中南集团看重北京市场 自持商业项目主打体验式购物

中南集团刘经理在记者展位接受专访

　　2013年北京秋季房展9月19日-22日在北京展览馆隆重举办，此次房展会有国内外500余个项目同台亮相，项目数量、规模、覆盖区位创北京房展近年来新高，记者全程直播展会盛况。中南集团刘经理在接受记者专访时表示，集团目前打造的产品虽然地处青岛，但非常看重北京市场，而对于准备自持商业的城市综合体项目，则主打体验式购物模式。

　　以下为中南集团刘经理接受专访时的访谈实录。

　　中南集团非常看重北京市场

　　记者：为什么青岛这么看重北京的市场，房展会上也是下这么大的工夫来展示，我看了我们主打的还是精装修还有酒店式的项目？

　　刘经理：因为我们产品本身定位是比较高端的，目前来说主打的产品主要是以甲级智能化写字楼，还有4米7Loft智能公寓，还有5米6的空中别墅产品，都是含精装修的，而且是买一层送一层的风格。包括后续还有产权式的酒店、3.5空层的公馆，还有五星级的酒店和七星级总统套房，所以我们涵盖的业态是很丰富的，而且我们产品的品质也是比较高端的城市综合体的项目。

　　这一块为什么非常看重北京市场呢？主要有两点，一个是在目前来说，我们目前商客这块北京客户占了很大的比例。因为整个青岛是旅游性的城市，北京的话相对看好青岛未来的发展，而且青岛在夏天海水区域是一个很大的优势，所以本身客户去青岛旅游度假的人群是很多的，这是第一点。

　　第二点我们定位产品Loft公寓，北京人可能对Loft接受度更好一些，可能在我们青岛对Loft产品是一个全新的概念，而且这个产品相对来说是一个比较新的产品，接受起来相对差一些。而对于北京客户群体来说，Loft产品在北京很多年了，这方面他们对Loft产品是比较认可的，而且接受度也比较强，这是比较重要的一点。

　　第三，我们产品定位的价格相对是适中的，价格基本上是像4米7的Loft公寓产品大概是1.6万的均价，而且含了4800的精装修。包括像买一层送一层，相当于性价比是非常高的。包括即将要推出的5米6的Loft产品，整个功能布局和整个层高和产品的设计更加合理，而且这种产品含了8000块钱的精装修，包括家具家电，可以拎包入住了。而且这种产品空间舒适感比之前4米7的更优越。这一块包括目前来说很多北京客户到我们这里都比较认可产品，所以这一块我们后期想把北京市场作为重点开发的区域。包括在推广这一块要找到合适的渠道进行相应的推广，另外我们想找一些北京的分销代理商进行合作，帮我们来分销代理青岛的项目，主要是这样的情况。

　　记者：那么对于投资性质的购房者来说，他的投资回报具体是怎样？

　　刘经理：这一块现在我们采用的模式是比较灵活的，因为我们现在采用的第一主要是委托金融的模式，如果你想纯投资的话，因为我们属于商业性，还是投资商业性的产品。如果想纯投资的话，我们现在在推的5米6的产品投资模式是非常合适，我们采用6年的返租的模式，返租14%。就是4、6、7、8、9、10返租的点数。这一块的话整个非常灵活，就是说不需要你来管理，可以委托我们全权经营，后期我们自己运营管理，这一块我们自己帮你打理，包括我们有自己的专业的商业运营管理、物业管理帮我们做这一块。每年会把你的收益在一年结尾过程当中，把收益返到你的账户当中，所以这一块就不需要你们去操心和管理，这是一个比较灵活的模式。

　　第二是自用的模式，比如你想纯自己使用的话也可以，因为我们中南是集团化的企业，包括我们自己在开发，包括建筑也是我们在做，就是工程这一块。其次是自己的销售团队，也有自己的物业管理团队和后期的商业运营团队，这一块如果是自用的话也是可以，就是你买了我们产品，我们有一定的优惠，优惠完之后你可以自己使用。使用之后我们有自己物业的管理公司，后期可以交给他们全权帮你运营或者管理。如果你不想租的话，因为大部分都是在外地，可能来这块时间比较短一些。可能夏天只能住半个月、一个月的时间，这一块可能要求我们物业公司全权委托帮你出租。在其他时间可以帮你出租，你想过来住的话，这个时间比如一个月或者二个月时间你可以过来居住。如果其他时间不想居住的话，就全权委托我们的物业公司帮你往外去出租，这样可以获得一定的回报和租金，这种模式也是非常灵活的。

　　记者：但是有一点，如果这么做的话，对于集团整体的运营能力要求会比较高？

　　刘经理：对，中南集团现在做的商业地产项目也是比较多的，在南通总部有CBD核心的位置，现在开发了一个南通CBD，这边也是做了城市综合体的项目，包括甲级智能化写字楼、公寓类产品、产权式酒店、五星级酒店，这一块我们一直在运营，运营了好几年，一直是我们的商业公司在做，而且运营得非常好。包括我们的一些产权式酒店、酒店式产品，现在目前的收益率也是非常高的，很多客户也非常认可我们中南这块的商业运营模式，也非常认可。

