青岛前两月土地市场热度不减 本地开发商明显发力

　　“楼市冷、地市热”已经成为当前全国房地产市场的普遍现象。对青岛而言，尽管受公积金新政的影响，3月份之前，众多楼盘和购房者赶超政策“末班车”，为商品房市场掀起一股成交高潮;但同样，受该政策影响，许多无法及时办理公积金贷款手续的楼盘陷入“困境”，从而导致整个2月份成交继续下跌。

　　据网上房地产统计数据显示，2月份，青岛新建商品房共成交6384套，这已是第二个月出现下跌，跌幅达37%。其中新建住宅成交5393套，尽管与去年2月相比，住宅成交量同比上涨一成以上，但与今年1月相比减少了3103套，环比跌幅达36.5%。

　　土地市场热度不减

　　同商品房市场成交速度放缓正好相反，2014年一、二月份，青岛土地出让市场热度不减，成交势头高涨。

　　据青岛锐理提供的数据显示，2014年前两个月，全市共计成交土地85宗，建筑面积536万平方米，成交楼面地价1489元/平方米，成交土地建筑面积是去年同期的两倍多，成交土地溢价率也由去年的2%，上涨到今年的6%。

　　以2月21日春节之后的青岛主城区首场土地拍卖会为例，本次拍卖一共推出市北瑞安路、海岸路两幅旺角地块。而让人意外的是这两块地都遭到了哄抢，而且先后加价互不让步，其中一块地更是以总价12亿元成交，溢价近三成。

　　本土企业发力明显

　　从前两个月青岛土地市场成交来看，超过八成土地都由本土开发商取得，特别是在主城区，本土企业发力更为明显。

　　1月份，全市共有26宗土地成功出让，其中4宗为市南、市北黄金地块，另有3宗位于城阳区，18宗位于黄岛区，1宗位于即墨古城附近。而且根据统计，这些地块均被本土房企“收入囊中”。其中，市南区的山东路15号地块足足经过34轮“疯抢”，才被青岛海信瀚海置业有限公司以8950元/平方米地价“纳入麾下”，成功摘取2014年首个“地王”桂冠。

　　从2月份土地总体市场成交来看，虽然全市成交的61宗地块，本土企业仅占33宗，但是，如果抛除中海地产在即墨一次性取得的13宗地块和三圆建设在开发区拿到的五块地后，本土企业在2月份的拿地比例依然高居不下。

　　外来企业占比提高

　　尽管在主城区，土地拍卖还算得上是本土企业的天下，但是，随着进入青岛的外来开发商越来越多，以及已经扎根青岛的外来开发商的进一步深耕，他们对土地市场的参与度越来越高。

　　根据锐理数据统计显示，2014年前两个月，外地开发商取得土地约2400亩，占到总成交土地的47%，而2013年这个比例为38%，外地开发商在市场中所占比重提升明显。同本土企业在主城区土地市场长袖善舞不同，外来企业拿地大都集中在近郊或稍远一点的区域。而据了解，目前不仅许多新进的外来企业纷纷在胶南、即墨、高新区等区域看地，一些已经在青岛扎根的外来企业也开始“走出去”。

　　以中海地产为例，其2007年就已经进入青岛，但开发项目主要集中在市区，仅中海熙岸一个项目位于近郊区域。而1月份中海地产将其在青岛的版图正式扩大到了远郊区域，其在即墨市取得13宗土地，合计面积超过1300亩，公司在青岛市的投入明显加大。

　　本土外来共舞原因何在

　　当外来企业已经成为很多城市房地产市场的主力军时，土地市场也同样逐渐被外来企业蚕食，以成都为例，成都主城区的绝大部分土地被外来房产巨鳄瓜分，本土企业不断“边缘化”，连捡漏都成为了一种奢望。同成都等外地城市相比，青岛土地市场为何出现本土与外来市场共舞的局面?

　　业内人士认为，这不仅与企业自身发展和需求有直接关系，也同青岛土地出让的整体大环境有关。

　　从青岛整体土地出让市场来看，主城区推出的地块面积大都较小，而郊区土地则大都面积很大。根据锐理数据统计显示，从2013年到现在，在主城区出让的土地，占地面积在50亩以下的占据了51%，而在郊区，在县市区等小地块的影响下，50亩以下的出让地块占比为47%，但从拿地情况来看，一般来说，外来企业拿的大都是大面积地块。

　　从企业自身分析，外来企业资金实力雄厚，且对地块的要求相对较高：地块的位置是一方面，地块的面积大小也很重要。曾有不少外来品牌地产公司的负责人表示：在青岛主城区，符合公司拿地需求的地块实在是太少了;而从本土企业而言，一方面资金实力相对薄弱，而且由于面积太大地块对企业的操盘能力要求较高。因此，一些本土企业的负责人表示：郊区地块虽然也不贵，但是面积太大，公司吃不下。