赢盛中国项目战略研究中心总监仲文佳：珠三角商用土地分析报告

　　9月26日下午，“赢商网·商业地产中国推动力”城市沙龙深圳站成功举办。城市沙龙系列活动是由中国商业地产第一门户--赢商网与21世纪商业地产研究院发起主办，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对中国商业地产 最深远的洞察力、号召力和行动力，推动中国商业地产开发模式创新与商业创新 ，推动中国商业地产的高质量发展。

赢盛中国商用地产集团项目战略研究中心总监仲文佳

　　活动上，由赢盛中国商用地产集团项目战略研究中心总监仲文佳发布了珠三角地区商用土地数据分析报告。以下是报告内容：

　　仲文佳：各位来宾，大家下午好，我是赢盛中国商用地产集团项目战略研究中心总监仲文佳。

　　今天下午给大家带来一个珠三角地区商用土地的分析报告，这是大家比较关心的统计分析。

　　我们这个报告的数据来源是全国商用土地的国土资源信息，另外还有赢盛中国的分析，我们分析的地块面积在5000㎡以上的商服和商务金融用地。

　　这个报告分为三部分，从全国的角度来看一下商业地产发展的情况，第二是珠三角商用土地基本情况的排名，第三部分是对典型的、比较繁荣的商业地产发展较快的城市进行一个分析。

　　第一部分，全国商业地产发展情况。

　　国际经验表明，人均GDP3000-8000美元是商业地产起步期，8000美元以后进入加速发展期。我国2012年人均GDP超过6000美元，已经完全奠定了零售业发展的基础，虽然网购短期内对零售商业产冲击，但总体而言，我国零售业及商业地产发展空间巨大。城镇人口比重的稳步增加，意味着中国开始正式进入完全以城市发展为主导的发展阶段,这也进一步促进零售商业的发展。

　　从城镇居民可支配收入来看，我国的城镇居民可支配收入在稳步提高，居民各类消费性支出在消费支出中出现层次升级和结构的提升，在这一个过程中，增长最快的是文化、旅游、零售和娱乐等方面的消费。

　　 随着十八大和十二五规划对新型城镇的概念和报告的提出，新型城镇是近一年来比较热门的话题，而新型城镇对城市综合体和产业地产的发展都有一定的推动作用。新型城镇的背景下，随着城市规模的不断扩大，以及城市商业圈的逐渐形成，未来发展依赖综合性的商业物业和一些商业业态。十二五规划中把城镇化作为拉动内需的主要动力，而组团式发展的产业新城作为工业化、城市化和农业现代化协调发展的新型载体，在未来发展中将是中国城镇化发展的一个主要渠道。

　　 总结一下第一部分：随着社会向城市主导型转变，国民消费水平的提高，零售业迎来了巨大的盈利空间。城市综合体未来发展潜力巨大，未来一段时间城市综合体仍将保持高速增长态势。开发商转型产业地产，组团式发展的产业新城将成为中国城镇化的一个重要路径。

　　第二，我们对珠三角的几大城市进行了商用土地的排名。广州在总价款和成交面积同比增长率中排名是第一的，2013年1—8月份，在珠三角的9个城市中，广州商用土地成交总价款以215亿元高居第1而其增速同比增长1209%，也位居珠三角地区之首；广州商用土地成交面积138公顷，同比增长了359%，同比增速位居珠三角地区之首。

　　珠三角地区商用土地总价款排名的前三位分别是：广州、深圳、佛山，这是大于100亿元的。小于100亿的有珠海、东莞、江门、惠州、中山和肇庆。

　　 深圳的成交均价排名是第一位的，2013年1—8月的数据表明，珠三角地区深圳以均价62855元遥遥领先于其它城市，深圳与第二名和第三名的差距非常大，超过了4万。随着进入旧城项目的开发商越来越多，竞争越来越激烈，地价不断提升，地王频现，从而拉高了深圳的商用土地的均价。

　　 在珠三角地区，佛山较的总成交面积是排名首位的。2013年1-8月份珠三角地区总成交面积排名中，佛山位于第1，商用土地成交面积达到196.6公顷。佛山因2012年下半年起，增大商用土地供应量大并且对商业地产无干预政策，从而促进了商业地产发展。广州成交面积，以138.8公顷排名第二，仅次于佛山，与第三名惠州相差100公顷有余。

