商业地产转向开发地下空间 未来或成城市运营重点

　　2013年，万科、保利、华远等房企一改此前策略，纷纷有了对商业地产的扩张计划和动作。

　　2013年11月27日，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业。而试营业的一个月之后，万科董事长王石到访，并给予了“充分肯定”。据万科集团总裁郁亮透露，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。

　　不得不在商业地产“狠狠做功课”的还有恒大。“目前我们在为恒大东坝地块的商业部分提供增值服务。”盈石集团研究中心总经理张平向新华网记者透露。

　　除过上述房企，争夺地产依个呼声最高的绿地和万达，同样均是以商业地产为主的企业。

　　作为中国最大商业不动产帝国的万达集团，其核心人物董事长王健林1月21日在万达集团日前的内部年会上按照惯例做了上万字的讲话，最值得关注的是，其提到2014年将全力推动万达两个目标公司在A股上市。在业内人士看来，王健林所指的目标公司便是商业地产和院线这两块。

　　除过在战略布局方面，在开发模式上，2014年的商业地产同样值得关注。

　　上海首个地下空间成功出让

　　2014年1月23日，一块几近陌生性质的土地拍出，“浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程”将于1月23日正式进入现场竞拍，而该地块的性质为瞻仰景观休闲用地。

　　出让资料显示，该地块地上部分将建设绿地等公共配套设施，地下部分将建设商业项目，根据出让要求，地下商业部分可以分割销售，但要求竞得方统一经营管理。

　　作为上海首个通过招拍挂出让的地下空间，上海佳质资产管理有限公司以10亿元竞得，溢价245%。但业内人士对于上述黄浦江沿岸地块的成交价格看法不一。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟表示，非交通枢纽的地价空间商业项目目前开发经营普遍一般，而此次通过招拍挂出让地下空间，主要是为了规范出让，达到综合利用开发的目的。

　　中原地产研究经理龚敏认为，“对于仅含地下商业用途的地块而言，27589元/平方米的地价并不算便宜。”龚敏说。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔则强调，前述黄浦江沿岸地块位于陆家嘴金融城，是上海城市发展的战略核心区域，堪称上海市中心黄金地下商业空间。考虑到市中心土地的稀缺性，出让休闲、景观用地的地下空间，或许是中心区域土地市场新的发展趋势。

　　而在去年12月，《上海市地下空间规划建设条例》在市十四届人大常委会十次会议上表决通过，将于今年4月1日起施行。条例明确了地下建设项目的建设用地使用权出让金的收取由市人民政府制定具体办法，向社会公布并依法接受监督。

　　商业地产开发开启“鼹鼠”模式

　　如果算上上述地块，上海商业地产发展的“鼹鼠”模式则早以有了其他实质性举措。

　　2013年12月31日，上海摩天高楼群集的陆家嘴中心区动工建设地下空间开发项目。包括上海高楼排行三甲的金茂大厦(420.5米)、环球金融中心(492米)，以及正在建设的“第一高”上海中心大厦(632米)在内，将打通“城市地下通衢”。该项目预计今年竣工，届时将进一步完善上海浦东“金融城”的立体交通体系，实现人车合理分流，加强商务楼宇间的联系，提升区域商务环境。

　　同时，世博园区也将打造上海CBD中最大地下空间，未来，在最终建设完成的后世博园区，行人甚至不需要到地面，就可以从A片区步行到几公里外的C片区，沿途将经过地下商城、地下文化娱乐等设施。而按照地下空间的规划，未来后世博的A、B、C三个片区，将通过世博轴、轨交线实现地下人行空间的东西贯通，形成上海CBD中规模最大、最综合高效的地下空间体系。

　　而除上海外，其他地区也在尝试进行“地下空间”的开发。2006年8月，南京一举出让5块地下空间，出让面积达47000平方米，最高竞价轮次达到90轮。2012年10 底，佛山首宗商业地下空间同样成功拍出，但仅有一名竞买人，最终以底价成交。

　　此外，包括广州、深圳、杭州、无锡、德州等多个城市均有地下空间出让的先例。

　　未来或成城市运营重点

　　第二次全国土地调查结果显示，我国耕地最新数据为203077万亩，比原来掌握数据增加2亿亩。然而，国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元30日强调，我国优质耕地不断减少的现实不容回避。

　　而另一方面，有数据显示，中国去年11月住房价格同比上涨10%，而且自2009年以来每年都创出新高。北京房价涨幅尤甚，达到16%，租金则上涨12%。于是，越来越多新涌入城市的住户被迫转入地下。

　　“城市土地资源紧缺以及汽车城市的到来，逛街正在被日益紧张的城市节奏和高楼大厦压缩……”有业内人士分析称。

　　实际上，无论是国外还是国内，地铁拉动地下商业的例子都比比皆是。在法国巴黎，地铁就犹如一个庞大的‘地下超市’，其地铁站内设有百货、报刊、饮食等商业网点超过800家。

　　“可以预见的是，地下空间，随着轨道交通的扩大和地上空间的压缩，未来或成为城市运营的重点”，上述业内人士说道。