廖卫杰谈8号仓：不一样的OUTLETS 首创LOFT商业模式

　　编者按

　　过去一年，中国商业地产在充满机遇和挑战中迅猛发展，以万科为首的地产大鳄纷纷加入，一个个商业项目拔地而起，在社区购物中心、体验式、020等领域进行探索。然而，“泡沫论”、“风险论”、同质化也如影随形。

　　新的一年，如何利用互联网思维为商业地产注入新的视角和能量，能否在模式、创新等方面所有突破？2014年中国商业地产如何发展，馅饼还是陷阱，挑战与机遇又在哪里？

　　一年一度的中国商业地产盛会如期而至。2014年4月10-11日，由赢商网联合21世纪中国商业地产研究院主办的“商业推动地产论坛第九届年会暨中国国际商业地产博览会”将在广州隆重开幕，届时，权威专家、实力开发商和品牌商高层将共聚一堂、论道商业，把脉2014中国商业地产发展趋势。

　　在此之前，赢商网将推出行业精英系列专访，提前了解他们对今年商业地产发展的思考和探索。

　　（赢商网记者3月25日报道）第一次听到8号仓这个名字，想必很多人第一联想或反应都会是，这应该就是一个仓库吧？

　　其实不然，深圳8号仓并不是一个传统意义上的仓库，而是一个站在时尚年轻潮流前线并具有独特个性的“仓库”，一个不一样的OUTLETS。

　　“8号仓不只是OUTLETS”，深圳市八号仓奥特莱斯有限公司董事长廖卫杰如是说。从业态规划到建筑风格设计上，8号仓都别具一格地突破了传统意义上对于“奥特莱斯”的理解。

　　深圳8号仓，首创“奥特莱斯+LOFT”，定位为城市级OUTLETS，汇聚200多个国际国内一二线大牌名品折扣店，同时增加MALL的功能，规划有特色餐饮、BABYCITY儿童教育、豪华影院等配套业态。

　　值得一提的是，8号仓还是一座LOFT里的OUTLETS，其建筑风格别具一番风味，沿承了工业文明最地道的LOFT风格，给消费者带来一个舒适方便的购物环境，更是提倡一种无拘无束自由的生活方式。

　　不难看出，8号仓的推出，将给深圳商业地产市场以及奥特莱斯市场带来一种全新的元素，市场是充满期待的。

　　作为8号仓的掌门人，廖卫杰对这个独特定位的奥特莱斯项目亦赋予很高的期望，创新并竭尽全力做好这个“仓库”。从命名，定位，设计，以及建筑风格等方面，廖卫杰对每一个细节都了如指掌。

　　“8号仓“奥特莱斯+LOFT”的商业模式是目前国内奥特莱斯发展过程中创新首例，主打奥特莱斯，同时兼具购物中心功能，餐饮、儿童教育和电影院一样不少。”廖卫杰对8号仓的定位充满信心，相信在奥特莱斯市场中绝对能脱颖而出。

　　“8号仓打造的不仅仅是一个卖场，更是为顾客提供一种生活方式，一个休闲场所。”廖卫杰指出，8号仓的一大特色在于非常重视社交体验与空间，项目建成之后，里面的中央大道、日落广场、快乐天阶、屋顶农场等别具特色的休闲场所将呈现于眼前，回归到惬意舒适的生活当中。

　　“超乎你期待”，这是8号仓的品牌理念跟使命，整体设计后工业时尚风，名品折扣种类繁多，休闲自由的人文景观，8号仓将全新定义OUTLETS生活，我们共同期待这个富有创意的OUTLETS新杆杆。

　　近日，赢商网记者走进这个全新定位的OUTLETS商业综合体---深圳8号仓，并专访8号仓的掌门人廖卫杰先生，倾听8号仓的发展故事，为市场揭开8号仓的神秘面纱。

深圳市八号仓奥特莱斯有限公司董事长廖卫杰先生

　　城市级的OUTLETS 首创LOFT商业模式

　　赢商网：深圳8号仓作为一个特别定位的奥特莱斯商业项目，市场对其十分关注，请简单为我们介绍一下该项目？

　　廖卫杰：深圳8号仓是公司今年重点打造的商业项目，项目首创“奥特莱斯+LOFT”商业模式，将成为为深圳商业地产市场中独特的一员。

　　8号仓拥有优越的地理位置，位于深圳龙华新区民康路与华南路交汇处、深国际华南物流园园区东北角，梅观高速、机荷高速以及南坪快速“两横一纵”格局的城市大动脉贯穿其中，交通四通八达，这为项目带来客群提供有利的先决条件。