　　记者：我之前有看到中南集团、中南建设的财报，早年的运营模式主要还是做基础建设、刚需等等，是这两年才开始做这种商业综合体？

　　刘经理：对，因为之前中南集团最早1988年起家已经发展了有25年历史了，起家是以建筑产业为主，包括南通总承包是我们下设的特1级资质的，全国只有三家。后期就涉及到了发展开发，包括工业产业、土木、建筑产业，涉及到四大产业这一块。

　　房产开发是我们最近几年发展迅速的一个产业，因为我们董事长陈锦石先生非常重视房产开发这一块，包括去年整个房产开发营业额是110个亿左右的营业额，应该在全国房产开发企业在排名前30强的企业。而且我们现在立足产品目前打造的还是以刚需为主，目前我们在全国25个城市有做40个项目，而且一直在开发。但是这些项目大部分是以刚需类的产品为主，而且是大型的居住型社区，包括我们主要打造的产品形态，世纪城是我们主打的，一般100多方到200方的产品。而且布局基本上是二三线全国性的布局，在一线城市比较少一些。随着2008年金融危机再加上2009年、2010年的回暖，再加上2011年国家的整个限购，现在不只是像万科、保利也看到了商业地产未来的发展方向，包括我们中南集团也看到未来光做刚需、住宅项目业态是比较少的，做这一块是向更好的其他方向去运作，包括想去往商业地产去开拓。包括现在商业地产正在做的这一块，希望商业地产有中南自己打造的产品，包括现在在青岛做的这个项目，应该是定位在开发区最高端的，也是地标性的，也是超高层的建筑，应该是开发区最高的一个建筑，它是由两栋塔楼组建而成的模式。

　　自持商业的城市综合体项目主打体验式购物模式

　　记者：另外我想问一下，因为我看今天主打的项目就是中南金石国际广场，是要打造四星级的体验式的商业综合体。是那种体验式的购物吗？

　　刘经理：因为我们这块项目属于期房阶段，现在正在建。我们规划的业态有两栋塔楼组建而成，北楼主要规划的业态是超甲级的智能化写字楼，还有五星级酒店和空中七星级的总统套房都在上面。南楼主要是刚才说的4米7Loft公寓产品，还有5米6的空中别墅产品，还有3米5这种的总裁公馆的产品。下面的商业是6层的商业，这一块商业是中南集团自持的，后期我们规划的主要业态，一楼主要是商务大堂，就是酒店和写字楼的商务大堂，整个大堂是22.8米挑空，整个装修将近是1个亿的标准。包括再往上会有国际性的会议中心，还有大型的宴会保健、SAP会馆，还有关于我们这种相应精品的咖啡厅和相关的配套，这一块是自持，主要为两栋塔楼所有入住的高端人士提供的商务配套。

　　这一块商务配套的话，后期你可以足不出户就可以在我们项目里把所有的吃喝玩乐一条龙服务全部享受到，就是购物、休闲、娱乐全部享受到，这一块是体现了一种体验式的营销。就是说你可以足不出户就可以购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公，包括居住这样一条龙的服务。就说明可以是一种体验式大型的城市综合体项目，是我们主打的模式。

　　记者：另外我们中南是以自持的模式去经营？

　　刘经理：对。

　　记者：如果自持的话说明对这个项目非常有信心？

　　刘经理：对，非常有信心。

　　记者：我们知道做商业地产很关键的一个问题是当地的购买力和人流能不能跟上，对于这一点您如何判断？

　　刘经理：对，因为目前整个青岛市的人口量是800多万的人口。因为开发区属于青岛刚刚新兴的西海岸，现在打造的西海岸经济的新区。目前西海岸经济新区，包括胶南市和开发区，在去年整个黄岛区和整个胶南市进行了合并，整个青岛市大规划进行了合并，以前所谓的七区五市，变成了现在的七区四市。这样黄岛开发区合并之后，包括区域的面积有所增加，达到了2000多平方公里，人口也达到了140万左右的人口。但是青岛市整体规划的想法是在未来十年之内，就是五到十年之内要打造第二个青岛市，就是整个经济中心向西移，就是要打造新的青岛的城市中心，这一块后期要规划人口要达到200万到240万。

　　因为现在整个开发区的GDP占了青岛市的1/3，整个青岛市去年的GDP是八千多亿的情况，现在开发区基本上去年的GDP达到2000亿到3000亿，基本上占到整个青岛市的1/3。因为主要依托的是旅游经济来带动整个开发区的发展，包括港口和贸易这一块。目前来说整个西海岸的发展是非常迅速的，因为已经上升为国家高度，国务院2011年正式批复把青岛开发区建设为青岛西海岸经济新区。未来五到十年打造继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第五大经济新区，所以它整个的发展速度，包括发展的规模也是非常迅速、非常快的，已经上升为国家的高度，所以未来是经济中心的支撑点和经济支柱，西海岸经济发展迅速。