保利商业地产三种经营方式：自持出租、租售并举、整体出售

　　2013年，保利地产证明了千亿之后“后劲”十足。在业绩快报中，保利地产表示，2013年公司实现签约金额1252.89亿元，完成了1200亿元的目标，同比增长23.15%，为以后年度的业绩增长奠定了基础。2013年1-12月，公司共实现签约面积1064.37万平方米，同比增长18.11%。

　　在此前的2012年，保利地产首次实现了销售额突破千亿。在迈入千亿阵营之后，保利地产依旧以成长型企业作为定位，继续深化城市布局、拓宽融资渠道、培养商业、养老、旅游等增长极，为公司后千亿时代稳步增长作好铺垫。

　　这些行之有效的战略使保利地产避免了市场淡旺季的影响，2013年销售总额实现超过20%的增长，平均每个月超过百亿进账。

　　战略领跑 实现有质量的增长

　　保利地产以战略明确著称。自2002年开启全国化战略布局起，保利便始终锁定一二线城市，快速覆盖环渤海、珠三角、长三角、成渝经济区等经济发达区域。

　　截止2013年10月，保利地产新进驻城市数量已扩大至48城。因深耕时间长、保利在广州、佛山、成都、武汉等8个经济实力强劲的城市排名第一，共有20多个区域进入区域前三。

　　最新的统计数据显示，2013年保利在一线城市销售365亿，在“千亿俱乐部”处于领先地位。而其在省会及计划单列市销售772亿，亦高于其它千亿竞争对手。三四线城市销售112亿，同比增长74%。

　　户型结构方面，保利的住宅产品中144m2以下户型成交金额778亿，占比72%；面积分布与2012年基本一致，刚需和首改仍占主流。

　　因一线核心城市对销售贡献稳固，保利签约均价保持平稳上升势头，全年签约均价达11771元/平方米，同比提升4.3个百分点，保持行业前列。而且，保利的每亿净资产实现2.57亿签约额，营运效率为行内最高。这些数据都足以证明，保利的发展战略是成功的。

　　深知中国城市发展脉络的保利比大部分房企更早布局，亦更占先机。许多房企自2012年才开始投入“重返一二线城市”的热潮，并引发2013年一线城市土地市场“地王”季。业内人士分析，这源于三四线城市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现，房价上涨动力稳定。

　　但战略领跑的保利地产在这轮“抢地”风波中表现得格外冷静。

　　2013年，保利地产积极把握一季度土地市场机遇，有针对性的加大拓展力度，上半年新拓展项目20个，新增容积率面积565万平方米，多位于一二线中心城市，土地价值突出；同时保利地产在拓展中综合发挥资源优势，项目多以底价获取，既有效补充了具有成本优势的土地资源，又规避了二季度以来的土地价格高涨，使得保利地产在土地市场的棋盘上，落子更加从容。

　　1-12月份，公司新增项目56个，新增容积率面积1827万平方米，同比增长38.5%，平均楼面均价3111元/平方米，同比下降8.1%。

　　“公司在现有城市布局基础上，始终深耕一二线城市，适度辐射三线城市，并有选择地进入资源优势明显的城市。这既进一步完善公司的区域战略布局，也能够择机逢低吸纳合适土地资源。”胡在新表示。

　　纵深发展城市群深耕战略优势显现

　　在拓宽的同时，保利地产的城市版图也在进行纵深发展。今年年初，保利地产提出了“3+2战略”，即以北、上、广为核心，在环渤海、长三角、珠三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆(楼盘)为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。“"3+2"城市群战略是一种带有预见性的策略。”保利地产副总经理胡在新介绍。

　　回顾保利地产上市后的六年时间，都是依循从区域中心向周边的顺序扩展，实现了销售额的跨越式提升。现在，站在1000亿销售额的台阶上，保利对城市资源的考量又有一种新的视角。保利所选择的“城市群”一方面既强调扩张，另一方面仍锁定经济活跃区域。