　　由于奥特莱斯本身行业特征需求，其利润跟租金承受能力会较低，因此需要比较大的人流和成交额来支持整个商业经营，8号仓的地理位置正好填补了这一份担忧。

　　关于项目硬件方面，8号仓项目建筑面积80000平方米，楼层地下两层，地上三层，提供停车位约1800个。停车场是这个项目的优势之一，分布均匀合理，地上、夹层、地下均有400个位置，另外在华南物流的停车区域还有600个，充分保证顾客的购物停车需求。

　　项目定位规划方面，我们要把8号仓打造成是一个城市级的奥特莱斯，汇聚200多个国际国内一二线大牌名品折扣店，同时增加MALL的功能，规划有特色餐饮、BABYCITY儿童教育、豪华影院等配套业态，为市民提供优质的生活配套服务。

　　赢商网：深圳8号仓首创的“奥特莱斯+LOFT”商业模式很特别，请详细解析一下什么是“奥特莱斯+LOFT”模式？而这种模式最大的特色跟亮点在哪里？

　　廖卫杰：8号仓“奥特莱斯+LOFT”的商业模式是目前国内奥特莱斯发展过程中创新首例，主打奥特莱斯，同时兼具购物中心功能，餐饮、儿童教育和电影院一样不少。

　　除了餐饮业态比例约20%，主要是以社区型的趣味餐饮为主，巨幕星级电影院，面积约3000平米之外，儿童教育也值得一提。BABYCITY，一个儿童成长培训基地，汇集了12家不同儿童教育机构，形成成熟的运营体系跟模式，倡导小朋友的团队精神和社交礼仪理念，为从0到12岁的儿童在成长过程中提供需要学习的各种课程或技能，包括唱歌、跳舞、画画、英语、跆拳道、早教等类型。

　　另外，8号仓的另一大特色在于十分重视社交体验，项目在顾客体验方面有很多的配套和设计，有很多社交空间，比如有2000平方米的下层广场，以及快乐天阶的交流空间，提供一个轻松快乐休闲的场所。

　　还有在屋顶上会有一个有机农场，与K11概念相同，但并不仅仅只是参观，我们更强调体验感，有机农场规划5000平方米，分为两期，第一期项目有2000平方米，和惠州一家有机农场合作，由他们提供全套设计、规划和技术支持，全面配合项目的定位发展，为客户提供更多的体验跟服务。

　　命名的由来 一个特别的“仓库”

　　赢商网：从廖总的介绍中，我们更加了解深圳8号仓。8号仓的取名也是挺有意思的，这个取名是否有一些很特别的意义？

　　廖卫杰：的确，一个好项目要有个好命名还真的是很不容易。事实上，8号仓这个项目的名字，我们操盘团队也是花尽心思。前期做了大量调研工作，公司内部之间讨论，聘请行业专家指导，最终确定以8号仓命名，现在看来这个名字效果不错。

　　关于8号仓的名字，有几点想要分享给大家。首先，“仓”就是仓库的意思，其实这跟奥特莱斯的起源也有渊源，奥特莱斯又名工厂店或仓库店，最先起源于美国，就是一些品牌的工厂为了处理掉尾货，在工厂里面搭建仓库来销售这些商品。所以，命名为8号仓，最直接反应了项目定位跟业态。

　　其次，项目处于华南物流园，物流园就是仓储园区，因此也表明了项目地理位置。

　　再有就是建筑风格设计上，沿承了工业文明最地道的LOFT风格，给消费者一种直观明了的感受。除了灰调，层高，颜色和空间以外，8号仓的LOFT更多倡导的是一种自由，无拘无束的生活方式，给消费者带来一个舒适方便的购物环境。

　　最后，仓库的感觉当然是更接地气，希望可以给消费者带来更多的高性价比，物超所值的商品。

　　赢商网：深圳8号仓的主要定位是城市级OUTLETS，这样的定位主要针对的消费群体是哪一些？

　　廖卫杰：在消费群体方面，8号仓跟其他奥特莱斯项目针对的消费群体大致是一致的，主要以对都市白领和中产人群为主。这类消费群体对品牌有较高认知度，同时对奢侈品有强烈的需求，基于各种原因，他们未必能轻易买到一些奢侈产品，奥特莱斯正好能够迎合他们的需求。

