北京侨福芳草地：17年精工细作的购物艺术中心将迎适应期

　　哪里是北京最豪华的购物中心，新光天地、大悦城还是三里屯？一个名不见经传的新建筑正在以其小体量打破这些霸王级大型商业体的垄断。

　　在侨福芳草地酷似“金字塔”的建筑里，可以看到20世纪超现实主义大师萨尔瓦多·达利的雕塑作品《骑海豚的人》，以及其他近40件杰出雕塑原作。“哪一件拿出来都不少钱吧？”不断有参观者提出这样的疑问。

　　“这是我祖父在世时，决定兴建的最后一个项目，是他的一个梦想。”这是侨福集团的第三代传人黄培修对侨福芳草地的解读，“祖父告诉我们，做一个建筑，必须使其能经受得住时间的考验，因为它是留给子孙后代的遗产。”

　　黄培修的祖父是侨福集团创始人黄周旋，在台北建成侨福新村、金融大厦等多项建筑工程，以设计新颖独特、管理完善著称。

　　侨福集团20世纪50年代创建于台湾，总部现已迁移到香港，业务涉及房地产、能源、物流、纸业等。

　　上世纪80年代，改革开放成为黄周旋返回故里的契机。他先是在香港建成占地1.8万平方米的阳明山庄，其精细的规划、打磨过程，令阳明山庄最终成为香港地产圈公认的精致建筑。建成20多年后，阳明山庄的售价已经高达25万港元/平方米。

　　其后，黄周旋设立“黄紫东福利基金会”，并先后参与上海虹口和杨浦两个区的旧城改造、投资10亿美元在广西北海市建设炼油厂等。

　　1995年，年近七旬的黄周旋，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地项目。“2000年开始设计规划，经过反复的修改，到2004年才开始建设。”侨福集团市场部副总监曾伟麟向经济观察报介绍。

　　在侨福芳草地动工建设的2004年，黄周旋因病去世，他的儿子黄建华接手项目。

　　一直到5年多后的2010年，总体量20万平方米、总投资30亿元的侨福芳草地才完成施工。“黄建华先生经常亲自在工地上监督施工，我们追求高品质、高标准，所以才花了这么长时间建设。”曾伟麟说。如今，侨福芳草地的真正操盘手，变成了侨福集团的第三代传人黄培修。

　　一个项目用10年时间，不用说内地地产大佬，即便是香港新鸿基、太古地产也吃不消。黄家一位成员曾对记者谈到：“在香港可以看到，上市公司为了业绩、效率，而牺牲掉了建筑的价值，黄周旋不希望自己被资本捆绑，那样他就做不了自己想做的事。”

　　侨福芳草地建筑体量并不大，拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16层以上是隶属全球小型豪华酒店集团北京怡亨精品酒店。

　　去资本化

　　去年11月，拿地17年后的侨福芳草地购物中心，姗姗开业。走进巨大的侨福芳草地玻璃旋转门，出现在眼前的是观念艺术家王鲁炎的作品《被锯的锯》，作品里每个齿轮是互相牵引的，提醒人们做每一个举动，都有可能影响甚至是伤害到别人。

　　在大锯子后面是三个可以分别直接抵达地下2层、地下1层和地上2层的扶梯，这与一般要走一段距离、甚至难以找到电梯的购物中心，形成鲜明对比。

　　在侨福芳草地，还有236米的红色步行吊桥，可以便捷地行走于四座楼之间。这里，每一个公共空间的设计都在关照着参观者的体验。

　　宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方米的购物中心内，仅有80个商铺，去年9月开始营业，“90%已经营业，其中一半左右是第一次来中国或北京的商家。”曾伟麟说。

　　侨福芳草地购物中心和87000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责，“这样更有助于传达理念、统一行动。”曾伟麟说。

　　“投资回报期一般是5-8年，我们也希望越快越好，但是投资回报并不是我们追求的第一位，我们老板的祖训是‘最高品质、以人为本’，要做精品。”曾伟麟说。

　　2012年7月，黄氏家族将香港上市公司侨福企业（00207.HK）73.5%股权，以3.62亿港元的价格出售，随后黄建华辞任侨福企业的执行董事兼董事会主席，由中粮地产董事长马建平代替。虽然没有了上市公司，但是也没有了股东对投资回报率的压力。

　　升值潜力

　　“侨福芳草地也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐。”曾伟麟强调，休闲餐饮大致占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝等。

　　在国内购物中心疯抢大品牌，一哄而上，倒贴租金的局面中，侨福芳草地算得上是个另类，曾伟麟介绍，侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月。

　　据记者了解，大望路万达广场的租金420元/平方米/月，西直门凯德广场租金约360元/月/平方米。“侨福和商家采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”

　　睿意德执行董事张家鹏向经济观察报介绍，“侨福芳草地的挑高和更多的开放公共空间，以及浓厚的艺术氛围，是吸引小众、雅皮的时尚品牌进驻的原因。”

　　曾伟麟介绍，每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，“其中也会包括一些出入写字楼的人，因此周六、周日的人流量有1.2万左右。”

　　“侨福芳草地虽然投资巨大、开发建设周期漫长，未来的升值潜力也非常巨大。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利称。

　　“但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波称。