长实系不出售南京IFC承诺落空 抛售物业套现或为重组

网易财经 作者:刘文韬   2014-01-05 10:11
核心提示:由长江实业持股的新加坡亚腾资产管理近日被指出售南京国际金融中心IFC,而事实上,长实高管4年前曾明言此项目“只租不卖”,如今言犹在耳,承诺却已落空。

  由长江实业持股的新加坡亚腾资产管理近日被指出售南京国际金融中心IFC,而事实上,长实高管4年前曾明言此项目“只租不卖”,如今言犹在耳,承诺却已落空。

  结合长和系近期的出售资产动作及其财务报表,网易财经发现其实以李嘉诚为首的长和集团,早在2012年布局出售资产。有分析称,长和系此举除因看淡内地商业地产前景,也是为了缓解其整体负债情况。

  2009年长实高层承诺南京IFC“只租不售”

  近日,有消息称,估值约30亿元人民币的南京IFC项目,正在转手至新买家南京三胞集团。对于网易财经的查询,长实集团并未回应。

  不过,由长江实业持股的新加坡亚腾资产管理(ARA Asset Management,以下简称ARA)在回应网易财经的询问时表示,南京IFC是该公司管理的ARA Asia Dragon Fund旗下的其中一个物业,长江集团并无投资该基金。

  声明也说,此次出售有关物业并不涉及长江集团丶李嘉诚基金会或李嘉诚本人,长江实业现持有ARA Asset Management Limited之7.84%权益,属该公司的少数股东。

  虽然ARA极力撇清此次出售与李嘉诚和长实的关系,但事实上,在南京IFC项目中,长实的影响不容忽视。网易财经翻查资料发现,原来早在2009年,长江实业执行董事、同时是ARA Asset Management非执行主席的赵国雄,曾向媒体表示,南京国际金融中心将采用“只租不售”的经营模式,并希望能通过长江实业影响力来帮助南京招商引资,把更多的国际金融机构引到南京。

  但经过4年左右,“只租不售”的计划就已经落空。

  卖出南京IFC前长实大幅减持ARA 

  根据公司资料,ARA Asset Management主要管理长实集团旗下在新加坡、香港及马来西亚上市的房产信托基金。在上市前,其集团行政总裁林惠璋持有的JLInvestment拥有ARA 70%股权。

  第二大股东才是长实,持股权约30%。而在2007年ARA发行新股上市后,长实的持股比例下降至约16%。

  有趣的是,ARA在出售南京物业前,也被长实进一步减持股权。去年10月,长实连同林惠璋,以2.94亿新加坡元(折合约14亿人民币),出售20.1%的股权予新加坡财团Straits Trading Company(STC),长实持股比例也下降至7.84%。

  与减持ARA几乎同一时间,长实就宣布以大约70亿元人民币出售上海的东方汇经中心。而在此前的8月份,李嘉诚才宣布以约23亿元人民币出售广州西城都荟广场,两个项目一共套现约100亿人民币,举动引起市场极大关注。

  抛售内地商业地产项目早露端倪

  长实集团的主席李嘉诚虽然一直坚称不会撤资,但是也要保护股东权益。综合长和的业绩报告,其话语中已经隐隐透露出他对内地房地产,特别是商业地产的发展前景的顾虑,其卖产途径其实早在2012年敲定。

  和黄2012年的年报表明,集团2013年的销售目标包括售出内地80万平方呎商业物业总楼面面积。从此表述推断,广州西城都荟广场占地956,997平方呎,以长和占50%的股权推算,和黄占此盘楼面面积约48万平方呎。

  至于上海东方汇经中心面积达861,112平方呎,也按占50%股权推算,和黄拥有此物业楼面面积约43万平方呎。两大项目相加,和黄出售的商厦面积已逾80万平方呎,加上南京IFC项目,长和系2013年的商业地产销售目标已超额完成。

  而从出租情况来看,广州西城都荟广场和上海东方汇经中心被踢出长和系资产负债表的原因其实很明显。

  首先是广州西城都荟广场,和黄在2012年的年报把其列为三大主要出租物业之一。然而此广场自2006年亮相以来,一直到2012年才正式开业。与另外两个主要出租物业----重庆大都会广场和上海梅龙镇广场及商厦高达98%的出租率相比,当时只有66%出租率的广州西城都荟广场,至今仍为人诟病其商场配套,最后只能黯然离场。

  而对于上海东方汇经中心,莱坊中国区董事杨松指出,上海商业地产市场,未来几年将有大量供应,会给市场带来一定压力,这或许是李氏出售上海物业的一个考虑。

  长和系卖产背后的三大逻辑

  李嘉诚2013年每次卖产的举动都牵引众多的讨论,梳理“超人”内地卖产的过程和财务报告,可以重塑李氏行径背后的三大逻辑:维持利润稳定增长、看淡内地商业地产前景及减少整体负债。

