商业地产与“零库存” 鑫苑置业“一招鲜”的资金窘境

　　近日，首家于美国主板上市的鑫苑(中国)置业有限公司旗下河南鑫苑置业营销总监冯楠向媒体透露，在公司的第16个年头里，鑫苑将向商业地产进军。

　　据其介绍，鑫苑置业新聘执行总裁曾供职国内某商业运营大鳄。未来3年，鑫苑会形成自己特色的商业产品系列和商业模式。

　　试水商业地产

　　鑫苑上述人士亦指称，公司在成立以来的这16年里，一直只做住宅地产，较少涉足商业地产。

　　而事实也正如其所言，鑫苑在近年开发的住宅地产中，所涉商业产品几乎都只有临街商铺，像鑫苑国际城市花园、鑫苑世纪东城、鑫苑现代城、鑫苑名家等都不例外。

　　其中，鑫苑现代城最为典型，它由10栋15-34层的小高层和高层组成，一层为商业群房，均为临街街铺，二层以上为住宅。总建筑面积约26万平方米，其中住宅建筑面积达到21万平方米，商业建筑面积仅约5万平方米。查阅项目信息可知，鑫苑之前的少量商业地产结构基本如是。

　　就鑫苑上述产业转型计划，记者还向该公司营销总监舒总采访求证，但其拒绝透露更多相关信息，并未就此作出正面回应。

　　而身处业内的RET睿意德执董张家鹏，对此作出了肯定的判断。

　　张家鹏称，据其长期的观察，“鑫苑想进入商业地产有挺长一定时间了”，很早就与顾问公司合作，并且募资用于购置或新建物业，在郑州有个几万方的项目找顾问公司，想做成代表作。

　　他续称，一个公司在营收达到一定规模进入商业地产是一个必然，住宅地产是一个政策市，而商业地产能为企业带来更大的现金流，为企业股票上涨带来更多的利好。

　　尽管如此，但其间就有华高莱斯研究员姜鹏评论认为，住宅地产转向商业地产非常困难，并且，目前国内商业地产项目面临融资渠道单一，资金周期与回报等较长，这可能会对商业地产项目带来运营风险。

　　而截至2012年底，鑫苑置业的现金及现金等价物仅4.96亿美元，短期及长期债务为3.141亿美元。截止8月1日，其总市值也仅为3.65亿美元。并且，在鑫苑今年一季度的业绩报告中，该公司净利润仅2660万美元，环比下降了20.8%。

　　而在资金上，针对美国融资方式，另有资深地产业内指出，美国上市公司虽然融资方式更多元、成本更低廉，但由于中国实行外汇管制，所以境外融资怎么把钱带回国内，以及日后如何还款还有诸多不畅与困难。

　　据此，鑫苑即便拥有美国上市平台，融资也有多种困难。

　　“零库存”开发模式

　　而事实上，作为赴美上市第一家及唯一一家的国内房企，鑫苑置业给投资者讲述的是一个“高周转、零库存”的故事，但这“一招鲜”的开发模式对于商业地产而言恐怕并不美好。

　　在2010年时，鑫苑中国的董事长张勇，还着力介绍其赴美上市的经验，即不存地、不存房、零库存的运营模式，具体的生产运营方式即"快速拿地、快速建设、快速销售"。

　　对于鑫苑上述滚动发展模式，惠誉于今年4月份发布评级报告指出，鑫苑属于轻资产小型地产商，该公司的土地储备低于同行企业的一半。

　　而事实表明，鑫苑置业在行业调控严厉的2010年-2011年几乎未进行任何重大的土地购买行为。在2011年底行业环境稍稍回暖后，其仅斥资5.55亿元和2.35亿元在郑州东部开发区及江苏徐州购买了土地。

　　此后，去年至今，鑫苑置业在国内共以13亿元拍得苏州、北京两幅地块。

　　据此，另有业内人士也指出，鑫苑置业规模不大，其“零库存”的另一个意思就是，没有大量资金批量拿地，只能是获取少量项目进行开发，项目销售后再用回笼的资金进行新项目的获取和开发。

　　在此种情况下，资金量并不充裕的鑫苑置业欲进入商业地产或者并不容易，毕竟商业地产“养商期”需要大量的资金投入。

　　另悉，鑫苑置业在4月25日公布，发行一笔2亿美元五年期的债券，年利率为13.25%，远高于业内同行。而绿城中国5月7日宣布发行的三年期25亿元人民币优先票据，年利率仅5.625%。

　　如此种种，也释放出了鑫苑置业资金吃紧的信号。

　　对于一家小规模的上市房企，在传统的住宅市场并未做大的情况下，转而进军"水更深"的商业地产江湖，无疑是一个巨大的变数。