　　在商圈方面，项目以深圳市场为主，同时辐射东莞、惠州。由于8号仓有相对优势的区位跟交通条件，覆盖范围会相对广泛。

　　另外，基于项目周边有较多大型成熟社区，项目因地制宜也配套一些服务居民社区设施，这就吸引了以家庭为主的消费群体。

　　8号仓9月即将绽放 差异化定位不惧竞争

　　赢商网：如今天和地利人和已经具备，8号仓的开业是市场的期待。目前，该项目招商进展情况如何？预计何时正式开业？

　　廖卫杰：8号仓招商工作在去年年底已经启动，目前进展情况顺利，一些商家都在积极洽谈中，招商率已达五成，预计今年九月份试营业，进入市场。

　　赢商网：事实上，深圳的奥特莱斯折扣店也不少，再加上购物中心也比比皆是，对此，深圳8号仓是否会感到有一些挑战或压力？

　　廖卫杰：8号仓的定位与一般的奥特莱斯项目有所差异，在产品跟服务上会更具特色，不惧怕同行竞争压力。至于购物中心的挑战，我认为这是完全不同的市场定位，有句话说的好，买正价的人就买正价，买奥特莱斯的人就买奥特莱斯，消费群体都是很明确的，因此会错开市场。

　　赢商网：除了深圳8号仓这个项目之外，贵公司在商业地产方面是否还有一些规划？深圳8号仓的这种商业模式会不会打算复制到各地？

　　廖卫杰：从2003年开始，公司就开始进行奥特莱斯业务，2010年大梅沙奥特莱斯村开业，目前经营状况良好，而今年筹建8号仓，这表明公司决策层对奥特莱斯业务和后续市场前景还是非常看好，今后我们还会陆续开发不同区域和类型的奥特莱斯。

　　我们的目标是打造一个在国内具有影响力的奥特莱斯集团，未来会考虑在外地复制成功的奥特莱斯商业模式，现在最重要的是先做好基础，稳扎稳打，每一个向项目都要把它做得最好，再考虑其他方面的计划。

　　电商冲击影响小 奥特莱斯未来发展空间很大

　　赢商网：随着电商、互联网的迅猛发展，在这一块上，深圳8号仓会不会也会涉及？有没有一些比较具体的计划或想法？

　　廖卫杰：不可否认，如今的实体店确实受到电商的冲击不小，这也是现在实体店发展绕不开的话题。虽然奥特莱斯行业也属于实体店，但其受电商的影响并没有传统购物中心和百货店大，因为奥特莱斯本身就是在卖打折产品，价格上折扣已经让步不少。在奥特莱斯行业内，商品价格跟电商商品在价格上没太大区别，因此电商也没有太多优势。

　　而8号仓在建设规划中加大体验、社交的功能，这是电商没法实现的，目前公司在电商这一块没有具体计划，未来发展再根据情况而定。

　　赢商网：如今的市场，奥特莱斯也可以说是遍地开花，很多开发商也涉足奥特莱斯开发，但项目都“难产”，对此，您是怎么看待这种现象？如何看待国内奥特莱斯市场的发展空间？

　　廖卫杰：奥特莱斯2002年进入中国，在中国发展了十多年之久，发展态势还是相对不错，国内成功案例也不少，如中国第一家的北京燕莎奥特莱斯。总体上，奥特莱斯在中国的发展还需要一段时间，虽然现在有一些地产商也涉足奥特莱斯开发，项目运营情况也一般，但这也并不能说明奥特莱斯在中国的发展就遇到瓶颈，我认为，中国市场是一个巨大的市场，未来奥特莱斯的发展空间跟前景还是不错的。

　　不是任何项目都适合做奥特莱斯。有一些地产商做奥特莱斯遇阻，我想有一些问题是需要解决的。

　　如何做好奥特莱斯？首先是选址问题，要选择交通便利，周边商业气氛不能太浓厚的地方。奥特莱斯是名牌打折的业态，如果处于成熟商圈里，品牌重叠、正价问题、租金成本问题都会给项目造成一定的压力。

　　另外，要做好奥特莱斯，最重要是具备良好的行业资源，能与国内外很多供应商建立良好的合作关系，保证足够多样的货源。

　　还有一点就是后续的经营管理团队和能力，这也是让任何商业项目能够生存和发展的必备要素之一。（赢商网 陈泽佳）