商业不是地产的“皇帝” 盘活商业地产需靠运营、金融创新

　　 不管是“黄金十年”，还是“白银十年”，如今公共、专家谈论的房地产焦点更多在住宅。广东省房地产行业协会会长蔡穗声义愤填膺地说，现在中国房地产的投资70%是住宅，如果单是把房地产等同于住宅的发展，那么这个产业基本上算过去了。

　　他认为，搞好商业地产，是未来房地产十年的发展关键。而今年的论坛，基本每位嘉宾的演讲或多或少都会涉及到商业地产。商业布局不合理、商业地产融资渠道单一，投资回收期长，在地产大腕看来，目前中国的商业地产发展的确存在着不少问题

　　在他们给出的系列解决方案中，加强商业地产运营、管理成为未来商业地产发展的关键点。

秦虹指出商业地产要金融创新

　　大量难题存在 商业不是地产中的“皇帝”

　　卓越置业集团有限公司执行总裁张远在14日的主题演讲中表示，商业在整个地产里面，不应该是“皇帝”。商业的价值，在所有的房地产建筑业态里面，可能在测算时价格比较高，但是实际上商业的价值是靠运营来体现的，如果运营得好，商业的价值是可以成几倍、几十倍的增长，如果运营得不好，这个商业就是零，甚至还有维护费，它是负的。

　　“所以商业的价值更多的在于运营的能力，而不在于砖头瓦块的价值的高低”，张远说。

　　而商业地产背后蕴藏的巨大风险也是它暂时不能坐上地产“皇帝”宝座的主要原因。在高和投资执行合伙人苏鑫看来，商业地产第一个风险是资产价格高，商业地产的资产价格相对于租金来说很高，一般商业地产的净租金回报率都不会超过5%。第二个风险是大量的商业地产散售，散售以后资产的价值不能够达到投资者预期的水平成为摆在商业地产面前主要的话题。。

　　散售后的运营失误之外，不少与会嘉宾强调方向性的选址失误也是目前商业地产发展不成熟的原因。

　　立丰（西安）集团董事长颜明指出，商业地产现在存在的问题就是布局不合理，过分集中在某些中心区，开了大量的商业。“实际上有很多空白点，商业地产都可以进驻，关键是决策非常重要。商业地产的决策靠你这个点的周边3公里甚至5公里半径范围内的人口密度、收入构成，和已有商业形态来决定的”。

　　对此，张远也认同这样的观点，他认为目前商业地产投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，建了大量商业综合体。

　　“一个108万人口的城市，占地1万多平方公里的一个人口密度非常低的地方，规划了500多万平方米的商业，这显然是错误的”，颜明说。

　　广东华美立家投资控股有限公司总裁贾锋认为要做商业地产就要对市场有深度的了解，有了市场以后，地产商面临的问题就是有没有合适的地段，合适的建筑、物业，能够支撑你的需求，满足你的消费者。

　　盘活商业地产要靠运营 还要金融创新

　　在谈到商业地产如何发展时，不少与会嘉宾都会提到“管理”二字。贾锋认为现在很多的建筑商、地产商只关心建筑，只关心销售。但是没有有效的商业管理，其实就无法有可持久的客流，就不能形成有效的市场。

　　歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄认为目前房地产业的运营要专业化，现在不少开发商都提要从住宅地产向商业地产转型，其中很重要的就是运营的模式以及运营团队的专业化。“你仅仅招几个人马上搭起来一个班子可能不一定行，它还需要时间，还需要磨合”。

　　“在中国的商业地产做得有典型特征的是万达，他把住宅也放进去了，解决它现金流的问题，商业通过运营来解决它的持有成本的问题。万达的模式，或者它本身的运营也在做一些改变，它为什么要改变？肯定里面有问题。大规模的扩张，或者简单的复制，是不是能够持续下去？我觉得万达的改变说明了这个问题”，张远以万达模式的改变得出结论：商业更考验一个房地产商或者运营商的运营能力。

　　张远指出，开发商的起点和终点要把物理的空间造好，“中间的软件、运行的东西，我觉得那是开发商要去组合各种社会资源、产业资源，各种未来的人流，它需要得到的一些资源，我提前给它放进去，这样形成了各种各样的带有定语的所谓的地产”。

　　秦虹住建部政策研究中心主任认为，当大量的商业地产都开始集中供应的时候，销售也开始出现困难。

　　“很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，这种销售可能会受到市场欢迎一些，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，也来应对单纯的销售困难带来的商业地产经营的不利和销售难度上升的情况”。

　　但秦虹认为这只是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入，所以金融创新也是商业地产发展的一个内在要求。

　　张远预测，未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。