  首先,虽然长和系并没有单独详列其在内地的房产项目资产规模和收益,但一些数据显示,内地商业地产正在拖集团的后腿。和黄集团2012年的财务报表中,地产及酒店项目整体按年增长16%,至199亿元港币。

  反观商业地产的收益,2012年的收益只有4.06亿元,比去年同期下跌百分之13%,不过跌幅如此之大,部分是因为北京东方广场在2011年上市,及长和卖出广州西城都荟及新加坡滨海湾第二期商业物业,抵消了租金收入。不过即使如此,商业地产项目的收益仍跟不上整个板块的上升速度。

  从整体来看,和黄在香港有1200万平方呎及在内地与海外有210万平方呎租赁物业组合,然而租金收入比2011年下降了百分之1。应占物业合资企业及酒店部门的商业物业只产生7.4%的收益,拖了集团盈利增长的后腿。

  而且,住房销售才是长和的主要增长动力。例如和黄2012年的财报中,118.05亿港元是来自内地的住宅物业,占板块收益近60%。

  其次,长和系在年报中的说明也反映出其对内地房地产的前景担忧。其在年报风险因素披露中说道,在内地从事地产投资与发展竞争日益激烈,可能导致集团来自地产业务之回报下降;延迟取得政府批准集团一些基建项目,和展开在内地的一些地产项目。

  种种迹象表明长和对内地的房地产,特别是商业房地产的发展前景有所顾虑。除了供应过多,例如上海区,未来几年会出现大量供应,短期内无可避免会给市场带来一定压力。

  另外,RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅分析说,商业资产租金收益正在下降,一些企业在选址时也有“去中心化”的趋势。也有业界人士称,因为电子商贸的发展一日千里,对商场出租铺位的压力也会越来越大。李静雅说,其实不仅李嘉诚家族,其它有意出售写字楼以及商业物业的大型开发商也正在增加。

  再者,和黄居高不下的负债率,可能正是长和系不断卖产套现的原因之一。综合和黄集团2009年至2014年的财务报表,4年的负债资产比分别为:53.6%、51.8%、44.6%和45.4%。

  可以看到,和黄近年来一直在致力减少负债,相关比率连跌三年后,2012年又再上升。而更为值得注意的一点是,根据和黄2013年的中期财报,2015年以前集团将有43%的债务到期,2017年以前更有73%的债务到期。

  根据和黄2012年的年度报告,其流动负债达1209亿港元,非流动负债达2444亿港元,两者相加达3653亿港元。去年下旬,李嘉诚在接受媒体访问时也承认,和黄需要全面减债了。

  香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥分析说,虽然目前市场对加息预期比较低,但美国一旦退市就会有加息的风险。不排除长和集团加速卖产尽量套现,除可以减少面对楼价下行的风险,也可用作偿还债务,甚至投资在更有潜力的资产上。

  今年套现主要途径或为资产重组

  目前,和黄集团在香港有1200万平方呎和在内地与海外有约200万平方呎的租赁物业组合。这些庞大的资产会何去何从?会否再被抛售套现?

  香港资深金融及投资银行家温天纳分析称,预计长和系今年套现的主要途径,未必会通过直接抛售房地产而取得,而会通过重组资产的方式。

  其实,长和系旗下的香港电灯有望被分拆上市,并在一月登陆香港交易所,市传集资额或达到400亿港元。另一个巨头子公司屈臣氏集团,也有望在今年内分拆上市,集资额传高达780亿港元。两个项目已可套现过千亿。

  至于长和系会否继续卖出内地资产,温天纳并不排除这个可能。从近期环球的经济态势来看,欧美和日本的经济有复苏的迹象,亚洲区的业务价值相比被出售的机会比较大。温天纳也提到,在2011年,北京东方广场以商业信托形式上市,长和系或会通过这个方法分拆内地的物业。

  金利丰证劵研究部董事黄德几也向网易财经表示,长和系旗下众多资产,难以预计李氏会再卖出哪个地区的物业,是否再抛售仍要视乎相关物业的发展潜力。而即使再度卖物业,也有多种投资工具可以选择,包括房地产投资信托。他也说,从李嘉诚的投资路径来看,李氏正在集中发展欧洲的公用事业资产,包括基建和电讯等项目。

  李嘉诚前段时间向媒体表示,长和系绝不从香港撤资,但未来的投资必须以股东利益为大前提。李氏去年在内地主导的两大卖产行动,加上今年新年伊始就再度分拆旗下香港电灯上市,年内很可能再分拆屈臣氏集团,“爱国爱港”的“李超人”,似乎已经用行动来显示他对内地和香港经济前景的顾虑。

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