地产商出海“泳姿”各异 产业地产出海风险需警惕

　　地产商“出海”早已不是新鲜事。无论是出于对国内市场风险的忧虑，还是仅仅需要更多篮子来装“鸡蛋”，大多数传统地产商的出海模式无非是换个地方盖房子，并无太大新意。然而对于近年来高歌猛进的产业地产商而言，“泳姿”各异的出海背后则酝酿着更宏大的图谋，也存在着更广阔的想象空间。

　　有出手阔绰者如总部基地，在英国伦敦投资10亿英镑的“亚洲商务港”；有传统开发商如绿地集团，在韩国济州岛投资4亿美元的健康医疗城项目；更有后来居上者如华夏幸福基业，在美国硅谷设立了产业孵化器，力图与国内项目形成联动；而政府和“商帮”主导的跨国产业园区，趋势性意义同样不可小觑。

　　产业地产商的出海既是自身国际化的重要一步，也承载了中国产业孵化、引导和升级的战略理念，同时更暗合了全球产业转移的大趋势。但业内人士也指出，由于政治体制与市场运作逻辑不一样，产业地产商在国外从拿地、到确定市场需求与提供服务内容、再到招商，都需要一套全新的思考逻辑，个中风险与挑战值得警惕。

　　“泳姿”各异

　　去年10月，清控科创与北京海淀区政府共同合作在美国硅谷打造的“中关村科创硅谷孵化器”正式挂牌。这一项目孵化面积达5000平方米，通过设立海外孵化基金对项目进行孵化推进，并鼓励孵化成功的项目归国入驻海淀园。短短几个月的时间，该孵化器已经吸纳了14个美国本土新项目。

　　今年3月，华夏幸福基业也在美国硅谷打造了一个1400平方米的孵化器，目的同样是在海外培育和孵化高新技术产业项目，并以华夏幸福为纽带，将这些高新技术产业项目引进国内，通过自身的固安产业园进行承接，实现高新技术的规模化与产业化。华夏幸福副总裁轷震宇还表示，今年年底还将在德国和日本建立孵化器，以铺开“全球孵化、华夏加速、中国创造”的战线。

　　这种类型的出海已经成为产业地产商走出国门最常见的选择。正如清控科创副总裁程方对中国房地产报记者所说：“在美国设立孵化器的初衷，是为了将美国先进的科学技术引进国内，将国内的研发中心与国外建设载体双向打通。”动力联行董事长梁春也认为，这种形式的出海之所以最为常见，“主要是因为产业地产商希望能够将先进的科技成果实现产业化，并通过吸引人才的方法，激活本土制造业，有效拉动国内产业的发展”。

　　除了海外孵化，另一种常见的产业地产出海方式是投建海外综合体。

　　2013年5月，总部基地(中国)控股集团在伦敦签下合同，将分为5期投资10亿英镑，开发东伦敦35英亩皇家阿尔伯特码头(Royal Albert Dock)，并将其打造成320万平方英尺(约合29.76万平方米)，由写字楼、住宅和店铺组成的“亚洲商务港”，主要吸引中国及亚洲金融机构进驻。该10亿英镑合同的完工时间为2036年，总共5期项目，预计建成300多座连排独立办公楼。

　　业内人士认为，面对日益稀少的土地资源，国内房地产开发商都在积极另谋出路，或进入二级市场，或到次发达区域寻找承接的土地资源。海外拓展不仅有效解决了土地资源紧缺的问题，而且产业地产商在发达国家如英美等国，也能获得更有力的制度保护：金融市场更加开放透明，退出机制更多样，法律体系也更加健全。

　　第三种形式的出海多以政府或地方“商帮”为主导，虽然还未出现太多园区开发商的身影，但却属于实实在在的产业地产对外扩张，其意义不可小觑。

　　据商务部网站公布的资料显示，2006年6月和2007年7月，商务部分两批公开招标境外经贸合作区，在15个国家确定了19个境外经贸合作区项目。目前已有部分投入运营。截至2010年9月底，19个合作区实施企业基础建设累计完成投资约6.7亿美元，入区企业投资约28.3亿美元；实际平整土地面积1745万平方米；12个合作区有企业入驻，入区企业数量达193家。

　　一些地产商也已经参与了政府主导的一些相对高端的境外经贸合作区。2012年，首创集团就与法国夏斗湖城乡共同体（CAC）签约，合作建设中国第一个位于发达国家的经贸开发区——法国夏斗湖市中法经济贸易合作区。项目计划总投资金额为9712万美元，一期占地5.8平方公里，建成后园区将涵盖教育、物流、研发和工业四大部分。

　　“商帮”主导的境外产业园也不乏成功之作。早在2010年，温州人就在中美洲哥斯达黎加创建了“哥斯达黎加中国产品工贸园”。而2013年，百隆东方也在越南西宁省福东工业区投资设立百隆(越南)有限公司，与申洲国际控股集团有限公司共同组建成立“越南福东工业园区宁波工业区”，实现了宁波民营企业的“抱团”出海建园。

　　如果说孵化类产业地产商出海是因为在一些发达国家，企业的创业、孵化和运作成本比国内低，那么这种劳动密集型产业的出海建园，则是其他国家更低廉的劳动力和土地成本所致。“这都是全球产业转移的信号。”梁春表示。

　　试错风险

　　无论产业地产出海选择了何种“泳姿”，陌生“海域”的风险都始终萦绕，需时刻警惕。

　　总部基地董事长许为平就曾公开表示，在推进伦敦“亚洲商务港”项目的过程中，单单在拿地阶段前后就花费了超过两年半的时间，中间在与政府磨合和办理程序方面都经历了长时间的试错。

　　此外，由于亚洲商务港项目毗邻伦敦城市机场，建筑楼层将受到严格的限制。这一规定将直接带来投资成本的抬高，租金的上涨也成为了必然。那么英国本土企业是否能接受这样的成本负担则受到了各方的质疑。

　　而号称将建成为伦敦第三大金融商务中心的亚洲商务港在发力伦敦的同时也面临着来自欧洲大陆其他国家的挑战。由于英国的金融监管政策相较严苛，已经开始有金融机构往相较宽松的欧洲他国转移了。

　　总部基地的案例折射出中国产业地产商出海之际在制度、法律、市场变化等方面遭遇的水土不服。如何面对截然不同的项目运作逻辑，发挥自身的优势，也成为了“出海”的关键之处。

　　除了总部办公，产业地产商希望通过设立海外孵化器，实现国内外产业、技术对接的思路，也遭到了质疑。有业内人士表示，诸如美国、德国以及日本这些国家是否有那么多企业需要孵化还有待商榷。而像华夏幸福这样在国内具有先天优势的产业地产企业，到了国外却并没有当地同类企业的“如鱼得水”，实际上也未必有太大的竞争力。

　　置力中国执行董事张匡圣就对中国房地产报记者指出，很多企业打出海外孵化的旗号，其实更重要的目的在于创造噱头，形式大于内容。“海外布局使得产业地产商往后在深化国内市场之时，无论与地方政府交涉，还是招商引资方面，都能够有更多的谈判资本。”张匡圣表示，“实际上产业地产在市场没有成熟的地方做会更有发展空间。”