远大总裁张跃谈“天空城市”:我没有做不成的事情

新浪乐居 作者 张杰 彭丹夏   2013-08-22 13:46
核心提示:张跃说,我没有做不成的事情。我们企业二十多年来,每一件事情似乎是不可能的,都是颠覆性的,但我们都做成了,而且结果都比预期的更好。而以现在我们的实力做天空城市项目,是非常有把握的,没把握也不会先把工厂建起来。所以大家质疑这个,质疑那个,这基本上属于操空心。

  正如你看到的这张图片,当我们进入远大科技集团总裁张跃的办公室时,他正沉浸在修改一张巨大的技术图纸中。他的周围被各种公司文件、图纸、报纸所包围,从办公桌到后面的墙壁,就像高中时代大部分人的课桌。

  “这可能是我见过最凌乱的总裁办公室了,你的朋友任志强都没法与你比。”我说道。

  他接过我的话,开始滔滔不绝讲起了自己的管理哲学。“我90%的时间都只管技术,销售、利润与员工情况怎么样,我都不管。”他说。时间过去了至少十五分钟,我很担心这个采访会不会在离题万里中惨败。

图为远大科技集团总裁张跃

图为远大科技集团总裁张跃

  然而,在过去的近一个月里,技术控张跃正是在他最为得意的地方遭到了猛烈的质疑。838米高的天空城市引爆了互联网上随时可见的情绪,从无证非法施工,工期太短,快速建造技术的可靠性,对选址地湿地的破坏,以及摩天大厦的经济周期诅咒。具有专业资质的工程界、规划界人士出现在质疑者的行列,这让对天空城市的讨伐显得格外有分量。

  这让张跃很愤怒,即使在他亲自写了一封数千字的反击公开信《天空城市正能量》之后,我们仍然能够感觉到他的不屑与生气。

  在专访中,他炮火如此猛烈,以至于你会担心他是不是过分投入,从而把自己的职业声誉完全押注在这样一个105万平方米的高空生意中。要是天空城市未能在明年的4月份完成主体工程,“你的信用就破产了。”我就是这样提醒他的,但他似乎并不领情。

  在长沙市北边60公里外的湘阴县,我们参观了远大可建占地2000亩的建筑工厂。2/3的面积已经使用,六个巨大的工厂依此排开,每个厂房似乎长度都达到了500米。在厂房内,着装统一的产业工人正在安装螺母,电焊,喷漆。每个钢结构楼板据说60平米,当它们被装入大型卡车朝工地运载之前,这些楼板上已经安装了给排水及新风管道、LED灯。在YOUTOBE网站上一个点击数十万次的视频,显示了数量有限的工人们如何在15天里建造起一座30层高的钢结构建筑。

  这座被冠名T30的建筑竖立在厂区内,定位于厂区的一个对外营业的高档酒店。里面的服务员彬彬有礼,但是着装并不是传统高档酒店服务员的那种工作装。参观是按照一套娴熟的考察流程而进行的,首先要签署一个参观保密协议。然后,我们被带到了16层,一个制造新风的设备间,房间里的玻璃是无法打开的,整座建筑都是如此。“远大的新风系统可以保证室内的空气质量比室外的空气干净20~100倍。”一位工作人员说。

  随后,我们参观了位于顶层的总统套房。房间很大很多,装修风格是现代式的,有兵乓球室、桌球台。如果你不介意没有阳台的话,几乎感觉不到你是在如此特殊的建筑里。在旁边的一个装修更为豪华的顶层会所里,甚至有一个几十吨重的游泳池。“它验证了我们建筑的承载力。”在30层的楼顶,是一个直升机起降平台,良好的天气让整个湘阴县一览无余。这是该县城最高的地标建筑,当地政府很宠爱它。