　　江门虽然说成交面积较低，但是它的成交均价的增速是位于第一位的。2012、2013年1-8月，成交均价同比增长率排名中，江门以600%的增长率，位居首位，遥遥领先其他城市。目前江门商业地产的发展水平并不高，但未来商业发展的空间非常大。为此，不少地产商都看好江门的商业地产发展前景，纷纷进驻江门。除了江门外，广州、珠海、佛山成交均价同比增长较快，超过100%，东莞与去年均价基本持平，深圳、中山、惠州出现负增长。

　　第二部分的总结：广州为珠三角经济龙头城市， 2013年1月-8月期间，商用土地成交总价款以215亿元、同比增速1209%，高居第1；成交面积同比增长了359%，远快于珠三角其他城市；2013年1-8月份珠三角地区总成交面积排名中，佛山位于第1，商用土地成交面积达到196.6公顷。 2013年1月-8月珠三角商用土地成交均价排名中，深圳以62855元遥遥领先其他城市。2012、2013年1-8月，成交均价同比增长率排名中，江门以600%的增长率，位居首位，遥遥领先其他城市。

　　第三，对典型的珠三角地区城市数据进行分析。

　　首先看一下广州，这个数据是从2012年1月到2013年8月的统计数据，2012年全年到2013年8月，成交总面积是234公顷，2012年前8个月成交面积是较小的。从2012年9月份开始出现了一个增长，在2013年的6月份出现了一个高峰。从2012年至今，成交总价款239.5亿元，与成交面积的波动幅度基本相似，但是其峰值出现在2013年2月份。

　　  再看一下惠州。惠州商用土地成交面积在2012年全年到2013年8月期间，成交面积是123万平方米，其中2013年1—8月成交面积是32.9万平方米，位居珠三角第三位，仅次于佛山和广州，但是成交均价为最后一名，导致成交价款较去年仍然下降了35%。

　　佛山商用土地的成交面积是196万平方米，是位居首位的，2013年1—8月，各月成交面积相对较为稳定，成交总面积是196万平方米，其增长速度较2012年同期增长快55%，虽然成交面积增幅比较大，但是各月的增速是比较平均的，因此最高增幅出现在2012年8月份，增幅为59%。

　　下面着重谈谈深圳，这个数字是采字赢盛中国城市研究的数据库，对深圳和其它珠三角城市进行的比对。2012年，深圳GDP总量仅次于广州，整体经济实力较强；人均GDP位于广东省首位，但社会消费品零售总额仅占GDP总量31%，并远低于广州和珠海，可见深圳富足的社会财富与商业发展程度失衡，第三产业发展空间较大。

　　 我们再看一下深圳的商用土地的情况。2012-2013.08期间，商用土地成交面积主要集中在2012年下半年，2013年一直呈下降趋势，至2013年8月才出现高增长；2012-2013.08期间，各月总价款偏低但增长幅度较为平稳，到2013年8月出现高增长，使得2013年1-8月总价款同比增长172%。

　　 深圳的旧城改造是综合体发展的必由之路，下面这个图是一线城市的商用土地成交情况，我们看到深圳的成交几乎是0。2013上半年，深圳土地交易市场较其它一线城市依然表现冷淡；由于深圳因新增用地的供给不足，在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城区内的土地资源所剩不多，而城区内的消费水平却远超现有商业能力，旧城改造便成为了综合体发展的必经之路。

　　产业地产业是深圳投资的热点。深圳高新技术产业与高端制造业份额提升,产业升级、研发环节进一步强化,同时低端制造业继续呈现收缩之势,从而导致产业地产活跃度明显提高。近年,除了专业的产业地产开发商外，一些传统的房地产企业、大型生产制造类企业等也加入产业地产开发行列。从深圳的城市发展趋势来看，商业中心出现泛化，宝安、龙岗将升级为城市副中心，未来5年，深圳商业格局由单中心城市转变为一主中心、多副中心的城市。龙华、宝安中心区将晋升为深圳商业的副中心。

　　第三部分的小结：珠三角地区包含两个一线城市，广州的商用土地交易总体上呈现增长的态势且成交量较大，其中2013年6月的成交面积达到42.4万平方米； 惠州的商用土地成交面积较大，2012-2013.08期间，总成交面积为123万平方米，其中2013年至今成交32.9万平方米，位居珠三角地区第三位，仅次于佛山和广州；佛山商用土地成交市场处于较活跃的状态，仅2013年1-8月成交面积便达197万平方米，成交总金额达到237亿元，未来形成商业中心的多核结构，组团式发展。旧城改造成为深圳综合体发展的必经之路，同时深圳将迎来产业地产发展契机。

　　谢谢各位。这是我们赢盛中国做的商用土地的报告。