二线城市商业新蓝海样本 郑州主城迈向购物中心时代

　　郑州作为二线城市，目前已经受到越来越多地产商的青睐。作为中国最大商业地产服务机构，RET睿意德历经两年的深度调研和专业分析，于4月22日在郑州正式发布中国首个商业地产指数系统，指数系统显示郑州作为二线城市，包括写字楼和商业物业等在内的商业地产在快速发展后，已经进入优胜劣汰的调整阶段。郑州主城区商业已经开始步入购物中心时代，社区化商业也开始繁荣。

　　郑州等二线城市商业地产面临供应量激增后的调整

　　发布会上，RET睿意德中国商业地产指数系统综合了宏观经济、商用土地、租金及空置率等方面的数据，对中国一二三线城市进行了系统的分析。尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年第一季度，中国商业地产市场已进入第二轮上升期。中国商业地产仍以年增长12.5%的增速继续跃进。最新的中国商业地产指数为133.9，同比上涨12.5%。

　　2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第三季度中国商用土地市场出现了拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年达到高峰。

　　商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市写字楼的高空置率以及较低的租金回报。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。以郑州为例，在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。这意味着开发商对商业用地的价格开始不能承担，所以说它的流拍数量有比较大的增幅。

　　而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。从去年下半年，北、上、广出了很多住宅用地。郑州也出了住宅的地王，对商业用地不那么追捧，又回归到住宅用地。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。包括郑州在内的二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。”

　　未来三年，全国甲级写字楼供应七成来自郑州等二线城市

　　商业地产指数系统显示，2014年第一季度全国商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬，空置率维持5%的低位，稳定的现金流收益也催生了大宗交易。

　　与此相比，包括郑州在内几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于郑州等二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，达到28.3%，租金长期低迷，平均为3.5元/平方米/天。而一线城市写字楼空置率保持在个位数，仅为6%，租金平均为10.8元/平方米/天。而三线城市则缺乏理想的租金回报，租金水平仅为2.1元/平方米/天。二线城市中，青岛写字楼的现状，按照现有的产业水平基本上需要十年时间来消化。天津按照现有的产业消化程度，以及现有产业升级换代的水平和速度来看，天津写字楼消化时间需要六十年。郑州市场近几年也出现了写字楼用地大量出让现象，同样面临短期内消化的瓶颈。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为：“就二三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局并刷新市场最高租金的有效手段。

　　郑州主城区迈向购物中心时代

　　发布会上，RET睿意德机构对郑州商业地产现状和未来发展趋势做了分析，郑州加速的城改项目倒逼着政府和开发商做更多的创新，随着批发市场外迁、主城区商业地产升级以及社区化商业的多样化，郑州整个城市的商业资源已经开始有一个比较合理的分布。目前郑州中心区已进入购物中心和社区化商业共同发展的时代。

　　在整个郑州都市区整体布局规划下，专业市场外迁也是这两年很明显的大话题。第一，对于城市来说，城区内的这些专业市场现在都面临着老化，会带来交通拥堵，管理的混乱不堪对商户也不是一件很好的事。第二，新的市场集聚区会把这些商户、相关的产业人群吸引到周边的新城去，在一定程度上缓解主城区人口规模较大、交通拥堵、资源分布不均的现状，加速新城的发展，促进主城区功能改变。第三，对商户来说，市场规划会比较合理，比如家居行业、物流行业，行业水平提高，客户的消费体验，包括购物环境会非常好，业态搭配更加能满足相关联品类一站式消费的需求。第四，新的市场都在采用电商平台的服务，有利于商户的发展，也是帮助扩大整个郑州区域对商贸的影响力，电商的助力都是在提升整个郑州商贸的影响力。

　　此外，郑州进行的城中村改造，会加速整个商业的升级。像曼哈顿、升龙国际中心都成为商业中心的代表。2014年进程是在加快的。像金水区，陈寨、庙李大型的城中村拆迁改造项目已经启动了。但未来城改项目的商业虽然会很多、很精彩，也会面临大量同质化的竞争。像曼哈顿盒子式的商街已经过时了，政府跟开发商都在寻找更为适合的发展路径，这样会催生特色商业，包括主题商业、体验型商业的加速发展。像二七商圈，花园路、农业路商圈，零售业态会占到主要的比例，其他新的区域型的城改、组团区域，这些商业都会以体验型购物中心的模式出现，比如主打快时尚年轻的消费的郑州国贸360，以满足周边社区居民餐饮、娱乐、购物等这些要求为主的凯德广场，辐射西区主题化很强的区域性商业CCMall等。

　　郑州第一个真正意义上的购物中心万象城已于4月19日开业，将引领郑州商业步入一个新的发展阶段。它带来很多新的品牌，包括从来没有出现过的餐饮品牌。此外，二七商圈还有丹尼斯大卫城、新田二七360项目、百盛的改造及金博大二期的改造，这些项目的陆续建成都将宣告郑州购物中心时代的来临。而这些购物中心会通过规划、装修、主题活动来吸引消费者前往。在购物中心里面肯定有电商没法提供的特色餐饮，刺激你味觉的这些东西来给你提供全新的消费体验，而郑州购物中心的发展未来也将容纳更多的城市功能，比如城市剧场、集会、艺术博览、文化书店等。

　　除了购物中心外，郑州商业也将明确特色商业街的规划，而且是在各个区域里面都有特色商业街，像主城区二七商业区、金水路、花园路、紫荆山路、碧沙岗，航空港也有，东西几个产业新城里面也都有，甚至巩义、新密、新郑也会规划特色商业街。像美景的大观音寺，它的目标是依托大观音寺旧的文化底蕴，打造具备中原文化特色的高端的商业街区。这些商业街一定会创造出精彩的城市名片。