房地产融资成本下降成趋势 商业地产需要“长钱”

广州日报   2013-08-19 16:09
核心提示:住建部政策研究中心主任秦虹表示,未来房地产直接融资比例将上升,融资渠道将更加多元化,房地产金融创新将进一步发展。多位房地产金融人士则对记者表示,未来房地产企业融资成本下降为大势所趋。由于商业地产开发比例的上升,权益性融资将受捧。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,未来房地产直接融资比例将上升,融资渠道将更加多元化,房地产金融创新将进一步发展。多位房地产金融人士则对记者表示,未来房地产企业融资成本下降为大势所趋。由于商业地产开发比例的上升,权益性融资将受捧。

  随着利率市场化和房地产A股再融资开闸,房地产企业如何“找钱”成为热点话题。“我从2010年就开始跟踪研究房地产金融创新的一些新的苗头,因为我们大致判断从国十条之后,对住宅市场的抑制投资和投机性的需求、去杠杆的政策会恐怕会长期坚持。”在昨日举办的博鳌房地产论坛上,住建部政策研究中心主任秦虹表示。

  融资现状:

  房地产直接融资比例上升

  秦虹表示,贷款方面对于房地产投资的抑制和“去杠杆化”令房企从银行贷款愈加艰难,而房地产利润率下降及对于资金要求更高的商业地产普遍投资加速,这一切都将使得开发企业也探讨新型的金融创新工具。

  秦虹直言,未来房企金融创新一是扩大直接融资的比例,二是增加权益性的融资。“我们研究了在国外比较成熟的房地产市场,在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下,其中公募市场和私募市场都是直接融资。”

  同时,她坦言,在过去5年,房地产企业的直接融资已经开始扩大了。“比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面,直接融资占比只有30%,而到2012年底,房地产企业的直接融资已达40%。”

  渠道多样:

  境外融资“便宜的钱”受捧

  在论坛上,诸多地产商纷纷表示,在不缺钱的情况下,他们更看重“钱是不是够便宜”。受境外融资低廉成本的吸引,越来越多的企业奔向境外融资的怀抱。

  目前,美国国债收益率达到历史低点,五年期美国国债收益率为5.6%到5.7%,加上利差,资金成本很低,美元融资五年期贷款利率仅为1.35%,十年期利率为2.58%。瑞银证券董事总经理赵驹提到,万科今年的融资利率仅为2.75%,大大节省了资金成本。

  而秦虹则表示,中小房地产企业的境外IPO也再次启动。

  与此同时,国内地产A股再融资正待开闸。自从8月2日新湖中宝推出再融资方案以来,告发出再融资方案的房企已有新湖中宝、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融资总额已达225亿元。

  对媒体近期频频提及的“房地产企业再融资是不是泡沫”的问题,国务院发展研究中心金融所副所长陈淮在论坛上反问了一句:“房地产企业不拿地、不融资,它干什么?”并称消耗土地、资金,这是正常的再循环过程。

  房地产信托、基金、资产证券化等新兴融资方式也在慢慢发展之中。“券商的类信托业务也大部分投向了房地产,此外还有基金和信托的联合,银行和信托的联合,都提供了一些直接融资的具体方式。”秦虹表示。

  德信资本董事长陈逸枫也表示,“2013年,预计房地产基金规模增量将达2000亿元,相比2012年翻番。”在资产证券化方面,已出现多个机构开始尝试。高和资本和住建部政策研究中心共同撰写的《民间资本调研报告》中提到,当前在我国的资产证券化的业务已经有案例出现。

  业内观点

  商业地产需要“长钱”

  记者在论坛上向多位地产金融界人士了解到,未来房地产融资成本进一步下降是大概率事件。

  “2012年初,房地产融资情况是最严峻的,从去年5月开始有所宽松,到了今年,房地产基金的融资成本已经下降3~4个点。”陈逸枫介绍说,目前房地产基金偏债券型的融资成本已从24%左右下降到20%左右。

  盛世神州基金首席执行官李万明对记者表示,由于整个房地产整体利润率也在逐步下降,未来房地产融资的成本必然也会跟随下行。

  高和资本执行合伙人苏鑫则认为,对以商业地产为主的地产企业来说,融资成本只是一个方面,融资的长短是另一个方面。“商业地产需要大量资金,对于他们来说,关注的是有没有‘长钱’。”他认为,未来权益化融资、资产证券化前景将更广阔。

  今年上半年以来,十大标杆房企融资额已超过2012年全年水平

  从新湖中宝的“犹抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”,紧闭了三年的房地产上市企业再融资的大门,似乎又要开启。但房产融资到底何时放开,依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上,证监会新闻发言人强调,对房地产企业再融资的口径没有发生变化。

  新湖中宝的增发预案打乱了房地产企业A股暂停再融资的节奏。早在2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求对存在闲置土地、炒地,以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月,证监会披露,为贯彻国务院相关精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

  今年8月1日晚间,新湖中宝发布公告称,公司拟以不低于3.07元/股的价格,定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股),募资不超过55亿元。

  上述公告还显示,募资净额拟用于两个地产项目,其中,投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段;投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。值得一提的是,这两个项目均属于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

  与新湖中宝用于棚户区改造“犹抱琵琶半遮面”式的定增方案相比,宋都股份用于商品房建设的非公开发行方案,则可谓“慷慨直言”。

  今年8月7日,宋都股份发布公告称,公司欲以非公开发行方式发行数量不超过3.125亿股(含3.125亿股),募集资金总额不超过15亿元,用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金,这两个项目都是以小户型为主、面向刚性需求客户的商品住宅项目。

  国务院办公厅于2006年发布的国办发号文件规定自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布的国土资发号文件也规定申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

  从房地产调控的角度来看,无论是新湖中宝还是宋都股份,都紧贴政策思路。新湖中宝是支持政策性保障住房建设,而宋都股份则是力保刚性需求的安居乐业。

  此前最后一例房企再融资方案的实施时间是2009年8月,金地集团进行了一笔42亿元的再融资方案。此后,房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。

  有分析人士认为,房地产企业之所以会尝试A股再融资,主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控,而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,地产股开始一度集体上扬。

  随后房地产企业蠢蠢欲动,8月5日,北京城建发布继续停牌公告;8月6日,金科股份发布停牌公告称,公司正谋划重大事项;8月7日当天,招商地产发布停牌公告,公司正在筹划发行股份购买资产事项。

  其实,虽然房地产企业A股再融资的道路不通畅,但是房地产企业借道海外,资金也还比较充裕。

  中国信托业协会8月5日发布的二季度信托公司主要业务数据及分析指出,今年二季度房地产信托规模为8118.63亿元,相比去年年底的6880亿元,有较大增长,增幅达到了17.99%,但占资金信托的比例则进一步从去年年底的9.85%下降到了9.12%,占比下降了0.73个百分点。有信托业专家表示,今年上半年房地产信托的规模增长,与上半年房地产市场的回暖有关,但占比的继续下降,表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。

  中原地产研究中心统计数据显示:今年上半年以来,十大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元,已经超过了2012年全年的413亿元融资额。下半年以来,房地产企业海外融资的脚步还在继续。8月6日下午,保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称,其全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其全资子公司PolyRealEstate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。

  上海证券地产分析师舒廷飞认为,若宋都股份方案获批,将有大量上市房企跻身于再融资名单之列。

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