2013年杭州商业地产迷思：390万方纯商业用地需消耗多久？

　　2013年杭州商业地产市场总体成交行情平平，综合体项目一枝独秀成为最大的亮点。然而笼罩在其上的迷思也不少：“禁酒令”能否严格执行？今后将不再出现酒店式公寓产品？2013年海量出让的土地市场中也包含了大量的商业用地，逾390万方的总体量需要消化多久？二手铺在经历了多年的租金和售价双涨之后也终于停滞不前，租金首次出现下跌，之后又将何去何从？

　　酒店式公寓以后会越来越少？

　　“禁酒令”仍为一团迷雾

　　2013年酒店式公寓消化不给力

　　2014年将有逾15000套集中供应

　　纯商业用地出让57宗

　　逾390万方商业地即将入市

　　其实从2012年2月11日开始，杭州就正式开始实施“酒店式公寓禁令”即《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。该禁令对于酒店式公寓的规划设计提出了多项规定。其中关于“商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）”的规定让不少人直呼当时杭州在售的及未售但已通过审批的酒店式公寓将成为绝版。

　　近两年时间过去了，与“禁酒令”并存的是目前杭州酒店式公寓的天量供应，不少商业用地依旧将推出酒店式公寓房源，难道“禁酒令”会成为一纸空文？记者调查发现，有一些酒店式公寓在审批的时候可能规避了政策，以“写字楼”的名义审批，而在交付后又重新与业主签了装修协议。由于这样的项目目前在市场上并未大面积出现，而且周期又长，确实成为了酒店式公寓的迷雾。

　　的确，就目前来讲，杭州商业项目酒店式公寓这一类别已经很难审批，如果按照土地两年左右的开发周期来说 ，那么2012年颁布的这个政策在今年乃至2015年会产生市场效应。“如果政策不变，那么今年到明年，酒店式公寓会成为绝版。我认为，购买酒店式公寓多数是投资行为，主要还是跟市场价格有关。尽管酒店式公寓会越来越少，但是如果价格偏高、奇货可居，那么市场也不会认可。”赢商投资总经理方芳如是说。

　　酒店式公寓因为其“类住宅”的特性，在之前住宅“限购、限贷”的大环境下，曾经“狠狠地热过一把”。不少开发商拿下商业地块，都做了酒店式公寓的规划设计。而从2013年杭州酒店式公寓整体的成交来看，有一定的转冷趋势。在这样的情况下，今年杭州还将有“天量”的酒店式公寓存量房源，这不禁让人疑惑，这么大量的酒店式公寓市场该如何消化？

　　根据合创地产的统计，2014年杭州主城区在售有产权的酒店式公寓供应将达10615套，在售项目中，下沙板块排名第一，总体供应量将达到2145套，而宝龙·城市广场以868套的后期供应量排名下沙区第一，和达城、东方铭楼这两个项目后期也有不小的供应量。板块供应排名第二的是华丰板块，该板块今年还将有1668套的供应量，其中泰地北上新城单盘就占据了1244套。

　　除了在售项目的供应量外，目前已知今年计划开盘的酒店式公寓项目还有11个，这11个项目同样有超过5000套的房源入市。综合计算下来，在售项目加上计划开盘项目的供应量，也就是说今年将有超过15000套酒店式公寓等待销售。如果按照去年一年6978套的去化量来说，那么这些房源市场至少要消化两年。

　　对于商业地产来说，人气是最重要的。今年开业的城西银泰，周末人头攒动，但就平时而言，人气仍不算旺。伴随着杭州东西南北一个个大型综合体的落成，商业总体供应量又如此巨大，未来，一座座大型综合体、一幢幢写字楼会不会成为“空城”？

　　从数据上看，2013年杭州主城区共出让纯商业用地57宗，可建面积超过390万方。这其中，今年3月，万达以底价14.26亿元摘得祥符东商业用地，折合楼面价5604元/平方米，绝对是搅动了整个杭州楼市。除了万达拍下的商业地块，绿地先后拍下的大关商业用地也引发了市场的关注。其他多宗商业用地目前看来尚未进入市场，但是从竞得土地的开发商来看，也能对其未来的规划用途揣测出一二：像火车东站地块由华润万家竞得、蓝孔雀综合体出让的两宗商业用地由复地收入囊中……

　　2013年，外来大鳄不断入杭，有商业地产开发经验的外来大鳄进杭，肯定会给杭州的商业格局带来变化，人们的选择也将更多样化。但同时也让我们担心，如此多商业综合体的落成，市场人气能否支撑？