　　胡在新在接受本报采访时解释：“保利强调在中心城市的城市中心，这一点没有变化。现在增加了"城市群"的概念，是要培养新的增长极。”胡在新指出，企业发展到1000亿销售额的规模，注重均衡发展，不会过度依赖某个区域或某个销售节点。

　　2013年，保利地产的城市版图中，北、上、广的核心地位愈加凸显。三地对全年销售签约额的贡献率合计接近30%。全年新拓展的56个项目中，北、上、广占比超过21%。

　　保利地产的大本营——珠三角，则是其城市群战略的实验田。集团从广州到佛山到东莞，再到珠海、中山，有一套行之有效的方式在推进。胡在新介绍，保利每进入一个城市，首先进入政府规划的最核心地段，通过做城市综合体等项目，既带动该地整体环境的提升，也分享这个城市发展的红利。最典型的例子是集团进军佛山，先打造了千灯湖片区，将之改造成花园式的商住综合区域，得到政府和居民认可之后，再开发了佛山新城和顺德新城。

　　公告显示，2013年7月份保利地产在珠三角再添韶关、清远、湛江三座城市，已形成对珠三角重点城市的全面覆盖。

　　2013年，保利地产在珠三角的销售额接近340亿。一二线城市的交互作用，大大提升了保利地产的抗风险能力。

　　在珠三角之外，保利地产在上半年加大了对成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域的土地储备，并对北京、广州、重庆、佛山等核心城市土地储备进行了补充。“必须着力保持核心城市或者核心区域的持续发展能力”，胡在新表示。

　　胡在新透露，今年以来，集团以城市群销售目标为导向，对城市按照经济发展水平及公司在其中的深耕程度分类，并制定了投资预算计划。这一做法不仅使投资更加高效，亦可形成对区域子公司的驱动力。

　　走出海外 拓宽融资渠道

　　资金是房企的“命门”。在国内未放开的时候，保利利用金融创新打通了资金通道。

　　8月6日，保利地产发布公告，通过其全资子公司恒利置业旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，这意味着保利地产正式开启国际资本运作的新篇章。

　　国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别给予公司"BBB+"、"Baa2"、"BBB+"主体信用评级，评级展望为稳定。保利地产首次评级即获得中国上市房企的最高信用评级，代表保利地产的财务稳健性、持续发展潜力和综合竞争力得到行业和国际市场的高度认可，也进一步加速了保利地产资本运作的国际化进程。

　　在国内经济增长压力加大，货币资金趋紧短期内无法获得显著改善的大背景下，下半年中国房地产行业的融资可能再次吃紧。保利地产在这个关键时点打通国际资本运作通道，形成了国内国外两大融资平台，无疑进一步提升了保利地产的传统融资优势。同时，在现阶段，国际债券融资具有一定的成本优势，可以进一步降低融资成本，优化债务结构。

　　同时，保利地产的海外资本运作也是积极响应国资委对央企“走出去”的战略要求，是企业发展的机遇和方向。保利地产董事会秘书黄海表示，“这是一种优中取优的融资手段。借助此次"出海"，我们将进一步加大境外项目的并购力度。”显然，在房企国际化的大潮中，保利地产依旧保持了那份沉着和自信，按部就班的落实自身各项战略导向。

　　在房地产行业毛利率普遍下降的大背景下，保利地产成熟的开发实力、高效的执行力和突出的财务成本优势已经成效显著。“本次报告期内，部分2011年下半年受调控影响较明显的项目集中结转，使得毛利率有所下滑。”黄海分析指出，但他同时表示，虽然行业毛利率整体的下行趋势难以改变，但相信保利地产有能力在这个进程中做的更好。从全年来看，公司毛利率仍将基本稳定，依然保持在行业较高水平。

　　商住并举商业地产进入战略型发展阶段

　　业绩报告显示，今年上半年，保利在商业物业方面实现销售签约金额73.5亿元，占比11.5%。去年同期，该领域的销售金额是40亿，占当期销售签约金额约7.9%。可见无论从绝对金额抑或相对比例上来讲，商业物业销售的贡献都进一步突显。

