业界全面解读：泉州万达广场“金街变鸡舍”背后困境

　　10月26日，40多名泉州浦西万达广场室外步行街业主拉起横幅，再次到浦西万达广场门前进行集体维权。为何万达金街会陷入难出租困境，背后的原因是什么？

　　“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。

　　泉州浦西万达广场自2010年9月10日奠基之后，仅用2年时间，就让泉州市区最大的建筑综合体成功开业运营，并且在短时间内就形成了成熟商圈。但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。对此，本网采访了众多业内人士，一同探讨目前万达这种商业地产模式的利弊之处。

　　著名房地产专家-刘福泉：运营管理没跟上 还处于培育期阶段

　　首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。

　　泉州师范学院副教授-陈安辉：体验型业态迎合有限 难承受高昂租金

　　以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。　　 

　　新宇置业-杨汪泽：体验不如商场 金街繁荣有难度

　　本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街；第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。

　　知名地产人-徐建竹：商业模式没有对错 商圈形成需要积淀

　　万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套，在规划上是没有问题的，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此更核心的问题，还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同，这是一个商圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出一个商圈。

　　金爵地产-郑启忠：出路在于售后返租统一经营管理

　　想要做好商业地产，开发商必须在前期就要做好商业定位，规划好商业业态，整合好商业资源，并采取先招商后销售和后期商业统一经营管理的模式才可能取得成功。可以看出，浦西万达在总体商业规划的时候，没有把金街的规划业态与其他商业业态进行差异化经营，也没有考虑到更多的后续运营问题。购房者在购买商业物业时应该经过详细的市场调研，充分考虑到商业的运营与市场风险，理性购买商业物业，如前期购买没有考虑到这些风险和其他的方方面面，仅根据表面现场判断商业物业购买，最终必将为这些风险买单；从万达金街长远的经营角度来看，售后返租模式进行统一经营管理也许是比较好的出路。

　　业内策划人士-蒋涛：定位模糊 资源未充分利用

　　第一，万达金街本土区位定位模糊，“金”字在泉州市区商圈内没有做到符合本土市场业态细分。第二，市场定位模糊，这种复制模式前提要在充分市场调查的基础上，不能只停留在简单的宏观面，更应该注重微观面。第三，规划未做到与现有资源充分利用，特别是水口湖与金街之间的关系。第四，品牌固然重要，还是提醒消费者和投资者，外来的和尚再会念经也要结合自身投资能力和本土区域投资眼光进行考量。

　　厦门聚贤庄-胡志坚：缺乏统一招商 统一运营

　　万达金街为了提高售价，没有招商就进行出售，造成后期运作不到位。而业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比。类似的由自主招商模式在泉州已有先例，为了让售价达到预期，在未规划定向业态招商的情况下就出售，造成后期的一系列招商难情况出现。万达占据了主要的业态范围，如果调整一下，还是可以与商业中心达到互补的。

　　汇龙集团-陈香农：要建立合理沟通机制 共赢金街未来

　　一个曾经成功的运营模式不一定适合每个地区，从商业运营的大环境来讲，开发商需要考虑当地的商业环境，综合考虑商家、业主和消费者的利益，因地制宜制定招商和运营的模式。而对于业主反应的问题，开发商要建立通达合理的沟通机制，用本身较为成熟的商业运营经验来引导业主的投资预期和后续运营。

　　冠亚集团-林谋章：业主对租金期望过高 租售价不成正比

　　借助于万达广场的名气，万达金街业主自主招商时，因为购买的商铺售价较高的原因，考虑到投资回报率的问题，不愿意把商铺低价出租。金街业主应该降低租金期望值，考虑在较短时间内形成商业成熟氛围，先提高开业率再考虑未来的业态转变及提高租金。

　　鸿亿星-陈光清：没有留业态空间给金街 与商业中心没有打通

　　万达广场在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。商业中心与金街之间没有打开足够的衔接通道，客流没有从室内导向室外，这也是金街后续经营困难的原因。