南京商业综合体招商难人气淡 “旺铺理论”遇尴尬

　　记者在鼓楼和新街口的两大商业综合体的调查中发现，商铺的招商和租赁都出现了断档现象，以服装为主的快消品对商铺热度大减，而餐饮则成为了商铺招商争夺的主要目标。但显然，一家商业综合体仅仅靠餐饮支撑是不够的，但由于招商和运营的双重压力，所谓shoppingmall如今正在逐步变成“饭楼”。

　　记者调查

　　新街口悦荟广场

　　背靠大树好乘凉 “旺铺理论”如今遇尴尬

　　悦荟广场位于新街口正洪街广场，记者在一楼走了一圈数了一下，一楼里面共计有60多家商铺，可基本上没有客人光顾，直到午饭时间才有一点零星的顾客。另外三家商铺关了门，尽管门上贴着“提档升级”的告示，但记者并未看到里面有人在装修。记者了解到，以前在一楼营业多年的两家皮具店，如今已合并成了一家，店员告诉记者，原因是不再续租，房东准备自己做餐饮。

　　记者注意到，进入悦荟广场的顾客，多数都乘坐手扶梯上了2楼的沃尔玛超市，而光顾一楼商铺的人却寥寥无几。二楼超市内的18家商铺也是冷冷清清。“吃喝的生意好些，还有烟酒茶叶，剩下的比如服装、化妆品都是很一般，”小童在一家商铺已经工作两年了，他告诉记者，二楼超市外的店铺生意不错的多是餐饮，剩下的店铺经营情况都不稳定，比如其中一家店铺在短短两年时间内几经易手。

　　记者在物业管理中心办公区域看到关于“悦荟”的简介：悦荟也是约会，商场不仅仅是购物场所，也是人们见面交流、共度美好时光的地方。据了解，悦荟广场以前叫“新街口万达广场”，当初开业后，商铺销售非常好，很多投资者都觉得靠着沃尔玛商铺不愁客流，但显然如今“背靠大树好乘凉”理论，在不少投资人心中打起了鼓。

　　鼓楼紫峰购物广场

　　商场变饭楼 购物给吃饭腾地方

　　南京紫峰购物广场尽管地处黄金地段，但从地下一层走到六楼，整个商场看上去空荡荡的，电影院和几家餐饮店客流量相对多一些。商铺工作人员告诉记者，从商场开业以来，客流量就不大，周末也好不到哪儿去，也就靠六楼的电影院，带动些周边店铺人气。“店铺这么少，哪像个商场呀。”紫峰购物广场的商户说。

　　记者在一楼的指示牌数了一下，大约有32户商家，其中1楼没有商户，地下一层有7家大众餐饮，4楼有11户商家，每个楼层平均下来大约有四到五家商家。在这些商家中，餐饮饭店有10家，服装店约有5家，电影院1家，其余的为各类特色小店。但几乎每个楼层都有用三合板围挡起来的商铺，紫峰购物广场的工作人员说，去年商铺撤柜的比较多，只要是被围挡起来的都是已经撤柜的。

　　5楼青奥商品特许店工作人员抱怨道，每个月的营业额2万元，但从开业到现在一直在亏，在合同到期后，青奥商品特许店打算撤柜。

　　对于商场的现状，商户们说，去年9月份就接到管理方通知，说要进行业态调整，但直到现在也没见一点动静。紫峰购物广场的工作人员说，据她所了解，要进来的商家有两家，星巴克和南京大牌档。

　　中山路艾尚天地

　　餐饮扎堆 商场人气终于来了

　　走进南京艾尚天地的大厅，映入记者眼帘的是各家餐厅的促销海报。如今，在不少市民眼中，艾尚天地已被贴上了美食集合地的标签。

　　艾尚天地企划部工作人员王女士告诉记者，2012年刚开业的时候，餐饮业只占30%，60%为零售部分，还有10%的配套业态。商场以购物、休闲为主，当时每一个楼层都有零售商家。

　　但由于处在商业微势，加上受到电商的冲击，艾尚天地体量较小，所以从去年下半年开始转型，希望打造一场“食尚的玩乐美学”。

　　“我们想走差异化路线，更加吸引年轻客户群体。”王女士介绍说，他们引进了新元素餐厅、英国餐饮品牌大波龙、“70后饭吧”等主题餐饮，他们在北京、上海等地运作比较成熟。目前来看，餐饮的比例已经占到50%，四楼主要就是各地美食。

　　从实际效果来看，在南京的商业地产餐业态中，艾尚天地是西餐比例最高的，一楼的蓝蛙、新元素等餐厅已经成为南京老外的聚集地。接下来，艾尚天地将会维持餐饮业态的比例，不会再扩大规模。下一步还是发展配套业态，比如早教类，让孩子也能有玩的地方。

　　采访后记

　　“饭楼”局面如何破？

　　据中华全国商业信息中心统计数据显示，2013年春节黄金周期间全国百家重点大型零售企业零售额同比增长14.4%，增速比2012年下降1.3个百分点，仅高于金融危机影响下的2009年春节，创近四年新低。

　　消费者购买和使用市场研究机构KantarWorldpanel发布的报告显示，截至2013年6月14日，较去年同期相比，第二季度中国城市的快速消费品市场销售额仅增长了7.1%。该增长率低于第一季度的8.4%，并创近两年来季度同比增长新低。分析表明，增速放缓主要是由于家庭支出增长的放慢。与去年同期相比，消费者购买的商品更少。

　　同时，电商对于实体零售渠道的冲击首次被量化。CTR洞察中国的数据显示，从其他渠道转入的销售额比例为38%。虽然电商对传统渠道的分流作用不断上升，但总体对市场带来的更多是增量作用。

　　南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴认为，最近几年南京商业地产发展速度非常快。而老百姓的日常消费增长率仅在15%到18%之间，对于商品类的消费趋于饱和。随着经济的发展，居民收入不断增加，对休闲、娱乐的需求也在增加，因而在一定程度上带动了这些产业的。因此，不少商业地产内的餐饮、娱乐等业态所占比例越来越高也就不足为奇。

　　另一方面，各个企业都有自己发展规划、发展能力，在一定时期内扩张速度与规模是有限制的。与此同时，商业地产项目却在不断的增加，但可招商的资源是有限的。所以，可以看到，很多商业综合体租户比较少，空置率不断上升。破解这样的局面，还是要从城市规划和开发商两个层面来解决。