地块应该不成问题。

　　“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。”在戚金兴看来，“本土房企的经济实力，有几亿的，也有10多亿的，但现在市场中单一的几亿、10多亿没有什么用，只有联合很多个几亿、10亿才能发挥大作用！做房产，无论是在国外，还是国内，大量都是联合的，我认为联合是一种方法，我们不要一定都是单干。浙江企业最大的一个特点，就是资本和企业都是小、散、多，房地产业也不例外。小、散、多不一定是坏事情，但联合起来就更是好事情了。”但是，对于联合竞买华家池地块，杭州本土房企未必是滨江集团的最佳选择。据了解，最可能与滨江集团联手的是央企保利地产。资金实力无比雄厚的保利在杭州的项目布局主要集中在下沙新城，至今尚未进入杭州市中心。华家池地块位于滨江集团早期崛起的南肖埠区域，用戚金兴的话来说“在我们家门口”，滨江集团再次拥有深厚的群众基础，特别是就在华家池地块附近的滨江·凯旋门项目持续热销，再度验证了滨江集团在该区域的品牌号召力。此外，滨江集团在杭州高端住宅市场也颇有建树，即使是与绿城合作的武林壹号项目，也是由滨江负责操盘，这也是保利可能选择与滨江合作的重要原因。

　　华家池，是杭州城区内水域面积仅次于西湖的湖泊。从2009年开始，原浙大华家池校区地块每年都会出现在杭州市国土资源局发布的《读地手册》上。如今，华家池地块已进入净地状态，随时可以进入招拍挂阶段。事实上，目前所谓的华家池地块并非整个华家池校区，仅是校区北部的3宗地块组合而成，曾是蔬菜研究所、植物中心、员工宿舍等建筑物所在地，按照华家池校区体量，出让面积仅占校区面积六分之一左右。3宗地块总面积约为240亩，可建建筑面积约126万平方米，其中商业面积近30万平方米，占比逾20%，总起价约为97亿元。地处杭州市中心的华家池地块，被认为是2006年杭汽发地块（现开发为武林壹号）公开出让之后，杭州楼市最具里程碑意义的开发用地。

　　敢于参与华家池地块竞买的开发商，无不是资金实力雄厚的大鳄，就像滨江集团董事长戚金兴所说的那样，“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。”目前，万科、绿地、保利、融创、九龙仓、和记黄埔、绿城、滨江等众多大鳄不同程度地透露了“垂涎”之意。

　　万科：拿地最大热门

　　去年4月份，刘肖万科杭州公司第四任掌门人总经理。哈佛大学MBA毕业，曾经就职于全球著名管理咨询公司麦肯锡，从万科集团战略投资管理部总经理的岗位上调任而来，这三项非凡履历使得刘肖迅速成为杭州楼市的焦点人物。刘肖治下的万科杭州公司，以迅雷不及掩耳之势，在杭州东、西、南、北四个方位拿下数宗土地，这些性价比极高的地块迅速进入开发状态，陆续命名为万科·紫台、万科·西庐、万科·璞悦湾、万科·北宸之光等项目，倍受市场关注。今年6月份，万科又成功抄底钱江新城一宗土地，自此在杭州形成了“东南西北中”的全面布局。

　　对于华家池地块，几乎是刘肖刚到杭州就开始关注。今年3月份，刘肖在接受媒体采访时也公开透露：“今后我们可能会继续拿地，也会考虑在杭州核心区。这样，万科在杭州的产品才会更加丰富。”再加上万科总部高度重视杭州市场，并且在资金上给予充分支持，万科属意华家池地块，从去年以来就一直是业内公开的秘密。尽管华家池地块至今尚未进入招拍挂阶段，但万科对于该地块的开发逻辑已经做过极其清晰的梳理。

　　刘肖可谓极具战略投资眼光，去年万科在杭州土地市场拿下的四个项目，均是以底价直接成交，今年6月份拿下的钱江新城开发用地，也仅遭遇中天地产的一轮加价就顺利拿下。中天地产相关负责人事后透露说，当时报名参加竞拍时并不知道遇到的对手会有万科。当万科出手报价后，中天迅速中止了报价进程，他们认为万科的出价能力远在中天之上，同时中天也没有必要和万科抬扛把地价推高。当然，及时停手的中天也如愿以偿地直接拿下了该宗地块隔壁的另一块纯商业开发用地。华家池地块的热度，远非钱江新城地块所能相比，万科将面临的对手也不可同日而语。敢于参与华家池地块报价的开发商，无不实力雄厚，他们恐怕丝毫不会忌惮万科的出价能力。如果这3宗地块一次性合并出让，面对起价约97亿元的高门槛，拥有出价能力的开发商就屈指可数。但是如果3宗地块分开出让，如果仅拿下1宗地块那么起价门槛仅在30多亿元，拥有这个出价能力的开发商就数量众多，因此竞争肯定就变得格外激烈——这时候如果还有开发商执意要全部拿下3宗地块，所出总价必然将激增，因为每1宗地块的出价都要力压竞争对手，也就意味着每1宗地块都将是以最高竞价拿下。

