云南彝人古镇“思路”:从商业地产到特色文化旅游小镇

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赢商网 http://www.winshang.com2013年08月05日10:16来自:21世纪经济报道 作者 叶一剑 张明睿
核心提示:“当初绝没想到古镇是现在这个样子,只是将它定位为一个商业地产项目。没想到几年后,这里能变成一个旅游景区!”曾经在这里主政的一位官员感慨地说。

  每晚8点40分,如果没有意外,在云南楚雄市彝人古镇中央广场专题阅读),都会有一场以彝族人“祭火”传统为背景编排的“祭火大典”仪式。

  该仪式已成为彝人古镇最具特色和吸引力的文化旅游项目之一。

  2012年,彝人古镇的游客突破了720万人次,不但使得古镇自身作为一个景点,成为“昆明-大理-丽江”这一旅游黄金线的一个亮点,而且,也使得楚雄州的旅游业发展进入一个全新的发展阶段,并基于彝人古镇的旅游集散功能,进一步挖掘彝族文化,打造文化旅游名州。

  从2004年开始启动彝人古镇的开发,8年来,一个被开发方自称为“无中生有”的古镇,在经历了一系列充满偶然性和必然性的转折之后,已经变成了集文化景区、旅游集散地、主城区的卫星城、商业综合体等多种功能于一体的特色小城镇除了连年攀升的旅游人口外,还集聚了3500户、1.5万人的常住人口。

  在很多前来考察的地方主政官员看来,彝人古镇不仅暗合了今天引发热议的中国新型城镇化的发展,而且,通过对这个项目的分析和解读,其背后所体现的古建新生、文化敬畏、商业地产开发、特色旅游景点打造、产城互动发展等发展逻辑,更是为其所在地区的发展转型带来很多想象空间。

  也正是在此背景下,陆学伟及其率领的伟光汇通公司,也希望能够在彝人古镇开发的经验和教训指导下,实现类似的文化旅游古镇在全国合适地点的“复制”。并认为,这与当下中国社会在经历了多年快速发展冲击后越来越表现出的对中国传统文化的回归思潮,一脉相承,尽管在这样的复古但不完全仿古的古镇开发道路上,势必会伴生一系列争论。

  “今天的古镇是无中生有,但50年、100年以后,就是文物”。陆学伟说。

  始于商业地产

  站在彝人古镇最南端牌楼下的街道上,向北远眺,并不能看到古镇最北端修建的壮观的城门。因为,尽管从古镇沙盘上看,从牌楼到北城门一线,大体上可算作古镇中轴线,但是,这条中轴线并不直,而是在中间出现了一个明显的转弯。这显然与中国传统城市规划布局中对中轴线的尊崇不太一致。

  这被认为彝人古镇在城市规划中的遗憾之一。而这个遗憾的背后,很鲜明的体现了彝人古镇发展历程中一个极具象征性的开发逻辑的转变。

  在彝人古镇开发前,该地块上散落分布着几个小村庄,世代与穿行而过的龙川江安静相伴,一直到2004年,都没有进入到政府开发的重点区域,以至于被伟光汇通的执行董事沙翠梅形容为,“到了天黑,给多少钱出租车都不去”的地方。

  而且,当时楚雄的旅游面临的情况是,这个云南省唯一的彝族自治州,如同这个古老的民族一样,在诸城繁荣之下却一直孤独地存在着。

  “当初绝没想到古镇是现在这个样子,只是将它定位为一个商业地产项目。没想到几年后,这里能变成一个旅游景区!”曾经在这里主政的一位官员感慨地说。

  这从彝人古镇的规划布局的变化也能看出来。南大门是彝人古镇发展的起点,由此门向北,道路两侧分布着项目一、二期完工的仿古建筑。与此后开发的几期不同,这些建筑多设计为商住一体的建筑格局,底层是商铺,二、三层为住宅。

  “当时的规划并没想到后来有这么大的延伸”,参与彝人古镇最初规划设计的工程师邢尔林告诉记者,“商住区域未分,一方面给商户和入住者造成不便,也给古镇的运营管理带来阻力。如果作为一个小商业地产项目,这种设计并没有太大问题,但如果按照现在的规模和体量,并且考虑到彝人古镇目前的发展运营定位,局限性就显现出来了。从第三期开始,有针对性的进行了很多调整。”

  不过,即使存在这样的遗憾,也并没有影响古镇第一、二期开发在商业回报上带给开发方的惊喜。

  2005年4月,项目一期开始动工。第二年七月时值彝族火把节,古镇正式开放运营,不仅吸引了本地大量商客,来自省内周边城市的投资者也将目光聚焦于此。

  今天,彝人古镇的开发者用“摸着石头过河”来形容古镇的开发思路演变。但在陆学伟看来,当初他之所以敢于选择在那样一个看似毫无前途的地方开发以古建筑为设计特色的商业街,还是有其逻辑的,并且一直深刻影响着今天伟光汇通在全国其它地方进行类似的古镇项目开发的选址。

  陆学伟认为,项目所在地的经济总量、区位因素、旅游资源和投资环境是一个古镇开发选址的重要考量标准。

  具体到彝人古镇而言,进入本世纪以来,正是云南及楚雄经济发展的增速时期,截至2006年,仅楚雄市就实现生产总值(GDP)851543万元,按可比价格计算,比上年增长11%,其中第三产业增长16%,而社会固定资产投资的增幅竟高达30%。

  此外,昆明、大理、丽江等城市旅游产业发展的提速也让楚雄的区位优势得以突显。

  配套大旅游

  从彝人古镇第三期开始的拓展区域可以看出,该项目一、二期的顺利发展,不但给开发企业带来了更大的信心,而且,也让当时的楚雄市政府看到了这个项目作为商业地产之外的更丰富的可能。所以,从项目定位和空间拓展的方向选择上,都给予开发方大力支持。

  也正是在此背景下,陆学伟和自己的合作伙伴开始受到云南旅游业发展的启发,将目光放在楚雄之外,从“昆明-大理-丽江”一线的火热的旅游线路出发,大胆的提出了通过彝人古镇项目,打造一个新的旅游景点和集散地。这不仅可以扩大彝人古镇作为商业地产项目的运营空间,而且,如果做得好的话,完全有可能将楚雄的旅游资源顺利纳入到“昆明-大理-丽江”这一旅游环线上去,从而根本上改变楚雄旅游资源困乏、旅游业发展被边缘化的境地。

  应该说,这样的定位并非没有依据。从地缘层面考察,昆明到大理的距离约360公里,大理与丽江约为180公里,这样的旅游环线构成在缺失楚雄的情况下并不平衡。而打造成这条黄金线路的中转站,对楚雄而言有着得天独厚的优势。

  陆学伟说,如果没有对“昆明-大理-丽江”一线旅游市场的判断,就不会有彝人古镇后来的从商业地产向一个更综合的发展目标的转变。在这个转变中,从一开始就有意将彝人古镇依托这一黄金旅游环线来发展。

  基于此,从项目第三期开始,彝人古镇在地理上不断向北延伸,并且呈现商业区和住宅区分离的空间格局。同时,在古镇内营建彝人部落特色街区,组建演出团队,每晚进行“祭火大典”演出,开发酒店、客栈区,为打造一个真正的旅游商业综合体和集旅游景区和集散地为一体的综合性业态,提供更现实的可能。

  而这也使得彝人古镇在招商和销售步入尾声时,该项目的地产属性逐渐淡化,在传统的“昆明-大理-丽江”这一旅游线上,正式形成了一个的新的旅游小城镇,并发展到越来越多的游客和旅行团体主动到古镇,并在这里留宿和购物。

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