绿地集团将在上海张江建造商办项目 紧邻“智慧岛”

　　 近日,浦东新区张江中区C-9-2商办地块规划出炉｡该地块于去年12月被绿地集团归入囊中,建设完成后的项目将紧邻张江中区的“智慧岛”园区｡

　　 商业设施不得分层销售

　　 出炉的规划中显示,绿地张江中区项目用地35087.2平方米,总建筑面积达126107.51平方米｡其中地上建筑面积为98244.16平方米,地下建筑面积27863.35 平方米｡整个项目的建筑主要是由高层办公､多层商业及地下车库组成｡

　　 2013年12月6日,绿地联合体以12.17亿元竞得浦东新区张江中区C-9-2商办地块,楼板价12388元/平方米,溢价79%｡规划显示,该地块四边分别为东至海趣路,南至环科路,西至金科路防护绿地,北至中科路防护绿地,总出让面积35087.2平方米,容积率为2.8,起拍价6.8亿元,折合起拍楼板价6920元/平方米｡

　　 浦东新区张江中区C-9-2商办地块处于华夏中路和罗山路交界的东北方向,北侧是上海高等研究院､复旦大学的张江校区,东侧则是2013年7月出让的浦东新区张江高科技园区中区C-11-3､C-11-4､C-12-2､C-12-3地块｡

　　 张江中区规划自2006年底被正式批复后,在土地一级市场出让的地块并不多｡从2010年至绿地拿地之前,中区仅交易了2幅商服地块,其中1幅为加油站,1幅为商业办公用地,即张江高科技园区中区C-7-3､C-7-6地块｡

　　 除了地块的稀缺优势以外,浦东新区张江中区c-9-2地块的另一大优势是周边交通配套完善｡南侧是本市中环,向西直达建设中的前滩商务区,西侧罗山路向北对接内环高架,一横一纵为交通出行带来便捷｡从公共交通来看,地块西南方向的华夏中路地铁站(规划中)预计未来将成为轨交16号线､13号线两条轨交线路的中转站,据公开资料显示,13号线预计将于今年年底开工,建设期三年｡除了规划中的13､16号线外,地块周边还有已经开通的轨交11号线和2号线｡

　　 然而,地块也有限制条件｡按照出让的公开资料显示,地块的商业设施将不得分层销售,须整体经营,而办公产品可以分割出售,相对更为灵活｡

　　 万科项目收益前景好

　　 张江中区c-9-2商办地块的东侧就是2013年7月出让的浦东新区张江高科技园区中区c-11-3､c-11-4､c-12-2､c-12-3地块,当时经过300多次加价后,万科联合体上海张江(集团)有限公司以48.7亿元的总价竞得｡地块最终楼板价达到21415元/平米,溢价率达到88.6%｡2013年8月7日,万科再次联合上海张江(集团)有限公司的联合体,竞得相邻的张江科技园中区c-10-3､c-10-6商住地块,成交总价达16.02亿元,折合楼板价21570元/平方米,溢价率达到84%｡

　　 张江中区两幅商住地块的高价成交也直接影响到c-9-2商办地块的最终出让价｡2010年9月,中区板块内的c-7-6地块以底价成交,当时的楼板价仅为3513元/方米｡而在万科连拿两幅商住地块后,中区成交的商办地块的起拍楼板价升至6920元/平方米,成交楼板价也最终达到1.23万元/平方米｡

　　 虽然绿地拿下地块的楼板价比之前高了不少,但该地块邻近地铁13号线,地铁一旦开通,价格还将面临上涨｡以当前板块内的在售物业来算,项目能带来的收益还是较为可观的｡

　　 办公物业热销潜力乐观

　　 自2013年10月上海自贸区挂牌以来,浦东新区的张江､外高桥等板块的商用物业市场迅速升温｡数据显示,2013年浦东新区写字楼共计成交16.4万平方米,比前一年增长62%｡除了受自贸区效应的辐射,2013年7月,国务院批复支持张江高科技术产业开发区建设国家自主创新示范区,科技部为此印发了《上海张江国家自主创新示范区发展规划纲要(2013-20120年)》,目标要把张江国际自主创新示范区建设成为上海乃至整个东部地区创新发展的重要引擎,规划利好推动板块向上发展｡

　　 张江高科技园区是重点打造的国家级自主创新示范区,人才效应是张江板块重要的价值支撑,目前板块内办公项目热销一定程度表明市场旺盛的需求｡张江板块地处浦东的中心区域,与前滩商务区､迪士尼､世博商务区､临港新城等重点建设区域都有完善的交通配套支持,发展潜力比较乐观｡

　　 其中,张江中区位于华夏中路以北,罗南大道以东,川杨河以南,申江路以西,规划总用地面积约466.77公顷｡未来,张江中区将建成一个集科研､生活､休闲于一体的“智慧岛”园区,而绿地的张江中区项目所在的商务办公区将紧邻“智慧岛”园区｡