万科降价引发一线楼市担忧 地产股承压现状或将持续

　　房地产降价之风已经刮至北京，随着住总万科橙领证价格低于预期2000-3000元/平方米入市后，引发业内对于一线房价的担忧。

　　位于北京南六环大兴区天宫院区域的住总“万科橙”开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平米，比之前销售人员预计的2.6万元/平米的精装房价格低了5000元/平米，扣除装修价格，住总万科橙的开盘价格要比原先预期价格低了约3000元/平米，大大出乎预料。

　　万科方面表示，北京楼市当前正在因为自住房的大量入市而暗生变局。在此背景下，作为区域定价风向标的万科率先实际降价，标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪跑量，但并不意味着整个市场出现大规模下降的危机。

　　不过，有业内人士认为，万科橙明显降低价格预期，一方面是监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松，开发商为了领证有所妥协；另一方面也是和周围项目的主流价格接轨，否则定价过高，销售压力会增大，难以快速消化。

　　而实际上，万科降价的策略确实吸引了不少购房者的目光。此次“万科橙”推出的333套房源，共吸引1140组客户现场选房，在开发商地价走量的情况下，再次引发千人抢购的局面。

　　业内人士指出，北京楼市正在处于分化的状态，中高端项目依然前景可期，而刚需项目已经受到了自住型住房的威胁，这也是当前开发商加紧跑量的根本原因。在上半年的市场缓冲时期，房企的销售表现将会影响到全年的业绩完成状况，因此近期房企加速跑量、回笼资金、现金为王，从而在可能生变的市场格局中占得先机。

　　降价销售已经成为近期开发商应对“冲击”的首要选择。保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，首次置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清。分期首付实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，开发商要为买房人垫付资金。中原地产首席分析师张大伟表示，房屋降价势头已从二三线向一线城市延伸。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将会逐步扩展至其他区域。

　　此外，人民币升值趋势的改变也对房地产市场产生了较大的冲击。交银国际洪灏指出，一旦汇率升值至接近平衡点，资产价值重估将会停止。若以史为鉴，人民币贬值将会是中国资产价格上涨的强大阻力，这些资产主要是房地产，而股票也将难以幸免。中国的房地产价格已急升至泡沫水平。

　　1-2 月房地产新开工面积1.67 亿平米,同比下降27.4%,而住宅新开工面积更是下滑29.6%,从数据来看,新开工增速为有统计以来的最低值,表明开发商对未来市场判断较为谨慎,收缩开工以消化存货。目前房地产施工面积巨大,房地产存货量较高,在房价涨幅放缓, 局部风险增大的背景下,地产公司必将减小开工以控制风险。

　　业内人士指出，在供需关系的逻辑链条中，价格信号处于末端。在房地产项目出现大规模降价前，市场往往已先后出现投资过热、供应过剩、销售迟缓现象。房地产业开发周期较长，对价格信号的反应相对迟钝。一旦发生普遍的降价现象，通常意味着区域内房屋供应已出现阶段性过剩。与供需关系的逻辑链条相比，在这种类似“多米诺骨牌效应”的作用下，房价下降引发的后果往往难以逆转。