胡葆森:中国房地产十年之内不会出现全国性过剩问题

网易房产   2014-03-10 15:20
核心提示:胡葆森表示中国房地产市场在十年之内不会出现全国性的过剩问题,未来在解决3亿人城镇化的过程中,还将产生新的需求。

  3月3日2014年全国两会在北京召开,期间网易房产专访全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森,胡葆森表示中国房地产市场在十年之内不会出现全国性的过剩问题,未来在解决3亿人城镇化的过程中,还将产生新的需求。

  胡葆森认为目前中国处于城镇化的中期阶段,总体上供求关系基本平衡,甚至还会出现求大于供的时候,政府工作报告提出未来还要解决3亿人的城镇化问题,这将带来近一百亿的新增住房需求。

  杭州楼盘降价问题被很多人认为是敲响房地产行业的警钟,其中一个原因就是大型房企在当地的扩张,导致本土房企竞争力弱势显现,而建业地产深耕河南、尚无出省计划,万科、碧桂园等一线房企纷纷进军河南市场,带来新的市场格局。胡葆森表示,这些大的开发商进入河南的三线城市之后,形成了一种新的市场竞争局面,为此建业地产也调整路线,转变为“新型生活方式服务商”,并且有兴趣入股河南正在筹建的中原银行,提出收购旅游公司等计划。

  今年胡葆森提交了4份建议,分别是《关于加快中小城市及小城镇新型城镇化建设的建议》、《关于完善相关处理政策,规范引导小产权房治理的建议》、《完善以中国文化为主题的中国教育——关于将国学纳入大中小学、幼儿园教育的建议》、《关于推广社区书院以推动国民核心价值观培育的建议》。

  胡葆森认为,1995年到2010年间,我国的小产权房竣工面积为7.6亿平方米,占城镇住房竣工面积的8%,小产权房的形成是房主企图参与分享城镇化红利的结果,只要小产权房符合城市新的规划方向、符合规划,可以考虑让其补缴土地差价,分类、分批、分期的促进合规的小产权合法化,这种模式下“政府又多了一块收入,同时小产权房问题也解决了”。

  以下为采访实录:

  网易房产:今天仇保兴副部长说:说中国房地产十年之内不会崩盘,这就表示给开发商有一个更强的信心。您觉得他这个话传递出什么样的信息?

  胡葆森:那肯定是一个正面的信号。这就等于从政府到开发商,甚至包括很多学者,在这个问题上是共识。我个人也认为,中国房地产市场十年之内不会有问题,因为还处在一个城镇化的中期嘛,比如讲真正到了后期了,这个市场可能在局部就会有问题,因为有些城市人口的购买能力,住房问题已经被解决了,那么你还是按照那么大的量在推出的时候,那就供大于求的时候就很容易出问题,现在还是供求关系基本平衡,甚至是求大与供的时候,所以总体上今后的十年进城,刚才讲了三个亿人的问题,三个亿人,你就想象,一人按三十平米,这三亿人是多少呢?又将近一百亿。

  网易房产:需求还是有的。

  胡葆森:将近一百亿,十年,一年十亿平方米,就是现在的总量,也就是你现在每年的总量差不多十亿平方米开发的总量,能解决这三亿人的住房问题,这就不错了,实际上还不一定能够完全解决,对不对,三亿人,一人三十平米,就是九十亿平米嘛,这个算术很容易算,还有这么大的需求。

  网易房产:有人说现在是取消限贷限购的时机,部分城市有可能会取消限制政策,您觉得呢?

  胡葆森:不会,我觉得不会一刀切的在所有的城市都取消。

  网易房产:那会一线城市保留,然后三四线城市间接取消吗?

  胡葆森:我想至少在一线和二线城市短期内不会取消。

  网易房产:三四线城市就有可能被放松?这次两会也提出要分类调控。

  胡葆森:三四线城市本来有些城市就没有限购也没有限贷。

  网易房产:我们看到现在万科、恒大等企业在进入金融行业,入股银行之类的行为,建业在这方面会进行一些发展吗?

  胡葆森:建业也有这方面的思考。

  网易房产:能跟我们透露一下吗?

  胡葆森:比如讲河南正在筹建中原银行,我们对这件事情也有兴趣,也正在研究。

  网易房产:也可能加入到金融行业领域?

  胡葆森:有这种可能性,但是因为我是上市公司,没有做出决定之前都只能说是有这样一种兴趣。

  网易房产:本轮房地产调控以来,很多大品牌房企进入到了三四线城市,像碧桂园、万科等一线房企也进军到河南。杭州的这次楼盘降价风波也被认为这种新的竞争关系是原因之一,建业地产有受到影响吗?

  胡葆森:我们不掐,现在有很多品牌也从三四线城市回归到一二线城市。

  网易房产:这些企业进入到河南以后,会对建业产生影响吗?

  胡葆森:当然会,有一些大的地产商进入河南的三线城市,肯定对市场的空间提出了一个新的一种,造成了一个新的竞争这样一个局面,我们肯定也会调整我们自己的一些战略战术。

  网易房产:能稍微具体跟我们聊聊吗?

  胡葆森:这个建业不是最近提出来要加大服务体系的建设,然后从而就是要发挥自身的这种客户资源的这样一个优势,因为我们二十二年在一个市场上,我们的客户资源肯定要多于这种刚进入的地产商,如何把原来的,比如讲我现在有七八万客户,七八万户业主,我如何服务好他们,通过服务好他们,来解决我的一个开发方式的转型问题,这就是我在探索一种新的发展模式吧,原来主要是买地建房、卖了房子拿回来钱再去买地,这是一个快速周转型的,我今后可能就会通过为过去的这几万户业主,甚至未来十万户,十几万户业主向他们提供一种新型的社区服务,通过这种服务的升级,寻找我新的利润增长点,从一个单纯的开发商向一个综合的服务商转型,向一个新型生活方式的服务商转型,现在建业也是在探索这个过程。

  网易房产:您今年还带来了关于小产权方面的建议,您对小产权方面有什么呼吁?

  胡葆森:首先就是完善它的法律法规,其次要分类、分批、分期来解决,甚至出台一些补贴优惠的政策,我举个例子,比如像有一栋楼是小产权房,假如说你今天,如果按照同类的这种房子的市场价格,给它提出一个补地价的标准,让它补完地价之后,它的成本约等于同类房价,是房价的60%左右,那你说他愿意不愿意去补这个地价?他有可能就愿意去补这个地价,为什么?他补完这个地价这个小产权房就变成了一个商品房了,而且它的成本是同类价格的60%,那也就是说他的房子就变成了一个成本只有60%,可是他的价值可以和同类的商品房价格训练看齐,这样的一种激励措施。

  比如讲,你要在今年年底前补这个地价,我就给你办这个商品房的这样一整套的手续,让你合法化,用这种激励政策让一部分小产权房合法化,但是这样等于让他用一个比较优惠的价格,补完地价之后,让他的房子的成本约等于现在同类房子售价的60%—70%,那我想所有的人都愿意去补这个地价,他补完了这个地价,政府又多了一块收入,同时小产权房问题也解决了。

  但是前提是什么?前提是这部分房子必须符合这个城市新的规划方向,新的规划,比如讲这个房子就规划到应该拆的那个区域,那你现在就不能让他补,你补了之后让他合法化了,将来还得拆迁呢,所以这个先分类,按照规划,哪些是符合规划的,哪些是不符合规划的,这里边我的建议比较具体,不能在这儿谈得这么具体了。

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