　　在不少市场人士眼里，住宅开发和购物中心的资源投入和现金回收模式处于正反两端，长于住宅的开发商几乎无法具备批量运营购物中心的素质禀赋。保利地产却找到适合自己的方法，稳健地步入商业地产开发运营的行列。“在以刚需及首次改善型住宅产品为主的前提下，保利地产坚持主动获取中心城市、稀缺土地资源的可售商业资源，并自持了一部分优质的商业地产项目。”胡在新指出，保利地产早在十年就开始有意识的进入商业地产领域，并在2006年以后把握商业地产的轨迹。

　　2013年上半年，位于佛山的保利东湾综合体项目就销售过20亿元。而下半年，位于北京大望京的保利国际广场、上海黄浦江的保利国际中心、广州珠江新城克洛维、长沙国际广场、天津大都会等多个项目也成为“吸金王”。

　　物业自持部分，数量也得到大幅提升。目前，由保利商业公司运营管理的已开业项目共7个。未来3-5年，公司管理的购物中心和酒店数量将分别达到14个和27个，分布于全国21个城市，总面积近300万平方米。今年上半年，佛山保利洲际酒店入住率达66.8%，同比增长29%。

　　相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。作为成长型企业，保利地产方面坚持会根据业务的规模划分合适的商业地产销售和自持比例。

　　据介绍，未来保利对于商业地产的经营大致分为三种方式。第一类为优质地段购物中心，全部自持出租。广州中环广场、天津大都会这类城市核心区段的项目，由于地段的不可再生性，租金回报有保证，通常作为最优质的商业物业全部持有运营。第二类，把购物商场拆分，一部分做集中商业，一部分做可售街铺，这与万达形似。第三类则是商业整售，对于养商期长、项目运作资金压力大的项目，可以考虑直接整体卖掉。

　　经过这几年的能力培养，保利在商业地产方面沉淀了一套管理经验和模式，品牌效应也初步在众多开发商中凸显，进入了可批量复制的阶段。

　　据悉，保利将在这些商场中，提炼出属于保利购物中心的独立品牌。目前已完成产品线的基础研究工作。从配合住宅开发到更主动地投资商业项目，保利商业地产跨入战略型发展的阶段。

　　胡在新介绍：“建立产品线体系和品牌意味着保利已经进入商业发展战略体系完善的重要环节，也标志着保利购物中心产品从机会型发展到战略型发展的转变。”

　　据悉，在产品线指引下的战略型项目开发是先选择产品，再拿地，再贮备资源、然后开发。而机型的项目开发则是先拿地、再进行项目定位、然后是筹备资源和开发。

　　胡在新表示，产品线对项目开发过程中的标准化作用可以减少大量的前期论证比较和决策过程，可以起到保障项目快速建成并开业的作用。“另一方面，产品线的建立将带来极强的资源整合作用，在整合政府关系资源、主力店、租户供应链、投融资伙伴等完整价值链有重要的意义。”胡在新说。

　　涉足养老 全链条介入朝阳行业

　　2013年年末，保利地产集团董事长宋广菊在北京宣布，保利将全链条介入养老产业，创造居家养老、社区养老和机构养老三位一体的中国式养老模式

　　事实上，老年人群的背后隐藏着一个巨大的市场蛋糕。2013年底，我国60岁以上的老年人口将突破2亿人。而有数据显示，到2050年每3个人里就有1个60岁以上的老人，养老市场需求有望突破17万亿元。

　　保利的计划是，在未来5-10年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。专业养老机构未来十年可能会建50个，预计保利布局的省会城市可能都会建一个，甚至两个。

　　据介绍，国外养老机构投资总回报约在10%。而我国养老产业尚处起步阶段，行业整体盈利能力较弱。保利地产在养老产业战略规划之下，建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

　　管理层预计，在短期投入阶段，保利通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

　　宋广菊介绍，未来保利进入的每个城市都有专门机构提供高端养老服务，这样能反哺住宅，让后者产品增值、销售提速快。而今天把产业链搭好，10年后就会成为保利的利润增长点之一。