禹洲地产业绩会：今年销售目标调高至90亿元

　　8月29日，禹洲地产主席林龙安、财务总监兼公司秘书邱于赓等高管出席了在香港举行的2013年中期业绩发布会。

　　据中报显示，禹洲上半年的营业额为10.32亿元，较去年同期增加8.1%。股东应占利润上升43.6%至1.50亿元，每股基本盈利为4.35分。另股东资金对比2012年末增加0.3%至60.19亿元，每股资产净额为1.74元。

　　报告期内，禹洲地产累计实现合约销售为56.99亿元，对比去年同期上升了50.0%。

　　于2013年6月30日，禹洲地产的现金及银行结余（包含受限制现金）为46.31亿元，对比2012年末的37.29亿元上升了24.2%。而净负债比率为58.8%，对比2012年末下降了3.3个百分点。

　　另于报告期内，禹洲地产共购入3块新地块，应属土地储备增加建筑面积约184万平方米，平均楼面成本低至1280元/平方米。

　　据林龙安现场透露，截至业绩会前一周，禹洲的合约销售额已经达73亿元，再加上认购销售还有10多亿，禹洲年初制定的80亿全年销售目标其实已经达到。

　　因此，禹洲宣布将今年的销售目标调高至90亿元。

　　事实上，90亿元看起来也是很容易完成的数字。据邱于赓介绍，公司下半年的可售货量约有670,346万平米，按照上半年去化70%多的情况推算，也可以销售40万以上的货量。

　　对此，林龙安称公司作风稳健，因此在制定目标是也比较稳健，希望公布一定可以达到的目标。

　　以下为禹洲地产2013年中期业绩会现场整理实录：

　　现场提问：为什么要把目标调高至90亿？下半年可销售面积是67万平方米，货值大概有多少？上半年去化率是70%多，下半年可以维持吗？

　　林龙安：我们上半年合约销售额是57亿，到现在为止合约销售已经在73亿左右，还不到80亿，当然还有一些未认购的,这是到上个礼拜的数据。所以，现在我们调高销售目标到90亿。

　　第二个，我们现在的去化率在73%，下半年我们主要推的楼盘是泉州地区和合肥地区。推完以后，我们希望去化率能够达到73%。其实都达到了，像泉州一推出来就销售完毕了，应该会达到73%以上。

　　现场提问：上半年的毛利率跌得很厉害，能不能解释一下？未来毛利率能够保持在什么水平？今年上半年合约利润也是下降了，能不能解释下？

　　邱于赓：上半年的毛利率反应了在2011年底和2012年初卖的产品，和同行进行对比，今年上半年公布的公司整体的毛利率确实比过往低一点，也不是说很低，也有30%多。

　　今年我们的合约销售均价大概在10300元/平米，对比去年增长了很多，至少增长了两、三千元。到明年交房，这个毛利率我们可以提高四成以上，但是今年毛利率会稍微偏低，因为今年交房的反应是地产比较低潮时候卖的房子。

　　未来我们预计毛利率在30%到40%是个比较合理的数字。未来我们还是会达到比同行的平均毛利率多一点，特别是从今年新增的几块地可以看出和同行的比较大的区别，今年我们拿的地相对比较便宜，上海那块地楼面价才10000元/平米。还有蚌埠和合肥地价比市场的价格至少要低三到四成，未来我们有把握毛利率会比其他的地产公司做得更理想。

　　现场提问：今年底可以提高到多少？

　　邱于赓：年底毛利率会上来一点，预期也是在35%左右。全年收入幅度增长会很快，今年预计交房金额有70亿，去年大约只有40亿左右。所以，整体的净利润，核心盈利方面增长的幅度会很大，虽然毛利率降了一点，但还是不错的。

　　其实，上半年核心盈利对业绩没有大的指标作用，今年上半年交房的金额只有10亿，全年是70亿，占比很小。所以，几千万元的波动对核心盈利的影响不大，意义也不大，我们有把握全年核心盈利增长幅度会非常理想。

