赢盛中国研究：城市综合体—成都仁恒置地广场案例分析

　　一、项目综述：复合商务商业功能

　　1、项目概况 ： 开发用地近2万平方米

　　仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。

　　仁恒置地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。

　　2、项目区位：承接城市中心与主轴商务商业节点

　　仁恒置地广场位于成都市中心核心商业圈，人民南路与新光华街交汇处，地处成都最重要的两大城市轴线人民南路与东大街的夹角，北接成都“文化中心、政治中心、商务龙头”天府广场，南续成都人文与国际化交汇的中轴线人民南路，东连盐市口-春熙路时尚商圈与东大街金融轴线，成为承接城市中心与中轴、城市南轴与东周的重要商务商业节点。

　　项目交通图

　　3、 项目定位：适中的体量、清晰的业态组合及明确的高端定位

　　“仁恒置地广场”定位为成都城市CBD 中心档次标准一流、管理服务国际化、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，是集国际标准超甲级写字楼、国际品牌购物中心、超五星级标准酒店服务式公寓于一体的高端城市综合体，主要面向进入成都发展的500强企业及其他中外知名公司提供商务及配套服务，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。

　　4、 整体技术指标：保证项目的成功开发建设及持久良性运营

　　二、规划设计：将建筑与城市融合，打造城市地标

　　仁恒置地广场的地段决定了它的起点和定位必将备受关注。仁恒置地广场，由美国NBBJ 担纲建筑设计。以成都得天独厚的城市人文氛围与其丰富的周边环境因素为灵感，建筑空间和建筑外在形态融合天府之国都江堰山水地域文化因子与现代超高层建筑元素，表达出了人类与自然的亲密关系，诠释了地域性，用建筑创造城市的独特标识。

　　1、融入城市

　　（1）总体布局

　　项目采用退让式的融入法，即整个建筑群两栋主楼以近 60°的角度斜向面对十字路口，对十字路口两侧的其他超高层建筑组群主动退让错动，不仅使紧张的CBD城市空间得到缓解，也使建筑的视野更为开阔，良好的朝向为办公楼和公寓楼提供的最优化的观景角度。建筑师在175米的长向基地中部作了较大退让，此处商业裙房缩窄为商业连廊，不规则层层退让，形成宽阔的步行广场，与后部的办公楼入口广场贯通，放松了十字路口周边用地的紧张感，用精彩的城市呼吸空间吸引人流汇聚，以友好的姿态舒缓了城市空间。

        （2）功能构成

2、与自然最大程度融合

　　与大自然的联系是设计构思重点， 成都的青城群山，都江堰永不停息的江水，广阔的川西平原。整体建筑力图体现一种一气呵成的流畅感，从商业功能的裙房开始，各零售商铺都融合得恰倒好处。办公楼和公寓楼，不间断地上升，建筑头部的两面围合折线形成独特轮廓。 两侧用加宽的构件形成竖挺，加上暖色调阳台形成肌理对比。顺流而下的玻璃幕墙外壳与裙房折线相交，形成了两个独特半开敞的渗透性空间即空中花园，打破了主楼和裙房交接的生硬感。

　　办公楼及公寓楼都采用方形平面，四角因造型设计成独特卷边构造，内设照明带及检修道，配上冷色灯带夜晚可以达到勾勒竖向山形轮廓的效果。由于成都常年日照少，在灰色调的城市背景下，与大面积蓝灰色玻璃幕墙构成对比肌理的阳台大胆采用橙色钢化彩釉玻璃，醒目却不突兀。阳台部位的夜景灯光采用暖橙色，尤其是公寓楼的错位阳台富于韵律。

　　3、建筑材料的品质细节

　　建筑主体采用蓝灰色low - E中空玻璃，裙房大量采用不同色彩的热浸钢化彩釉玻璃和少量单层铝板的组合。商业裙房外墙均考虑了广告板及照明的位置；而取意于“流水”的折线形肌理外墙实际是外墙双层表皮，可以有效遮挡杂乱的通风百叶和夜景灯带，达到节能美观的效果。

　　超高层建筑的结构合理设计非常重要。该地段航空限高 180米， 成都为7度抗震区，经多方案比较，办公楼主楼采用的结构形式是矩形钢管混凝土柱+钢框架+钢筋混凝土核心筒结构+钢筋混凝土楼板，不仅有效减少柱子断面， 增大了办公使用面积，且钢梁可以设备管道穿孔，增加楼层净高。同时，还兼具抗震性好，施工速度快，技术成熟的优点。

　　三、购物中心 ：打造国际品牌在成都的聚集地

　　仁恒置地广场购物中心，汇集世界知名品牌形象旗舰店、国际高档品牌服饰专卖店、各种主题概念店/体验店、高档餐饮休闲等，

　　仁恒置地广场购物中心为成都最高档的购物中心之一，招商签约近百个国际国内商业品牌，更成功引进了Louis Vuitton、Christian Dior、Prada、Ermenegildo Zegna、Hugo Boss 等国际奢侈品牌设立旗舰店。

　　在建设过程中，成都仁恒置地广场（开业时间:2010-09-03、已签约79个品牌）项目没有因2008 年四川强震而滞后。项目招商按计划进行，与多个国际一线品牌签订了意向协议，并收取了租赁定金。2010 年9 月，购物中心出租率超过90%。

　　购物中心技术指标

　　购物中心业态分布表

　　平面示意图