李泽楷抛售北京盈科中心 基汇资本9.28亿美元接盘

　　 李泽楷一直想要出手的盈科中心，终于找到了买家。盈大地产4月8日晚间宣布，与买方一家在英属处女群岛註册的公司Vinter Star Limited，达成了出售北京物业盈科中心的协议，买方应付的该物业价值9.28亿美元（折合港币约72亿港元），较2013年12月31日的账面值高出约8%。在三里屯商圈有太古里等投资物业的基汇资本宣布成为接盘方。

　　该协议还有待股东特别大会批准，按计划，此交易将在2014年8月28日完成。盈大地产董事认为，该出售价格合理，出售事项符合盈大地产股东的最佳利益。

　　同时房地产私募基金公司基汇资本亦宣布，其旗下基金所投资的一家公司已达成有条件协议，收购李泽楷旗下盈大地产的北京物业盈科中心。这项交易将是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。

　　小超人的辣手烫山芋

　　北京盈科中心位处三里屯商圈，楼板面积约169,900平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。然而，自太平洋百货撤出后，购物中心6层物业一直空置，而筹划中的翻新计划也未能进行，而租金收入却持续下滑，成了小超人急于出手的辣手烫山芋。

　　盈科中心再次叫卖的背后，其经营现状并不佳。2013年的半年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期的66%的出租率出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。

　　盈大地产方面表示，由于盈大地产一直在物色不同的商业及投资机会，盈大地产正循不同渠道以满足盈大地產集团的预计资金需求。由于有迹象显示环球经济已经靠稳并出现缓慢復苏，盈大地产董事认为，出售事项是盈大地產集团以合理价钱出售该物业套现的良机，藉以加强盈大地产集团整体的财务状况。

　　房地产业内人士严跃进对网易财经分析称，抛售盈科中心的声音此前也延续了很长时间，甚至一度导致关于“中国商办物业是否出现泡沫破裂”的争议出现。该物业抛售，符合目前盈大地产资产配置的策略，满足了低吸高抛的投资理念，对于回收现金，甩掉包袱具有积极的作用。

　　严跃进表示，本质上看，该资产目前处于亟待盘活的阶段。从盈大地产的角度看，此类产品如果调整建筑的物理结构、改变租约条件等，可能并不会带来太大的冲击力。抛售换个新东家，也可以理解为一个合乎交易的过程。从基汇资本的角度看，收购可为其扎实在北京三里屯区域的物业投资创造更大的机会，毕竟其在三里屯已经有类似的经验操作。收购后能实现几个项目的联动发展。这也是基汇资本有信心让这个项目增值并打翻身仗的动力。

　　盈科中心的招商困境

　　盈科中心落成于上世纪末，无论是设计风格还是建筑结构都带着上世纪的烙印，处在三里屯商圈的边沿，在大批量的现代化建筑面前显得有点格格不入。其西面紧挨着的是刚刚落成的富于现代感的盈通中心，号称“三里屯一号”，近期即将入市，而再往西就是超大体量的三里屯SOHO、三里屯太古里以及世茂广场。

　　盈科中心曾经的运营问题，将来依然是基汇资本必须面对的困境。在三里屯有导致盈科中心出租率大降的最大原因是其商业楼层的空置。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，自地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置超过2年时间。如此大体量的购物中心如何招商，将是考验基汇资本接盘盈科中心的第一道坎。

　　基汇资本在三里屯商圈投资和管理的项目包含三里屯太古里、北京极栈酒店和万国公寓。基汇资本计划在收购后，通过资产管理最大化的发挥该物业的商机潜能。

　　基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰表示，这是个难能可贵的机会可在北京无法复制的地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目。相信此类型的资产将继续提供出色的回报。“该项目来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流，是规避风险的天然屏障”。

　　对此，严跃进表示，该物业最大的劣势在于周边同质的替代产品比较多，对于租户和商家的吸引力在下滑，所以使得物业交易的市场价格低于预期。这是基汇资本未来必须正视的事实。

　　严跃进认为，在中国尤其北京这样的市场中，商办物业的市场去化速度在放缓。在反腐倡廉等大背景下，高净值人群对此类物业的依赖度在下滑。在欧美经济复苏的背景下，北京物业市场的海外租客心态也在发生变化。尤其在目前京津冀一体化下，北京商办物业的重心在逐渐南移。这些要素都能改变北京市场商办物业投资回报率的大小。