  每天都有数拨远道而来的客人前来参观考察,这些客人中很有可能产生远大可建的合作伙伴。自远大可建创建以来,加盟商一直是它开拓业务的主要方式。为了向加盟商证明快速建造技术的可靠性,远大可建已经在国内兴建了30座规模不一的建筑。截至目前,已有6家加盟商与张跃站在一起。通常的合作模式是,远大可建提供技术支持,收取2亿—5亿元的加盟费,工厂建设资金则全部由加盟公司自筹。当该项目未来进入运营状态后,远大可建还要从每一平米中收取100元特许经营费。

  在每个省建造工厂,是为了将运输半径控制在500公里范围内,从而节省成本。不为人知的好处还有,“发展加盟商也可以避免矛盾,使用当地的资源,让当地的建筑公司成为伙伴。”张跃说。至少表面上看,工厂化建造市场是一个几乎没有竞争对手的蓝海市场。一旦张跃的计划成功,他动的奶酪很大:每一个省市几乎都有既有的建筑施工大户,工程承包,规划设计等的业务分配都是现成的,层层分包与回扣是这个领域常见的现象。

  我们是抱着怀疑的心态进入工厂的,但是当我们出来后,对天空城市技术上是否可行的担忧已经大大减退。唯一的问题是,90亿元的总投资额如何负担,以及购房者会不会到远离市中心十五公里外的这个地方去购房?

  张跃对自己的融资方案信心满满。“投资者都是主动来投资的,我们现在不能给大家说他们的名字,但是,远大可建会出资20—30亿元,是单一最大股东。其余的份额都来自机构投资者。”而对于后期的销售与运营,远大可建并不负责,“有一个专业的合作伙伴做这件事情,我们早有预案。”

  从眼见为实的意义上讲,天空城市可能是远大可建愿景的起点,而非顶峰。它有复杂的使命,既向加盟商也要向购房者证明,这个世界第一高楼可以在技术与商业上均获得成功。倘如此,远大可建将迎来成年礼,真正进入快速复制期。在此之前,耐住寂寞是唯一需要的。

  采访完毕,大家一起从办公室出来。天色尚明亮,他钻入一台黑色的SMART汽车,准备驾驶离开。他突然放下车窗,朝我们招招手,“你可以给我拍照。”

  “你从北京大老远过来,可以问你任何想问的挑战性问题。”这是在办公室里他说的另一句印象深刻的话。

  对天空城市的讨伐已经铺天盖地,是时候听一听他自己的辩解。

  记者:自天空城市奠基之后,质疑声很大,在你最得意的技术领域,你遭到了众多质疑,而且在众多的质疑声中,很多来自于拥有专业资质的工程师及规划界人士。当你看到这种质疑,你是一种什么样的感受?

  张跃:莫名其妙,这些人根本没有道理,评审天空城市的专家都是院士和结构大师,中国仅有的14个结构大师,有7个参与了我们超过10次的评审会。

  关于质量,我们的建筑是产业工人做的,我们在工厂里把事情做的完美,只需要现场组装。房地产那些临时工盖的楼你们不去担心,产业工人盖的你们却质疑,这不是可笑吗?就像我们说用火能制冷,很多人都会质疑,但是我们已经做了20多年了,我们在全世界80个国家都在卖这个产品,有些东西不能用常识来解释。

  记者:但是,在众多的质疑声中,我觉得沉降的质疑比较靠谱。不管怎样,它意味着时间是不能节省的。

  张跃:乱说。我们项目地址处于中国石材基地的丁字镇附近,这里地下全是坚硬的岩石,选在这里,光基础就能省掉3个亿。当然选址在此不仅仅是省钱,同时也环保,因为少用了很多混凝土。这里最浅的地方岩石离地面只有十几米,最深的地方也只有二十多米,我们的地下室就是砸在石头里的,所以天空城市土地沉降一说也是乱说。

  记者:外界都十分疑惑为什么“世界第一高楼”会选在一个各方面都有所欠缺的郊区?