　　滨江：联合可以联合的力量

　　绿城、融创、九龙仓：铁三角再度携手？

　　在九龙仓入股绿城，融创入股绿城华东五座城市九个项目之后，这三家房企就形成了一种类似“铁三角”的默契。今年5月底，绿城与融创联合收购了杭州之江国家旅游度假区的高尔夫艺墅项目属于金都房产所持的50%股权。高尔夫艺墅原本由杭州本土房企金都房产与外来大鳄九龙仓共同开发，双方各持50%股权，绿城与融创进入后，这个更名为“之江一号”的项目就变成了绿城、融创、九龙仓的共同项目。此前，融创与绿城已经联手在上海、杭州等城市或收购或直接拿下若干项目。实际上，除了与融创合作之外，绿城上一次拿地已经要追溯到2010年5月份，当时绿城与浙江西子房产集团有限公司、杭州紫元教育投资有限公司联手以17亿元拿下田园宅地。

　　对于华家池地块，以“创造城市的美丽”为己任的绿城当然兴趣浓厚。但是对于刚刚经历了生死存亡关口的绿城，若要独家拿地既不现实，也不符合绿城目前积极推进的合作开发之战略。因此，由绿城、融创、九龙仓组成的“铁三角”去竞争华家池地块，就变成一件顺理成章的事情，这也是最符合三方各自利益的最佳解决方案。

　　中化方兴VS和记黄埔：借华家池入杭？

　　方兴地产是全球500强中国中化集团公司旗下的房企，也是16家可以做房地产的央企之一。在中国房地产界，中化方兴以北京广渠门地王一举成名。

　　2009年6月30日，中化方兴在与万科、SOHO中国、远洋、保利、方兴、金融街、中信、首开、华润、金融街等众多大鳄的激烈竞争之下，经过97轮竞价，以40.6亿的价格将广渠门15号地块收入囊中，楼面地价从起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。早在广渠门地王一役之后，方兴就公开宣称：“正在关注杭州、青岛及厦门等城市的土地市场，尤其以商住综合用途的土地为购买目标。”此后数年，从方兴地产董事长到方兴地产新闻发言人，都曾在公开场合透露将进入杭州。

　　去年10月份，中海以约56亿元的总价将杭州钱江新城三宗宅地全部拿下，当时与中海进行激烈竞拍的就有方兴地产。在其中一块土地长达两小时的竞拍中，方兴以极凶猛的态势与中海鏖战到了最后。“关注杭州很久，很看好这个市场。”方兴地产有关负责人的寥寥数语，透露出对于此次决战的遗憾，以及卷土重来的可能。对于华家池地块，可能是方兴地产“卷土重来”的不错理由。华家池地块的商业开发配比较高，恰好符合方兴地产“尤其以商住综合用途的土地为购买目标”的诉求。

　　与方兴地产一样，亚洲首富李嘉诚旗下的房企和记黄埔，也曾数度盘算进入杭州而一直未能如愿。如今，和记黄埔同样也嗅到了华家池地块的“美味”。据悉，和记黄埔已经派人考察过华家池地块。早在2006年，和记黄埔曾看中下沙新城沿钱塘江区域的一宗千亩土地，但由于种种原因最后这块地被世茂拿下，开发成了现在的世茂·江滨花园。2007年底，和记黄埔又看中了东新果品市场地块，但由于该地块一直还没有进行出让，和记黄埔拿地一事也就一直没有下文。

　　绿地VS恒基：曲线入杭之后再下一城？

　　前几天，也就是7月22日，来自上海的旭辉控股宣布，其在杭州所拿余杭区崇贤新城5号地块将引入长期合作伙伴——恒基中国地产有限公司。根据协议，本次合作，旭辉将与恒基分别持有合营企业的49%和51%权益。该地块由旭辉于今年5月24日以7.63亿元成功竞得，规划建筑面积约21.67万平方米，规划为商业及住宅用地，其中住宅的建筑面积不少于总项目的90%。恒基自此曲线进入杭州。

　　恒基中国地产有限公司是香港地产大亨李兆基旗下房企，即恒基兆业地产有限公司的附属公司。恒基中国亦在内地15个主要城市拥有约1400万平方米(建筑面积)的土地储备，其中约83%将发展为可供出售的住宅物业。2012年恒基中国内地项目自占的销售及预售总金额为港币65.48亿元。刚刚进入杭州楼市的恒基，同样对华家池地块感兴趣，也极有可能与众多大鳄角逐该地块。

　　与恒基一样，来自上海的绿地也与旭辉控股有合作项目。今年6月24日，旭辉控股公告称，将引入绿地控股集团为其杭州奥体博览城商住项目的股东，双方各占50%股权。去年12月份，绿地曾以7.8亿元的总价拿下杭州市中心的两宗商业用地，开发为绿地·中央广场。绿地相关负责人表示，今年绿地仍将投资重点放在中国的一二线城市上，而杭州就是其中之一。对于华家池地块，绿地可能是拥有更强烈的渴望，由于刚刚进入杭州市场不久，习惯于合作开发的绿地很可能选择与其他大鳄联合竞买。