我们认为:其一,目前房地产市场基本面向下已成为市场的普遍预期,3月虽然开始进入传统成交旺季,但13年同期的高基数也令14年增长难有亮点;其二,流动性目前依然无明显好转;其三,政府报告对调控概念的淡化也并不代表调控政策的放松,行政性的调控政策对楼市和地产股的影响已日渐式微。在大环境普遍谨慎的情况下,当前地产股并不具备持续反弹的基础,不建议投资者目前对地产板块大量介入。
久违的反弹:昨日,地产股迎来了久违的一波反弹,中信地产指数上涨3.4%,其中龙头公司万科、招商地产、荣盛发展、华夏幸福等涨幅均超过6%。 调控淡化预期给市场以遐想:政府工作报告在近10年以来首次没有强调“房地产调控”,而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述;“坚决抑制投机、投资性需求”的提法也改为“抑制投机投资性需求”。7.5%的GDP增长速度,房地产行业依然将扮演重要的角色,而“双向调控”的说法似乎也在佐证政府对于房地产市场有保有压的态度。这些都引发了市场对房地产调控概念被淡化的遐想。
政策已不是地产股的决定因素:我们认为市场高估了政策的作用。事实上,政策的确在过去几年的地产股投资中举足轻重,不过回顾13年地产股的走势可以发现,调控政策的收紧(国八条)或局部放松(部分城市放松限购令)都已无法对地产股起到决定作用,显示市场已经对政策的担忧转移到对于地产大周期和楼市高风险的担忧。这也预示着“政策决定论”的地产投资策略的寿终正寝。 房地产市场将迎来的是内生性的自发调整,而与行政性调控政策无关:在利率市场化进程提速之后,从大类资产配置的角度而言,房地产已不是民众的投资首选(我们将在其后的报告中详尽阐述)。特别是自13年6月开始,流动性紧缺似乎已成为常态,而过去10年的房价暴涨背后无不跳动着货币扩张和超发的身影。可以说,控制流动性是本届政府真正击中了房价的“七寸”,因此才更为强调以市场化手段健全房地产市场的长效机制。从这个角度看,行政性的调控手段对楼市或地产股的影响已日渐式微,因为利率市场化本身又是中国经济内生性调整的需要。
风险提示:系统性风险;流动性风险。
2019年1—10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%;房地产开发企业到位资金145151亿元,同比增长7.0%……
国家住房和城乡建设部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,共20家,包括保利地产、房天下等企业。
7月17日,商务部对外发布数据称,2018上半年,房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。期内,中国对外投资总体处于较为活跃的区间。
根据公告显示,中国恒大以总计约2.86亿港元回购1413万股,每股回购价格区间19.32至20.8港元。
截至昨日收盘,万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股等5只个股最新总市值均突破1000亿元......
昨日沪深两市资金净流出17.85亿元,相较于此前几日均明显回落。而昨日地产股也正是吸金的主力品种,其中万科A独获13.74亿元资金净流入。
据深交所债券信息5月29日显示,苏宁易购26.54亿元仓储物流设施ABS项目状态更新为“通过”。4月底,苏宁电器一笔32.1亿元ABS获上交所反馈。
5月29日,万科一笔12.72亿元购房尾款ABS获深交所通过;5月27日,万科另一笔购房尾款ABS债券也获深交所通过,拟发行金额11亿元。