　　现场提问：到现在为止的销售是73多亿，即使提高全年目标90亿，还是很容易完成，为什么还是把上调目标定得很保守？

　　第二，上半年的均价对比去年有比较大的增幅，下半年的价格情况会怎样，会不会继续保持这样高的涨幅？

　　第三，公司在上海有项目，但是最近上海的土地市场竞争非常激烈，以后公司在上海获得土地会用什么方式？

　　林龙安：禹洲地产的管理层还是比较稳健的，我们调到90亿是能够100%的完成。还是以稳健为主，要确保我们对股东和媒体的承诺能够100%完成的目标。

　　关于下半年房价的情况我想借用秦虹向总理报告房价的三句话：第一个，下半年房价还得涨。第二个，主要是刚需。第三个，前面调控有所失败，要用市场手段来调控达到长远的目标。所以下半年的房价情况也是这样。

　　我们上海拿的地块不是竞拍的，因为现在上海要拿一块地和厦门一样，没有哪块地是100%溢价内拿得到，原来如果是20亿花40亿可能还是拿不到。像厦门昨天拍卖了一块土地，溢价提高了185%，等于和上海一样，上海近期最低的拍卖价溢价是165%。

　　我们这个地块跟踪的时间比较长，正好上海用投标性质推了地，所以应该来讲我们是拿到了便宜地，是以暗标形式拿地。禹洲在上海还有四、五个项目在启动，在上海拿地我们不会和其他地产商血拼，还是会采取收购、并购的方式。如果有小的开发商让我们收购或者并购项目，我们还是以这个为主。再结合一些比较适合禹洲发展的方式来取得土地，这是禹洲在上海扎根的方法。

　　禹洲在上海扎根已经不是一两年，我们从2006年进入上海到现在已经七年了，也算是八年抗战，团队比较成熟，拿地的方式也比较成熟了。

　　现场提问：最近中央扩大房产税的征收范围，对贵公司有没有什么影响？

　　林龙安：总的来讲，这是疏和堵的概念。中国房地产业的发展，用堵的话堵到一定程度会爆炸。像水库一样，碰到大雨，没有暗流让它流出去老是堵坝就崩了。所以，现在中央已经意识到了这点，采用了城镇化，棚户改造这些手段都在进行。

　　第二个，用税收手段调整是最好的，有利于产业的稳定发展，稳定上升，确保稳定上升的同时稳定发展。对公司而言，禹洲已经做好了准备，我们持有840多万土地储备中，基本上都是在一、二线城市周边。

　　所以，城镇化也好，棚户区改造也好，水往低处流，人往高处走，未来城市的发展也集中在一、二线城市为主的周边城市发展。禹洲的战略布局非常正确，抗风险能力也提前做好了准备。

　　另外，禹洲840万多平方米的土地储备几乎都在一、二线城市，及其周边的卫星城市，我们的楼面价基本上锁定在1400元，不到1500元，我们现在平均售价在10300元，所以对禹洲来讲影响不大。

　　现场提问：公司业务在海西地区的发展还是比较集中的，如果像这种比较密集式的发展会不会加大风险？未来公司有没有考虑在其他地区或者城市发展？

　　林龙安：禹洲已经布局好了。我们今年新增200万土地储备全部在长三角，在合肥、上海区域，到明年长三角对上市公司的贡献不低于40亿，差不多有50亿。所以，明年100亿中差不多有一半来自长三角。

　　禹洲上市以后，为了避免过分集中带来的风险进行的战略布局，我们是立足海西但是并不就只在海西发展。所以，我们三大区域布局，一个是海西区域，一个是长三角区域，一个是环渤海区域。另外，我们也会在沿海线的华南区域，沿着这个海岸线布局，实现我们的执行力、去化率和利润率三者能够达标的目标。

　　现场提问：公司从万科、万达吸引了一些优秀的人才，公司在吸引优秀的人才方面，后期会不会采取股权激励的方式？

　　林龙安：我们从今年一月一号开始对中高管和骨干员工都开始施行股权激励，已经执行了。所以，我们这个团队的人不但有万科的，也有万达的，也有中海的，各个大型公司来的人才都加盟禹洲。可以很幸运的告诉大家，禹洲到现在为止已经建立了自己独特的管理体系和人才的储备体系，人才的梯队建设。