房企、保险、央企逐鹿养老地产 看重大城市购买力

　　本就炙手可热的养老地产，在十八届三中全会对于养老改革的重视以及“以房养老”政策的试点下更加火爆，其商业价值再度被深挖。

　　面对巨大的“银发市场”，“房企系”、“保险系”、“央企系”兵分三路逐鹿市场，在政策带动下，已经在养老地产中争食的80余家企业或将迎来更多的竞争对手，而目前规划建设的100余养老地产项目，数量或将迎来爆发式增长。

　　这些养老地产的核心服务模式各不相同，但对于普通消费者来说，终有一种模式会经过时间的检验和雕琢，最终沉淀成我们暮年之后的一种生活方式。未来我们将怎么养老？一定程度上取决于哪种养老地产更能盈利、更“接地气”。

　　养老地产扎堆特大城市看重城市购买力

　　赵宝刚新剧《老有所依》热播，刻画出了中国30岁左右的夫妻“上有多老，下有一小”的养老窘境，一边是处于事业上升期的独生子女工作忙碌分身乏术，一边是价格合适服务又好的养老院遍地难寻，引起人们对特大城市高房价压力之下，城市迁移独生子女的养老与隔代养老问题的积极求解。遍地开花的养老地产，是否能够为这一问题带来答案？

　　新浪新观察对中国已有公开信息披露的82个养老地产项目进行梳理发现，一份脉络清晰的中国养老地图跃然纸上，若全部投入运营，或许意味着未来3-5年内，中国部分老人的栖居集中地。

　　以数量来看，北京目前以15个项目占据首位，上海则以11个项目紧随其后。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，养老地产项目扎堆集中在特大城市，说明这些城市人口众多，养老需求更大，而且城市人口独生子女率更高，对养老有着更迫切的需求，一线城市的购买力更强。

　　生态环境优美的江南水乡亦成为吸引养宜居老地产的宝地，浙江省以拥有10个项目位列第三，其中有5个项目落户乌镇、3个项目落户杭州、1个在嘉兴、1个在慈溪，无一不是极具宜居口碑的城市典范。

　　拥有沿海城市的海南省、山东省，各自拥有7个养老地产项目并列占据第四位，随后是广东省、江苏省、河北省、四川省、辽宁省等。

　　但是，这个“排行榜”并非定局，养老地产概念伴随着政策不断升温，尤其是提出试点“以房养老”之后更加火爆。

　　一些地方将养老失业纳入绩效考核，也激起了地方政府发展养老地产的激情，如北京市今年首次将保证民众的基本养老服务纳入对区县的绩效考核中，今年以来北京市出让的大批养老地产地块，预示着2014年北京市的养老地产或将迎来爆发性增长。

　　高房价压力之下，邻省河北成为承接首都养老压力的不二之选，养老地产发展不容小觑。

　　极具营销价值的风景秀美之地是房地产商心中永远的萌宠，仅绿城一家，就宣布要在杭州周边建10个养老地产项目。

　　不过，财政部财科所国有经济研究室主任文宗瑜向新观察记者指出，虽然中国养老地产地图明晰，但仍存缺陷，并不能代表中国的养老趋势，目前，大多数养老地产都远离市区，现有的医疗体制下，医疗资源大都在政府控制之中，远离市区一定程度上远离了优质的医疗资源，子女探望也非常不易，老人很孤单。

　　诚然，在北京，绝对数量的养老地产分布在延庆、顺义、密云、亦庄等城郊。如万科位于房山的幸福汇，保利位于西山的和熹会，远洋位于亦庄的椿萱茂﹒凯建等。

　　“养老地产会是中国未来养老事业的一个组成部分，但绝对不是重要的组成部分。”文宗瑜说。

　　投资回报周期长瞄准养老高端市场

　　众多品牌蜂拥养老地产抢滩市场，既有高歌猛进的“房产系”，也有异军突起的“保险系”、“央企系”，但如何在服务与盈利之间找到支点？大家都还在“试水”，企图实验成功一种模式并推而广之，复制住宅地产时代的盈利神话。

　　如此之多的养老地产项目中，有学院式养老、会员制养老、社区物业养老、对高龄失能老人的保姆式养老等多种模式，他们实质上是在尝试创新中国养老业态的“排头兵”，未来我们将以哪种方式养老，或许可以从中一窥端倪。

　　绿城集团的养老地产传承了一贯的理想主义，推崇“学院式养老”，按照这种模式，等我们老了，在送完我们的孙子(女)或外孙子(女)上学以后，我们要自己去或送去养老学院。就像绿城集团董事长宋卫平设想的那样，等五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。