  张跃:沉降考虑是重要因素,但不是最重要的因素。我希望我们的住宅在直径一公里的范围内是没有房子的,全是绿树,而这在长沙市里面是找不到的,就只能去郊区,因为我想建的是一个居住建筑,而不是一个商业建筑。在我看来,住户最需要的是,在楼里可以眺望日出日落,在楼下则可以融入大自然,这也注定我们项目只能在郊区了。

  记者:社会还有很多人担心,这么高的楼,遇上恐怖袭击怎么办?对于这一点,您是怎么考虑的?

  张跃:恐怖袭击在中国不是主要话题,但作为世界第一高楼,还是要作为重点防范。911事件中的双子塔上面钢柱只有7.5毫米厚,最底下一层也只有12毫米,而我们的钢柱最薄的地方就有30毫米,最厚的地方有100多毫米,飞机是撞不进去的。

  记者:有没有想过,如果天空城市项目失败的话,你面临的是声誉破产?

  张跃:我没有做不成的事情。我们企业二十多年来,每一件事情似乎是不可能的,都是颠覆性的,但我们都做成了,而且结果都比预期的更好。

  而以现在我们的实力做天空城市项目,是非常有把握的,没把握也不会先把工厂建起来。所以大家质疑这个,质疑那个,这基本上属于操空心。

  记者:个人觉得,如果你要盖的是一栋400米高的楼,也许现在90%的质疑就会消失了。你在高度上是不是有个人虚荣心?

  张跃:有人对我说少10米都没人争论,但是我就是要盖838米,我愿意啊,我为的不只是比迪拜塔高10米,严格地说天空城市比迪拜塔多40层,迪拜塔上面是天线,我们上面则全是人,我们的电梯到830米。我需要838米这个高度。如果我们要建第二个楼,可能还会更高。我们还会有第三个,第四个高楼,因为我们是要持续建房子的,而且工厂也停不下来,天空城市只是一个开始。

  记者:有人认为,远大可建的这种快速建造模式,挑战了一个巨大的建筑市场利益格局,动了很多人奶酪。

  张跃:有人对我说,你的这种模式是抢别人的饭碗,会得罪很多人,别人会联合起来反对你,但是我相信,第一,邪恶是压不住正义的,一件事情如果是对地球,对社会,对城市,对居民有好处,他一定是成功的。第二,我们是把所有建筑行业的人整合到一起,比如中建五局,他帮我们做基础,做楼上的建筑吊装,管理某些需要特定资质安装的工程,如果他的人够的话,我会把整个安装工作都给他做。

  只要工厂做好的话,除了极个别复杂的技术,谁都可以安装,这个模式是开放型的,每个人都可以加入到里面。

  事实上,我的技术并没有破坏现有建筑行业的生态链,我只是使得他们这个生态链更加有秩序,在我看来,现在建筑行业是比较松散的,可以说是游击队或者野战军。我们就将他变成特别正规的,像机械行业,飞机制造行业,轮船制造行业这些行业一样。

  记者:资金问题是另一大质疑点,你的钱是如何安排的?

  张跃:资金的来源主要来自投资者,他们都是主动来投资的,但是我们现在不能跟大家具体说,这是对他们基本的尊重。第三方投资给我们,我们自己则花的多一点,20亿到30亿之间。在90亿里,我们的份额可能是第一大的。另外60多亿则由投资者分担,他们多半不是房地产行业的,也不是加盟商。

  记者:这么说,钱在你看来多半不是个问题?

  张跃:不是问题,有人说摩天高楼是经济危机的征兆,这就更胡说八道了,劳伦斯魔咒都臭名昭著了,高楼不代表别的意义,就是一个高楼,仅仅是十几栋楼的造价而已。

  记者:你担心否项目建成后如何运营的问题?

