宜宾商业地产发展需要把握住“度” 未来要讲究“质”

　　宜宾商业地产以前因短缺而“慌”，现在需要把握 “度”了，未来还要讲究“质” 。

　　丽雅置地，在宜宾房产业界扮演着举足重的角色，莱茵河畔是宜宾楼盘的标杆，莱茵春天再次带给宜宾惊喜。作为丽雅置地的掌门人，冯涛既是城市发展的推动者，也是商业地产发展的参与者。

　　购买水平决定商业水平

　　这次，冯涛表示自己不只是站在开发商的角度来谈商业地产，“我也是消费者，也需要从消费者角度来看宜宾商业地产”。

　　他认为，宜宾商业地产发展的第一块基石是消费者的购买水平，“消费者的购买水平，决定宜宾的商业水平，而不是政府想去规划好高的水平，或者是开发商想去搞好高的水平。” 

　　莱茵春天购物中心意境图。 

　　政府想做一个商业规划，开发商想修一个大商场，不是宜宾面临的主要问题。对政府来说，现在规划已经可以做得很好了，开发商修建、管理商场也已经不是难题。要把宜宾的购买力、商业的辐射力，作为商业研究的基本课题才行。

　　宜宾的人需不需要这么高级的商场？冯涛说，不是宜宾开不起高级商场、精品店，而是要考虑宜宾有没有足够多的消费人群。引进大牌可以，但是代价很大，或许销售收入刚好只能弥补租金、装修。

　　莱茵春天从筹备到开业，用了五年时间，冯涛说光是研究就花了三年，用来研究宜宾的购买力到底有多大，分析今天会有多大，明天又会有多大。

　　避免同类相残的竞争

　　从宜宾的购买力来看，现在存在一定的压力，基数是偏低的。过去宜宾经济有两大支柱，靠酒和煤炭这“一白一黑”来支撑，现在有了一些挑战。宜宾希望通过经济格局调整、产业升级，能够克服“一白一黑”带来经济创收的衰减。经济创收衰减了，意味着宜宾财政收入的衰减，百姓收入的衰减。此外还要考虑宜宾农业人口偏重、第三产业低端这个现状。

　　冯涛认为，商业想要发展离不开科学观的规划。政府需要参考人们的消费半径、习惯、档次，要按商业规律做规划。如果没有控制好，那就会出现同类相残的现象，这样一来商场之间的竞争是很残酷的。

　　价格战对消费者有好处，要有适度的科学竞争、良性竞争，但是如果走向恶性竞争，竞争的效果会越来越差。因布局错误造成同类相残，不是规划者希望看到的。

　　针对现在宜宾一个区域多个商业项目上马的现状，冯涛说，每个区域都希望有一个标志性的综合体出现，但是总量过剩会造成资源浪费。成都的东南西北都布满了大商业项目，现在已经十分尴尬了，形成自毁性竞争，而宜宾还没有成都那么多的消费购买力作支撑。

　　发展需要把握住“度”

　　宜宾二三十年是很煎熬的等待城市发展，把鸡窝修好了，等鸡来下蛋。现在宜宾想在几年把二三十年的商业欠债给弥补起来，修了很多鸡窝，“但修太多了，鸡来不了那么多，蛋也下不赢”。

　　从规划者的角度，要做一个全市商业的统筹，把翠屏区、江北、南岸、临港几个区域计量化，分析宜宾到底有多少购买力，购买力增长的方式是什么，人均收入是多少，商业销售总数是多少，与商业面积的比值是多少，最后才合理布局到各个区域。

　　这一点在欧美国家，是有一个严格参数的。欧美市场经济特征很强，一个城市500万人口，消费力、购买力、消费人群、商业面积有严格的参数。参数没有达到预期之前，都不能建设。按参数，人均商业面积过多是没有任何用处的，因为购买者只买那么多，如果一年消费总额是50亿，不会因为你多修一平方米而多消费。宜宾整个城市的购买力，也应该有一个参数。

　　冯涛说，宜宾商业地产以前因短缺而“慌”，现在需要把握“度”了，未来还要讲究“质”。

　　宜宾要有发展商业地产的自信

　　当然也要承认宜宾商业地产面临的尴尬，西部地区的中小城市，受大城市挤压，去成都、重庆等地购物的选择性是多元的，而我们也做不成像成都那样的商业体系。

　　这就要在尴尬局面中做到扬长避短。宜宾曾经羡慕泸州、自贡的商业繁荣，未来，按照宜宾目前的商业地产的规划和布局，泸州、自贡的商业地产与宜宾根本没有可比性。后发式成长在这个时候成了宜宾的优势。泸州、自贡是前发式发展，建的商场已经是过去的商业模式了。宜宾后来追上，一开始走的就是新商业地产模式，发展的是集购物、餐饮、娱乐等为一体的大型城市综合体。

　　冯涛观点是，过去我们纠结落后，现在应该为后发优势而高兴，要有宜宾人的自信，宜宾对自己的商业地产也要有自信。