中国城镇化被“赌徒”操纵 或将有几十个鄂尔多斯出现

　　地方政府未来7年投资4万亿左右进行轨道交通建设与棚户区改造，近期有10多个城市的发改部门批复了本地建设城市交通项目的开工申请，地方政府豪赌中国城镇化未来。

　　地方债尚未查清，债务阴影浓重，基建项目大干快上充满了风险，最坏的结果是债务危机爆发，金融市场崩溃，形成恶性通胀。但地方政府显然不那么想，他们对于中国城市化的未来要乐观得多。

　　每个官员都认为自己可能成为上海或者郑东新区这样的幸运儿，上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题，将以往不值钱的浦东开发成现代金融中心。而郑东新区一度是有名的鬼城，现在却白天人头攒动，甲级写字楼成为郑州价格高地。

　　地方财政与债务形成自我循环的论证体系，轨道交通成为资金流动的大管道，通过高铁建设，高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市；通过轻轨与地铁，将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通幅射地区，地方政府负债建设基础设施，由轻轨与城铁连接老区与新区，为的就是空旷新区大量土地的增值。

　　在现实中，有成功的案例。某些城市土地溢价到吓人的程度。1992年，上海南京西路的商业用地楼板价为每平方米3000到4000元左右，到2010年，楼板价突破每平方米5万元，至少升值10倍以上。随着2011年、2012年房地产价格的上升，以保守的每年15%升值计，南京西路楼板价7万元左右，升值可能达到20倍。北京、广州等城市无不如此。

　　高铁地块溢价明显。2011年4月，无锡XDG-2011-21地块因高铁因素，经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交，楼面价每平米1752元。今年3月，无锡出让的地块中，溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块，该地块出让面积为28091㎡，出让起始价为8470万元，经过18轮激烈竞争，由无锡天润发超市有限公司溢价63.75%，以13870万元的价格竞得，楼面价每平米2469元，短短三年地价上涨41%，而其他新区等地块大多以底价成交。

　　地方政府刻意忽视了失败案例，不是所有轨道交通周边土地都有溢价，除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外，其他的县城土地溢价并不明显。再以高铁发达国家日本、西班牙为例，日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域，轨道交通没有让日本的东北等地区房价大涨，房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从经验看，高铁建成后，大城市周边的房地产价格会上升，如巴黎周边的兰斯，因为轨道车程45分钟，配备设施完善，成为无法忍受巴黎生活成本的工薪族的迁移地，除了节点城市外，其他地方的房价没有因此上升。

　　最可怕的是两种情况。

　　第一种情况是，随着城镇化金融杠杆率的上升，地方政府负债经营，完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。国内已有房地产泡沫崩溃的城市，温州去年10月份，温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。鄂尔多斯的土地乏人问津，也就无法形成正常的市场价格。第二种情况是，房地产泡沫尚未形成，债务泡沫已经崩溃。典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫，烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。考虑到审计署对36个城市的债务审计结果，债务先于房地产崩盘的可能性不容小觑。

　　官员们之所以敢大量负债经营，主要原因是官员之间的竞争，与对未来市场潜力的盲目自信。你负债经营城市提升GDP升了官，我也不能落后，新加坡国立大学和清华大学的研究团队，分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料，得出的结论是，如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差，市委书记升迁的可能性会提高4.76%，市长升迁的可能性提高10%。也就是说，建设越多，房价越高，地方官员升迁可能性越高。不考核GDP成本，不考核房地产上的单位GDP产出，不讲究质量而讲究快速发展，使各地方政府成为不顾负债拼命押注的赌徒。

　　对未来城镇化的自信则是盲目的结果，不考虑当地城市的吸附能力，不考虑本地居民以玉米为主的消费实际，不考虑需要40年才能消化的商业库存，相信只要有轨道只要农民进城，财富滚滚而来。没有经历经济周期考验的地方政府，如同一个个乐观的CEO，就象中远的魏船长，只要扩张就有收益。从没有想过经济周期下行该怎么办，就算面对下行，也对刺激政策充满了信心。

　　只有跳大绳的文盲，与不顾赌本的赌徒，利欲勲心的高利贷、金融衍生品创立者与购买者，才会相信永远的经济高水位。考核地方经济增长质量，考核GDP背后的成本，约束地方政府的赌徒冲动，至关重要。

　　估计不出几年，中国会有几十个鄂尔多斯出现。