  张跃:任何事情涉及到人的问题的时候,都可能出现不能预见的情况,运营不存在难和不难,只存在高和低,如果要运营的非常好,那可能很难,如果运营的一般,像普通的社区,那就很容易。

  但是我们要搞高级的,要很有秩序,没有违法行为,没有邻里之间的争吵,没有物业之间的矛盾等等,要做到完美无缺,做到每一个住户都没有意见,这是不容易的事情。

  我们成本只有这么高,按照这样的成本,一个中等收入消费者也能消费的起。这是天空城市有市场的前提,如果是高消费,那么经济上就有失败的风险,但是如果造价够低的话,失败的风险就小,再说了失败也不用大家操心,反正不是用的国家财政。

  记者:未来竣工的话,天空城市的价格会卖多少,物业费怎么收?

  张跃:我们估计天空城市公寓精装价格大概在1万4到1万5之间。我们的成本大致是在9000元/平米,物业费我们已经定了,是3元/平米。

  记者:这个价格对长沙来说是不是有点高?

  张跃:因为里面还有60平米的,价格较低。面积越大越贵,楼层越高越贵,有些人愿意多花钱就买贵的。

  记者:这么多年来,你感觉地方政府对于这种新事物是一种什么样的心态?

  张跃:没有研究,我的感觉是一个企业要干好,不要依赖政府,如果依赖政府习惯了之后再脱离你可能什么都不是,所以企业要有自己的独立性。很多人对远大的不了解是基于他们将远大看成他们熟悉的公司,甚至有些专家也说出一些外行话,但是来参观过远大的人,99%的人对网络上的谗言会不屑一顾。

  记者:天空城市比较相似的项目应该是冯仑的立体城市,他已经开工了,你们有什么合作么?

  张跃:我们是有合作协议的,他只要建高楼就用我的技术,我们要建类似的社区就由他来提供方案。今年他来了远大可建四次,我们经常探讨城市方向问题。

  记者:如果有一天可建要上市,投资者要求你对可建的商业模式做一个包装,你该怎么说?

  张跃:我不上市啊,我不研究这个东西,我研究是把房子的质量做的最好,怎么尽可能的工厂化,我们研究的跟大家想到的完全不同,我们永远只做房子的提供者,不涉及房地产,这是我们兴趣所在。

  记者:可是天空城市明年建成后马上就要卖了?

  张跃:那是交给别人卖的,我们自己不卖。我们是一个房屋制造业的企业,只是房屋制造业在全世界都没有这样一个先例,我们也不是建筑业,我们叫工厂化建筑产业。

  记者:这个快速建造市场有多大?

  张跃:这是原来没有的市场,所以不要去揣摩,你做好了就大了,所以完全取决于自己,我们把产品做好,把管理做好,他就慢慢大了。房子这东西遮盖不住的,你卖一栋就打一个广告。在世界上做任何东西,你可能都要依赖广告,但有一样东西不依赖,就是好的建筑。我们只要把事情做好,别的事不要去想。

  记者:这个市场是不是主要还是以公建为主?

  张跃:我们主要是针对住宅,我们空气质量这么好,为什么不做住宅?

  记者:你的作品外立面还是比较单调的,窗户也不打开。如果是住宅,会面临居住习惯、审美等问题。

  张跃:那我们就做打开的窗户,不过我们把它看成是低档住宅,便宜的。我们做住宅的话,房地产要做什么样,我们就做什么样,跟他们不同就是我是钢结构的,是4层玻璃窗和20公分保温的,是过滤99%PM2.5的。高档建筑都是极简的,只有做的好的才能做极简的,房地产做的不是很讲究的时候才需要做那些花里胡哨的东西,这是为了避免开裂、看不到嘛。

  记者:明年房子卖的时候,你会不会给自己留一套?在一个争议的船上,作为船长,您是不是该跟大家站在一起?

  张跃:我家里都会住在里面,我们的员工很多也会住在里面,我现在最迫切的,就是自己要住进去,然后把里面的养老院和保健医院做起来,因为我父母亲戚年纪都大了,我希望他们有最好的医疗保障,最好的活动空间,并且不遭受室外空气污染。

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文章关键词: 远大天空城市张跃
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