广州天盈广场散售入市 富力地产H股融资仍存后遗症

　　如果一个写字楼项目位于国家级CBD的黄金地段，其所在的综合体项目又被誉为该区域的“第八大地标”，那么在持有和散售之间，开发商会作何选择？

　　富力地产位于广州珠江新城的天盈广场，以“6万/平方米”的售价给出了答案。

　　天盈广场散售

　　近日，高力国际在最新发布的研究报告中指出，珠江新城新项目天盈广场，预计售价将可达6万元/平方米，有望刷新广州甲级写字楼销售市场新纪录。

　　实际上，天盈广场是被誉为珠江新城“第八大地标”天汇广场的写字楼部分，而天汇广场则是由合景泰富地产、新鸿基地产以及富力地产合作开发的顶级综合体旗舰项目。

　　整个天汇广场共分为5大部分，即CBD行宫“天銮”、国际名品Shopping Mall、超五星级酒店、超甲级写字楼和大型城市公园。

　　其中，公寓部分（天銮），主要由合景泰富地产开发并销售，新鸿基负责Shopping Mall的开发运营。而写字楼、酒店则主要由富力地产负责开发。

　　据天盈广场的销售人员介绍，写字楼一期已于不久之前开售，但均价并未有外界预测的这么高。

　　“均价大概5.5万/平方米，一层大概2000平米，卖的单位从730平方米-2000平方米都有。目前并没有其他的优惠，但在付款方式上有一些折扣。”

　　值得注意的是，在今年8月初天盈广场的全球发布会上，项目方曾透露，写字楼一期将对外销售，二期将只租不售。

　　不过，天盈广场销售人员表示并未知晓上述安排：“该项目之前就没有想过要租，同时也不会为业主提供统一的招商服务。”

　　对此，有业内人士表示，尽管6万/平方米的售价在广州甲级写字楼销售市场可达最高，但横向对比几个一线城市，这一价格已算低价。

　　“北、上、广、深几个城市，广州的写字楼售价相对较低。”

　　与此同时，该业内人士还指出，富力在选择持有亦或散售之时，主要会从回报率方面去考虑。

　　“如果自持的话，租金回报率可能不是很高，而且在国内这一部分也一直是偏低的。如果一次性出售的话，回报率反而会更高一点。”

　　而谈及项目未来的发展，该人士表示，如果有统一规划、统一招租肯定会更好，其实问题的关键并不在于是否散售，而是在于招商的时候会不会统一招商。

　　“比如有的项目就会对业主承诺一定的回报率，然后帮业主出租，这样也可以保证整体项目的质量。但如果散售之后，业主自己招租，这就很有问题了。”该人士对于散售之后的写字楼前景表示担忧。

　　H股后遗症

　　但其实，富力地产旗下写字楼项目的散售历史由来已久。

　　在广州，除了富力中心是该公司自持之外，盈凯广场、盈盛广场、盈通大厦、盈丰大厦等多个超甲级写字楼项目都以散售的形式发展，而位于江南西的超甲级展贸商务“富力天域中心”也已在10月26日正式销售。

　　有熟悉富力的分析人士指出，富力地产在国内更多会以出售为主，不管是商业还是住宅，这主要还是资金问题。

　　富力地产不同于其他内房股，它本身的注册地在国内，因而是香港上市的“H股”公司，不是红筹股。所以它在做境外融资的时候不能由H股来做，而是要在香港设立一个子公司，即富力香港。

　　穆迪投资者服务公司在10月21日针对富力香港发布的评级报告中指出，预计富力香港会获得富力地产的全面运营和财务支持，同时会继续作为富力地产的唯一境外融资和投资平台。

　　因为之前，“H股公司”即使通过海外公司做了境外融资，也要受到中国证监会、外管局等政府部门的监管，融资自由度不及后来那些不在国内注册的红筹房企，而且如何将融到的钱用在国内的项目上也是一个问题。

　　所以，富力地产选择将成熟的投资型房地产投资业务放在富力香港，其项目包括集团总部广州富力中心、广州富力丽思卡尔顿酒店以及广州富力君悦大酒店。

　　“而富力地产在国内的项目更多就会倾向于销售，这样才能把资金滚动起来。”上述分析人士如是说。

　　不过，纵观富力前三季度的销售表现，截止至今年9月底，该公司实现总合约销售金额约294.6亿元，达全年销售目标420亿元的70.14%。

　　“现在看来，全年目标对于富力来说还是存在一定压力。”行业人士认为，从某种程度上来说，天盈广场5万5的均价相对保守。可能考虑到资金以及销售的问题，富力还是会牺牲一定的利润空间，以确保项目顺利销售。