深圳写字楼“涨”声不断 甲级办公楼增幅领跑全国

房地网   2013-10-28 17:00
核心提示:随着商务公寓热潮持续发酵,写字楼的租金也节节攀升。尤其是在深圳写字楼市场,9月成交价格环比上涨3.57%,增长幅度领跑全国。

  一手写字楼市场供应量创新高、深圳甲级办公楼租金增幅领跑全国……从今年9月份开始,随着商务公寓热潮持续发酵和高端写字楼项目租金的步步攀升,深圳写字楼市场持续活跃。

  数据显示,9月一手写字楼市场成交价格达46165元/平方米,环比上升3.57%,创下了今年三月以来新高。业内人士预计,随着年底银行考核时点的到来,流动性偏紧的货币环境将波及写字楼市场,预计将会对写字楼的成交有所影响,写字楼售价进一步上涨的空间或将有限。

  商务公寓热潮推高总供应量

  据市规划和国土委及深圳中原统计,9 月深圳全市一手写字楼市场供应量出现井喷,总批售面积为 30.92 万平方米,创2010年以来的新高。其中,商务公寓面积占比达 82.18%,均为大户型的高端产品。

  “限购限贷”政策直接推动了商务公寓的爆发。今年以来,深圳入市的高端公寓数量之多远远超过往年,用“集中入市”来形容并不为过,价格方面更是大有突破,业内人士将2013年定义为深圳的“公寓元年”。据统计,9月份共有5个项目获得预售资格,以商务公寓为主打。

  开售的新项目方面,近期新开盘或加推的5 个楼盘中,仅有 2 个为办公楼项目,另外3 个均为商务公寓,推售面积为 6.31 万平方米。

  高端公寓的入市还提升了写字楼市场的成交均价。记者获悉,近期深圳一手写字楼项目成交价格基本处于稳中有升的态势,不少高端公寓产品后期推出新单位的均价比前期均有所上涨。来自深圳中原研究中心的数据显示,9月全市一手写字楼市场成交均价为46165元/平方米,环比上升3.57%,成为今年3月份之后的最高价。

  美联物业全国研究中心认为,一手写字楼市场近期表现明显比二手市场活跃,成交量大幅上升接近九成,一手市场供应放量,有望使成交量在第四季度继续扩大。

  甲级办公楼租金涨幅领跑全国

  涨的不仅是高端公寓,高端办公楼也出现攀升态势。

  仲量联行近日发布的最新报告称,深圳甲级办公楼市场的租金第三季度环比涨幅已超过其他一线城市年初至今的总增幅。

  记者获悉,深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下,业主继续上调租金。由于位于福田中心区新建成的甲级办公楼租金开价较高,导致不少租户更愿意将目标放在中心区其他的优质老项目。办公楼租赁最活跃的是福田区,今年第三季度的平均租金环比增长约2.5%,带动全市甲级办公楼平均租金环比上升2.3%,至三季度末,深圳甲级办公楼平均租金为每月每平方米180元。

  分析认为,在国内主要城市办公楼需求下降时,前海的政策性利好因素持续刺激办公楼需求,带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示,今年三季度甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加,租赁成交以大型内资金融企业和外资IT公司居多。

  仲量联行统计显示,新甲级办公楼项目自用需求增加,整体空置率稳定。预计2013年共计将有46万新增供应竣工,其中约60%面积由业主自用。夏春毅表示,尽管今年新增供应将会把整体空置率推高,但由于企业购买新落成项目自用的需求增加,且其他租赁项目的预租率提高,到今年年末,空置率仍保持平稳。

  预计成交量或再次攀升

  随着新增供应的逐渐消化,三季度写字楼市场的活跃气氛或延续至四季度。美联物业分析人士认为,目前写字楼市场的成交面积及租售价格均处于稳定增长的通道。10 月份有位于福田区委的新天世纪商务中心写字楼部分,以及位于南山的中泰南山主角入市,一手市场供应量增大,或将带动成交量的再次攀升。

  美联同时预计,二手市场目前已恢复至正常的交易水平,租售价格稳中有升。第三季度一、二手市场的表现均比第二季度好,但由于国内外经济环境阴晴未定,加上第四季度或将有一批新增写字楼入市, 因此预计第四季度深圳写字楼市场的表现将较为稳定,并略有上升。

  来自仲量联行的研究显示,2013年深圳甲级写字楼租金水平从二季度开始加速增长,预计全年的租金增幅超过2012年,其中位于福田中心区的高端项目将继续受到青睐,全市平均租金将持续上涨。

  有业内人士指出,多项经济数据表明中国服务业正处于活跃期,企业对写字楼的需求量仍将得到支撑。但写字楼租金、售价经过一轮的上涨之后,当前已处于较高水平,近两月开始,深圳写字楼市场高价单位的买卖成交情况已经有所放缓。

  此外,随着年底银行考核时点的到来,流动性偏紧的货币环境仍将持续,预计将会对写字楼的成交有所影响,售价进一步上涨的空间或将有限。

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