江苏南通148万方城市综合体项目在建 商业占比近4成

　　万达、华润、万科、保利、等大腕接连进入，城市中心北延的趋势愈来愈明显，南通城市向北发展使得市北正成为另一新兴商业集中区。特别是随着万达广场商铺在5月份盛大公开，更是激起了市北商业的新一轮投资热潮，以中心商业、区域商业、社区型商业、站前商业为主奠定了市北商业发展的新格局。

　　作为南通市新兴崛起的商业副中心，以北大街、五水商圈、站前区的发展为契机，市北新区正快速扩张阶段，而在品牌房企进驻之前，除奥特莱斯之外，港闸区并没有像样的区域规模商业，基本都是较为分散的社区商业，奥特莱斯的进驻及开业也没能带动周边片区的快速提升。从某种程度上说，相比主城区，在万达、华润、万科等中心及区域商业进驻前，市北商业仍是薄弱的一环。

　　148万方城市综合体在建 商业占比近4成

　　随着5月末万达广场中心金铺的开盘，市北这一“短板“已不复存在，包括南通赛格时代广场、华润中心、万科金域广场等项目纷纷拔地而起，沿着市北重要主干道一字铺开，崛起于这些项目的五水商圈、北大街正成为市北商业的中心区域。

　　据记者不完全统计数据显示，市北目前在建的城市综合体规模达148万方，其中商业部分建筑面积约55.7万方，占比近4成，总体开发规模仍逊于崇川区的430万方，但商业部分开发面积接近崇川区一半。

　　区域内商业中心的崛起与否从根本上说受两大因素影响：一是商圈内客群的数量，二是消费者能力的强弱。市北现有在建综合体的商业部分面积为55.7万方，去除办公部分，市北现有消费商业面积为46万方，且所有综合体项目基本都将在两年内完成招商运营，其中万达广场商业部分将在2015年正式投入运营。

　　从人口基数来讲，根据南通港闸区官方公布资料来看，市北现有常住人口为30万左右，按照年均10%的人口增长率，两年后，市北常住人口将达到36万。对于南通这样的二三线城市来说，按照人均商业地量1㎡（世联行此前公布的2013年南通人均综合体商业面积为0.3㎡/人）的上限值计算，港闸区所需商业体量应为港闸区所需商业体量应为36万方，建成开业后，完全能够满足区域商业消费水平。

　　“快销品”供应井喷 去化存压力

　　开发综合体项目需要沉淀大量的资金，特别是商业自持部分需要很长的周转期，城市综合体中的公寓项目作为“快销品”，成为开发商快速回笼资金维系资金链的的重要手段。而在市北在建的城市综合体中，公寓部分也冲在了最前线。

　　根据统计数据显示，港闸区在建的城市综合体中，公寓部分总体量接近10万方。分析指出，在楼市尚处低迷时期，即使作为投资性产品，如此大体量的供应或将进一步导致更为激烈的竞争，具体的表现为价格方面的竞争，随着众多项目公寓产品入市在即，未来公寓产品价格或将有所下调。

　　市北商业规模效应渐显 站前区开发急速升温

　　城市综合体几乎具备了现代城市的所有功能，对于商业中心来说，体量太小很难起到规模效应。在南通所有的综合体中，体量达50万方以上的大型城市综合体占比22%，包括中央商务区、世茂悦活城、华润中心、万达广场等，仅港闸区就占据一半。

　　相较于一般城市综合体，大型综合体带来的规模效应更为明显，对于区域经济的推动作用也更大。以万达广场为例，52万方的规模相超过赛格时代广场及万科金域广场的体量综合，商铺开盘时更是掀起了市北新一轮的投资风暴，未来建成开业后将会成为鼎立五水商圈的核心力量，此外，以60万方的南通华润中心为支撑的北大街商圈也将初具成形。

　　开年以来，从南通港闸区拿地开始，雨润紧布碧桂园步伐，连下三城，围城态势渐显。而到五月份，雨润再次发力，以2500万的低价拿下港闸区火车站站前C14011商业地块。

　　早在去年11月份，位于南通火车站站前区的10块土地便被集中挂出，其中8块为商业及商务用地，两块为住宅用地,10块地在两个月内全部以底价挂牌 售出，其中，南通实力房企中南也以合资拿地的方式参与其中，其它如东大、盛和等房企也纷纷看重北区站前区的商业增长潜力，纷纷出手。

　　而到今年，随着在南通疯狂圈地的雨润再次在市北市北站前区拿地，火车站站前区再次升温，随着苏通大桥建成通车，沪通铁路开建，围绕着火车站站前区的 交通枢纽建设再次提速，滨江临港的的优势区位再次凸显。枢纽建设的日臻成熟使得站前区人流不断汇聚，巨大的商业潜力逐步显露，围绕着站前区的土地开发再次 发力，站前“商业集群”开发大幕徐徐拉开。

　　以滨水、生态、品牌为重点，相继引入万科、保利、华强、中海、万达、新城等众多国内一、二线房企，初步建成以江海景观大道为轴线的中高档住宅集群，以及以万达广场、华润中心、万科金域广场、赛格时代广场等商业体组成的商业集群遍地开花。北大街、五水商圈、市北科技城等区域板块渐臻成熟，繁华的商业形态和一座座拔地而起的住宅楼正彰显着市北新城不断拓展的城市规模。