云南5年欲建100个以上城市综合体 商服面积比列将超45%

　　“按照规划，未来5 年云南将集中建设100 个以上的城市综合体。”在昨日举行的 2013 年云南城市综合体研讨会上，云南省住建厅总规划师刘学表示，云南省城市综合体总则也将在近期下发，按照此前的草案，省会城市昆明的城市综合体建设，主要功能使用面积比例将超过 45%。会上还首次发布了《昆明地产 30 年蓝皮书》。

　　区位

　　城市综合体主要聚集地要向山地组团方向发展

　　今年 7 月，云南省人民政府办公厅《关于推进城市综合体建设的指导意见》明确提出力争在五年内全省规划建设 100 个以上具有带动性强、影响力大的城市综合体的目标。

　　“就目前昆明的情况来说，今年仅有 9 个城市综合体规划，过了年就有 28 个。”刘学表示，城市综合体作为土地集中利用和拓展城市公共空间的一个有利举措，也是城市化进程的一个主要推力。按照各州市上报的城市综合体申请来看，基本上和云南未来五年规划的城市群相对应，“主要集中在滇中的昆明、曲靖城市群、滇西的大理、保山城市群和滇南城市群。”

　　在他看来，城市综合体并不是超大建筑群和房地产的简单堆砌，“云南目前的经济现状，进入的只是城市综合体建设的初级阶段。”刘学表示，云南山地的地形特点，决定了云南城镇建设山地组团的应用，“因此云南的城市综合体不能简单借鉴国内外的案例，包括组团上山，打造旅游、边境贸易小城镇，这既是云南城市化进程中的要求，对于城市综合体建设来说，也适用。”刘学表示。

　　近几年，城市综合体建设过度强化城市进程也带来一定的问题，包括国内出现的“鬼城”等，“就算是在同一个区域，城市综合体的建设也不能千篇一律，就省内来说，既存在昆明这样的拥有较好基础的省会城市，也有众多的小城镇，建设过程中肯定不能推行单一的模式。”他表示。

　　建议

　　旅游、边贸将成重点发展思路

　　避免交通步入“城市病”怪圈

　　刘学介绍，在云南省住建厅的审核中，云南的城市综合体至少分为两大类，“在比较发达的地方，特别是以昆明为首的，按照现在城镇化的要求，是以品质的提升为主。”

　　“所以我们提出加强云南特色，而不是追求规模。”在他看来，云南城市化进程中需要更多的小城镇加入，“小城镇的综合体建设就需要产业导向，比如旅游、边境商贸，以产业来带动城市综合体的进程。”

　　刘学透露，云南省对城市综合体有一个总则，可能近期下发。主要思路就是对符合建设的综合体规模大致有一个控制，“特别是强调主要功能使用面积，城市综合体至少要有 2-3 种服务功能，商业、展会等都可以，但这些面积必须要占到一定的比例。”他还透露，按照草案，省会城市一级综合体主要功能至少要有 45%，小城镇四级综合体至少要有 30%。

　　在建设中，刘学建议云南城市综合体除了发展阶段的审核外，应避免千篇一律。“云南文化、旅游资源比较丰富，很多城镇建设时容易陷入一种固定模式。”他表示，城市综合体要从文化视角去诠释城市综合体，做出百花齐放的东西来。

　　另外，他还表示，城市综合体建设过程中，交通也非常重要，“一般来讲作为城市综合体，如果没有轨道交通，是很难达到要求的。昆明现在正在进行地铁建设和轻轨建设，只是运行了一小段，下一步要与申报的城市综合体 的轨道交通站点有机地结合。”除昆明外，在中小城镇也要有一套公交系统，“交通是城市综合体必须面临的一个问题，目前昆明几个大型的综合体项目顺城、南亚风情第一城就已经在运行中暴露出交通方面的不足了。”如果解决不好交通问题，城市综合体的建设也只能加快城市病的爆发。

　　声音

　　城市化不是房地产化

　　应重视城市功能建设

　　“中国搞城市化，不是替开发商卖房子。”在昨日举行的 2013 云南城市综合体研讨会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，中国城市化进程的根本还是通过城市功能的完善来为城市经济服务。

　　“城市建设带来区域经济的发展，中国早就有成功的案例。”陈淮说，深圳城市的崛起，带动了珠三角城市群的兴起，上海浦东新区也辐射整个长三角地区，推进城市经济发展。不过他表示，目前逐渐兴起的城市综合体，不能陷入卖房这个怪圈，“更多的还是要对城市商业、贸易等功能区的整合。”陈淮说，美国城市化进程中的硅谷就是功能整合的一个典型案例。

　　“目前中国城市面临的一个普遍问题就是此前发展遗留下来的旧城、棚户区等改造问题。”陈淮说，这对于城市综合体这种新兴产物来说也是一种机遇，“城市综合体不是一味地再造一个新城，从土地利用角度来看，是让现有的土地最大化利用。”特别是二三线城市，在城市人口局限的情况下，不要过分地贪大，“合理规划改造老旧城区，加强交通网络的整体建设，才能避免‘鬼城’这样的弊端。”陈淮说。

　　云南城市综合体基本思路：

　　（省住建厅拟出台的总则草案）

　　云南建设综合体分为 3 大类 10 小类：

　　第一类是以省会和区域中心为代表，经济比较发达，商住、文体、会展、交通物流等等，一般我们讲的城市综合体做法，以昆明为代表。

　　第二类就是以省内中小城市为代表的，比如说三级和四级城市综合体，根据主导功能氛围由山地组团综合体、传统城镇中心综合体、产业新区综合体、旅游服务综合体，特别是旅游服务综合区是以旅游为主做得比较成功，跟旅游业相关和相关的功能进行整合，以产业导向来做云南特色的综合体。

　　第三类就是不包含前两类的种类。

　　云南城市综合体规模等级：

　　一级城市综合体原则不小于 20 万平方米，核心区为昆明。

　　二级城市综合体原则不小于 15 万平方米，区域级城市综合体，是昆明周边，比如说玉溪、曲靖，比较大的大城市。

　　三级特色综合体原则不小于万平方米，各个州市所在地。

　　四级特色综合体原则不小于 5 万平方米，如县城。还有一些规模比较大的集镇。