　　远洋地产瞄准了更细分的市场，通过对“失能老人”的“长期照料”作为其服务的核心定位，在这种定位下，远洋第一个养老公寓项目椿萱茂﹒凯健今年已经正式投入运营。

　　为了缓解资金压力，一些养老地产些项目则通过收取一次性入门费、或者入会费的方式，用会员制来提供服务，能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。如今年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，除了一次性5万元左右的入住费用外，还需要缴纳每月7100-30000元不等的自理费。

　　与其他品牌的盈利困局相比，万科的日子似乎好过一点，万科幸福汇通过租售并举的方式运营后，其今年年中开盘的杭州首个社区养老项目万科﹒随园嘉树采取了面向健康的长者出售房屋使用权的方式，开盘售罄。但是看似光鲜的背后其实也有难言的尴尬，购买者大多为40岁左右的青年派为自己养老做储备，因此，作为养老地产，最起码现在看还不能算成功。

　　除了“房产系”，有一大波“保险系”正在靠近，新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司开始布局养老地产。

　　此外，“央企系”中石化高调宣布投资80亿元投资成都郫县养老地产。

　　但看似前景可期的养老地产，目前成功者籍籍。

　　假借养老的概念做地产市场仍存较大泡沫

　　各路资本纷纷介入养老地产，但已习惯了赚快钱、赚大钱的企业仍像普通住宅房地产那样快速拿地，只是，这种套路究竟是继续做地产还是转型做养老，目前市场待检。

　　据统计，目前全国已经有超80家房地产商进入养老地产领域。

　　“根本原因是自身业绩增长的需要，普通住宅地产利润下降，空间缩小，房地产企业必须要通过转型开拓新市场，养老地产只不过是这一时期的炒作概念而已。”曹建海说。

　　曹建海认为，目前的养老地产扎堆特大城市，反映了房地产开发企业实质上仍旧没有走出住宅开发的模式，一线城市的购买力强，不排除通过挂靠养老地产的概念销售住宅的嫌疑。

　　“养老地产只是打了一个养老的概念，仍然呈现出概念化、空洞化、商业化的炒作模式。” 独立经济学家杜猛说。

　　文宗瑜则直言养老地产有“泡沫”，实质仍然是卖房子。

　　所以，尽管众多企业潮涌开展养老地产探索项目，但真正能够满足市场需求的养老地产仍然稀缺。

　　文宗瑜指出，现在的养老地产，定位高端，动辄百万元的入会费和上完月的月护理费，让普通工薪阶层对此望而却步，这并不能解决中国巨大的养老需求。

　　以上海的天地健康城为例，目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万-150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。被诟病为“天价”养老费。

　　杜猛指出，现有养老地产面向高端，并不符合中国人的老龄化特色，中国老龄化主要有两个特点，一个是老龄人口规模大，二是未富先老。

　　“中国在做养老地产的时候往往参照日本，但是日本的老年人比中国老年人富有，不能进行简单的模式拷贝。”杜猛说。

　　从国际经验来看，真正的养老地产其实并不赚钱，即便在市场经济成熟的国家，一些运营商的利润也不高，必须依靠政府补贴实现盈亏平衡。

　　因此，市场上流行一种观点，认为养老地产走向“高端”实则是被高地价所逼，普通住宅建设用地的价格与几十倍于普通住宅的投资回报周期，让养老地产在夹缝中求生，呼吁土地供应、税收优惠和政府补贴的声音越来越高。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟撰文指出，在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。

　　援引业内人士的表述，地方政府在供地方面都没有统一标准，全靠双方谈判，符合当地的养老规划，在土地评估、税费优惠、专项补助方面都会有很大的支持，一般企业越大，获得的支持也会越多。

　　政府支持政策和补贴力度，如何做到既不保护企业发展养老地产的积极性，又打击假借养老之名的钻营投机，将在老龄化社会时代极度考验政府的施政艺术。

　　文宗瑜指出，最接地气的养老地产模式是“社区养老”，让老人真正做到“居家养老”，在社区里配备托老所、设置老人午饭餐桌、提供社区志愿者养老服务，这样一来，老人还生活在原来的社区，是熟悉的环境，有认识的老朋友，晚上还可以跟子女生活在一起，既不孤单，也有尊严。

　　“养老地产需要发展，但现在不宜过热。”曹建海认为，纯市场化的养老地产不一定不盈利，也不一定只有依靠高端市场才能盈利，只是需要创新出一种全新的商业模式和养老业态，但显然目前中国市场并不具备这个条件和人才，现在就大范围、大规模的兴建将造成资源浪费。

　　“当前的疯狂，其实是在误导养老产业的发展。”杜猛认为，政府首先要明确养老地产的概念。养老地产一定是覆盖80%以上老年人的地产项目，是兼备商业属性和公益属性的公共产品，就像学校和医院一样。

　　杜猛建议，政府出台养老地产“标准”，如每一千平方米养老地产必须配备多少护工、急救车、床位、餐桌等。在满足此条件的前提之下提供土地、税收、资金等优惠，才能放心与开发商开发养老地产。