仓储物业投资回报率居物业市场第一 传统企业布局物流地产

　　世邦魏理仕5月20日发布的研究报告《电商时代转型中的中国物流市场》（下称“世邦魏理仕物流地产报告”）显示，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。

　　中国物流与采购联合会对128家重点联系物流企业所开展的“2013年度减轻物流企业负担调查”结果显示，2013年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市优质仓库租金接近或超过1.5元/平方米/天。

　　在市场需求高涨的情况下，众多传统地产开发商也开始“跟风”布局物流地产。4月22日，平安集团旗下平安不动产从领盛投资管理购得一位于四川成都建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，正式涉足物流地产圈。5月16日，中国标杆性房企万科也传出签约河北廊坊万庄生态新城项目的消息，低调进军物流地产。

　　戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊告诉中国房地产报记者：“住宅市场前路未卜，很多传统住宅开发商正在寻求转型，而目前物流地产基本面非常好，短期内会有越来越多的传统企业进入物流地产市场。”

　　市场持续升温

　　据中国仓储协会估算，截至2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。尽管近年来现代物流设施总量不断攀升，但据了解，当前国内80%以上的仓储物流设施为待改造的老仓库，高端仓储设施仅占不到20%。据世邦魏理仕统计，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。

　　在供应有限的情况下，国内个人消费增长、零售市场成熟和电子商务的蓬勃发展却带动了零售行业对物流设施尤其是高标准仓储需求的高速增长。因此全国优质仓储物业的平均租金一直呈上涨趋势。

　　截至目前，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，而根据世邦魏理仕掌握的国内主要开发商土地储备情况，世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟对中国房地产报记者表示：“一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨，未来物流市场不会出现供过于求的局面。”物流地产市场日益升温，传统房地产市场的红利却正在消退。

　　世邦魏理仕物流地产报告显示，过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。

　　而2014年一季度，国内商品住宅销售面积同比下降5.7%，销售额同比下降7.7%。44个主要城市4月累计成交面积同比下降19%，处于历史较低水平。

　　与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅市场相比，工业地产回报显然更高，且未来预期亦相对积极，因此日益成为中国物业市场的投资热点。

　　“现在住宅市场有比较明显的退潮现象，很多传统住宅开发商试图寻求转型，与2008年的商业地产投资热一样，投资回报率较高的物流地产现在显然是他们的一个转型方向。”苏智渊告诉中国房地产报记者。

　　跨界冷暖自知

　　市场回报率的优势显然是包括平安不动产和万科在内的传统房地产企业涉足物流地产的直接动因。而传统房企在这一领域能否发挥所长、左右逢源，却仍有待观察。

　　业内人士认为，凭借着与地方政府的多年合作关系，传统企业首先在拿地上比一般物流地产企业更具优势。其次，传统地产企业资金实力往往比较雄厚。物流地产需要三至五年的开发周期，前期资金投入较大，而跨界物流地产的传统企业有能力保证前期持续的资金投入。

　　然而与前期拿地和资金方面的优势相比，物流地产的招商和后期运营无疑是传统企业的短板。

　　“进入物流地产领域多年的普洛斯、嘉民等老牌物流企业已建立起一整套物流地产开发标准，积累了大量客户资源，传统企业已失去了进入物流地产领域的先发优势。”苏智渊表示，“而物流地产客户并不具有很强的独特性，因此专业的物流公司更容易接受老牌物流开发企业的产品。新进入物流地产领域的传统企业，在前期的招商和运营过程中无疑会遇到一定的障碍。”陈仲伟更是谨慎地认为，物流地产市场的高风险与高回报是一体的，没有一定的人力、物力、资金和经验，开发物业将面临很大困难，企业不可盲目跟进。毕竟当前很多物流地产商将选择一些土地供应相对宽裕的二三线城市进行投资，未来二三线城市出现投资过热不是没有可能。

　　不过所图甚大的万科头脑并不发热。据万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，万科正积极向普洛斯学习，同时在与黑石探讨合作。“找地盖房是万科的基本能力。上游引入基金、下游吸引商户，万科用品牌优势做服务商，这是万科开发物流地产的思路。”

　　尽管在当前物流地产的市场格局中，传统地产企业还籍籍无名，但在陈仲伟看来，这些传统企业的优势在于其土地储备和拿地能力，未来它们大举杀入物流地产之后，可能会对当前的物流地产市场格局造成一定冲击。但陈仲伟同时也表示：“从各企业土地储备和政府供地两方面考虑，普洛斯作为领头羊的局面不会被打破，在可预见的将来普洛斯的市场份额不会低于40%。”

　　“从传统企业前期获取资源的能力来看，未来物流地产市场可能会出现一家拥有5%~10%市场份额的企业。”苏智渊认为，“但物流地产领域还是需要专业性的运作团队去做，现在进入的企业中，可能有很大一批在未来三到五年中发现他们其实并不适合做这种产品，最后逐步退出。”

　　某物流地产开发商更是直白地表示，他们非常希望传统企业涉足物流地产，这将使得他们可以在未来的优胜劣汰过程中有机会进行低成本收购扩张。