　　社区底商受电商冲击日渐式微

　　投资价值和空间遭遇萎缩

　　二手铺租金多年来首现下跌

　　2014年继续下探可能性还是有

　　2013年杭州终于经历了地铁元年，地铁一号线也真实进入到广大市民的正常生活中。但由于目前还只开通了一条线路，网状地铁的极大便利性还未得到体现，地铁尚未能够成为大家出行的首选交通工具，换言之，地铁客流量也仍然处于一个不高的水平。而在地铁开通一年多以后，地铁商铺到底价值几何已经可以由事实来说话。

　　在此前长达四五年的时间内，地铁概念被热炒了一轮又一轮，九堡、下沙、滨江等相关板块的地铁概念商铺价格动辄飙到四五万元/平方米。地铁开通后，正如大家赫然发现事实上真正意义上的地铁楼盘数量并不多，那些距离地铁一千米以上的楼盘住户想依靠地铁出行仍多有不便，地铁商铺也有同样的问题，而且对于距离比住宅更敏感。

　　多家二手商业地产中介经纪人均表示，地铁铺光环已被打破。“条件比较好的地铁铺，租金价格确实出现了一定的涨幅，但涨得不多，在合理范围以内。”中原地产的小叶举例说，比如中山北路西湖文化广场附近的二手地铁铺，双层铺租金从原来的6-7元/平方米/天涨到现在的8-9元/平方米/天。在她看来，地铁铺中有一部分本来就位于市中心地段，地铁概念只是锦上添花，比如凤起路、龙翔桥一带，因此租金前后变化不大；而一些新区地铁铺，比如九堡一带距离地铁口很近的商铺受到拉动比较大，但这样的商铺数量不多，大部分商铺事实上距离地铁较远，因此并没有多大带动，价格也没有出现大变化。

　　真正意义地铁商铺很少

　　地铁概念光环已被打破

　　2013年的双十一，电商继续创造神话。这一天350亿元的交易额比2012年191亿元增加了83%，支付宝1.88亿的总交易笔数也远远超过2012年的1亿笔，中国网络消费市场正在以惊人的速度发酵膨胀，指向范围也在不断扩大，从最初的服装、鞋、箱包到数码产品、家电、家具甚至汽车等无所不及。

　　正是在这样的消费大势下，加上2013年杭州一手商铺市场又出现了一类新型商铺—大型购物中心旁的商业街商铺，一手社区底商受到冲击，业态受限，同时却又价格高企门槛不低，投资前景无疑显得有些黯淡。

　　近年来，杭州一手商铺价格普涨，单价达到四五万元/平方米已是常事，一般面积也不小，总价常常都在四五百万以上。2013年夏天，地段绝佳位于密渡桥路80号的小盘嘉璟华庭成交了少量底商，单套面积为50余方，单价更是高达110000元/平方米。

　　一边是价格高企，投资门槛较高，投资客非经济实力雄厚者别想染指，另一边，一手商铺市场上的主力产品社区底商在业态上诸多受限，不能经营目前最受欢迎的餐饮店，服装店又受到电商明显冲击，因此，未来这类社区底商的主力业态将往体验服务方向发展，比如包子、奶茶、西点等轻餐饮店，以及理发、培训、美容、足浴等服务业。

　　未来等到区域型商业综合体大量落地，可以想见社区底商的可经营业态会较受局限，投资价值和空间也会受到影响，投资前景一般。

　　2013年的二手商铺市场，日子委实有些难过。“在电商风行和经济不景气的双重影响下，杭州二手铺租金出现了多年来前所未有的下跌行情，交易量也很不活跃，可以说是价跌量跌，压力山大。”多位二手中介商业地产部负责人纷纷大叹苦经。

　　其实，前两年的二手商铺市场已经在往价格畸高的方向走，租金和售价都平稳上行，对于店家来说，租金不停涨生意不见好，店面很难继续开下去，对于店东来说，卖价涨得快投资回报率越来越低，租客还不停换，双方都有苦难言。

　　“对于二手铺来说，每年租金按5%左右的一定比例上涨是不成文的行规，不涨就意味着跌，因此，2013年的行情堪称反常，整体来看租金跟2012年相比大约有一成左右的降幅，这也是杭州二手铺这么多年来第一次出现租金下降。”沐和商业地产部门经理汪谦霞说，事实上，二手街铺从2012年下半年开始就隐隐出现了这样的趋势，要转手的店家很多，租金也涨不上去。

　　而在中原地产商业地产部的经纪人小叶看来，2013年二手铺的租金情况有所分化，成熟区域比如延安路、庆春路等商铺租金相对稳定，而像城西尤其是较偏的文二西路一带，店铺租金降幅体现得比较明显，在5%左右。另一个体现则是空置率，以往较好地段的店铺是不会空出来的，即便有少数店铺转让也都能迅速完成店面更替，但现在空出来的店面慢慢多起来了。“至于2014年，二手铺租金继续下探的可能性还是有，这也是件好事情，租金高到多数店家都挣不到钱，显然不是正常现象。”