土地市场降温背后：政府“饥饿式”土地供应逻辑

　　“金三银四”已过大半，但楼市春天却未如期到来，且楼市低迷已扩散至土地市场。据不完全统计，3月以来，多个城市出现土地流拍、流标和底价成交，占比已接近土地市场的两成。不少分析认为，楼市低迷行情导致了土地市场快速降温，但若从深层次看，土地市场降温的背后，还隐藏着政府“饥饿式”土地供应逻辑。

　　“饥饿式”供地模式导致土地市场降温

　　3月开始，土地市场就出现了趋冷的迹象，到4月变得更加明显。天津、苏州、济南、南京、杭州等城市频现流拍、流标、底价成交频现，竞争者减少，竞价次数大幅降低。随着政府供地节奏放缓，优质地块大幅减少，房企拿地意愿下降，进而导致土地市场快速降温，所以，除受楼市低迷影响外，还与政府的土地供应节奏有关。

　　从土地供给端来看，国土部公布数据，今年一季度全国主要热点城市上报异常交易地块90宗，较上季度减少94宗，降幅超过50%。为保证土地获得充分竞争程度，政府会节制地供应土地，进而形成资源稀缺的市场压力，开发商为了获得它，竟投价格自然涨。以竞争方式获得土地使用权，形式上表现为“看不见的手”在配置资源，背后“看得见的手”从未放下。

　　土地供给减少房企拿地放缓房价必涨

　　若将每年房地产开发企业新购置土地面积与商品房价格作比较，不难看出土地供应节奏与商品房价之间的一种博弈。根据《中国统计年鉴2013》显示，从2004年-2012年，2004年、2009年、2012年房企新购置土地面积分别同比分别下滑10.9%、19.8%、19.5%，相对应的商品房价格分别增长17.8%、23.2%、8.1%。可以发现，只要房企新购置土地面积增长低位运行或负增长，房价上涨的幅度就大，而且继续影响下一年的房价上涨。

　　在土地供应节奏放缓背景下，房企拿地积极性也降低。中原地产数据显示，截至4月23日，销售20强的标杆房企，拿地出现明显减少，虽然前四月拿地总额达到了1237.11亿，超过了去年同期的1101.37亿。但从月度变化看，4月单月截至23日，20大房企仅拿地55.95亿，而在2013年4月全月拿地额则达到了291.17亿。

　　土地市场“冷清”不会持久

　　房企新购置土地面积下降，除了影响楼市供求关系，更重要的是减少了政府财政收入。据各省、自治区、直辖市的审计厅(局)公布数据，在23个省份中，浙江、天津等地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还，因此地方政府的财政开支需求，必将迫使其放松楼市调控。比如南京，市场库存量不大，消化周期较短，而且土地消化周期约为1年，处于相对安全的水平。目前只是由于市场观望情绪浓厚，但整体市场需求仍在，因而土地市场“冷清”局面不会持续太久。

　　有分析称，土地市场与房地产市场双双降温，说明房地产市场的信心已经降至冰点。多数机构均表示，未来一段时间，房地产市场将不可避免地维持低位。但通过以上分析，不难发现，目前楼市的低迷不排除一些非市场因素。只要政府放缓供地节奏，或直接减少新增建设用地计划，就会给整个土地市场及楼市带来很大的影响。<地面积下降，除了影响楼市供求关系，更重要的是减少了政府财政收入。据各省、自治区、直辖市的审计厅(局)公布数据，在23个省份中，浙江、天津等地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还，因此地方政府的财政开支需求，必将迫使其放松楼市调控。比如南京，市场库存量不大，消化周期较短，而且土地消化周期约为1年，处于相对安全的水平。目前只是由于市场观望情绪浓厚，但整体市场需求仍在，因而土地市场“冷清”局面不会持续太久。<地面积下降，除了影响楼市供求关系，更重要的是减少了政府财政收入。据各省、自治区、直辖市的审计厅(局)公布数据，在23个省份中，浙江、天津等地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还，因此地方政府的财政开支需求，必将迫使其放松楼市调控。比如南京，市场库存量不大，消化周期较短，而且土地消化周期约为1年，处于相对安全的水平。目前只是由于市场观望情绪浓厚，但整体市场需求仍在，因而土地市场“冷清”局面不会持续太久。