新城控股王振华：力争让吾悦品牌进商业地产第一梯队

　　7月1日凌晨，克而瑞联合中国房地产测评中心发布《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜，意味着房企年中大考正式对外公布战绩。在香港上市一年半的新城控股排名第27位。

　　新城控股董事长王振华对于其上市以后的业绩表现十分满意。2013年，新城控股累计实现合约销售额206.24亿元，同比增长27.82%。2014年，新城将自己的目标拓展至240亿元，王振华说有信心达成这一目标。

　　在楼市低迷期，记者专访王振华，谈公司发展和应对策略，以及他本人对大势的看法。作为国内知名的品牌房企，新城的声音，或许能为同行提供更好的建议。

　　记者：港股上市一年半以来，你对新城控股的表现满意吗？

　　王振华：相对于短期的股价，我们更加看重公司在资本市场的长期表现。从我们近期的业绩来看，还是取得了不错的表现。最新的数据是，今年1-5月，新城控股累计实现合约销售金额约人民币72.07亿元，同比增长16.90%，累计合约销售面积约74.86万平方米，同比增长5.01%。

　　上市之后，我们扩展了融资渠道，并在战略布局实现了重大突破，成功进军杭州、南通、镇江等长三角战略重地，实现了在全国10大重点城市的布局。集团全年累计拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米，进一步巩固和加强了集团在长三角市场的领导地位。

　　目前，新城正在开发及持续未来开发的物业项目共51个，拥有土地储备合计建筑面积约1,385万平方米，可满足未来四至五年大规模的开发需要。

　　所以，我们一直保持着良好的发展势头，而我相信，投资者会认可我们稳健扎实的表现，股价也会有相应的体现。

　　记者：贵公司2013年业绩会上透露，融资成本基本上低于10%，加权利息成本是7.59%，公司在控制融资成本这块做了哪些努力？

　　王振华：我们还是一直坚持稳健的财务政策，也一直在努力控制我们的财务成本，通过多元化的融资渠道，巩固和改善我们的财务结构。香港上市使我们拥有了国际资本平台，获得控制融资成本的帮助。举个例子，过去我们可能会通过信托的方式进行融资，财务成本比较高。去年，我们的信托已全部归还，财务成本也大幅降低。2013年，公司先后两次在香港资本市场成功发行优先票据，融资成本均控制在10%左右。

　　记者：公司在商业地产这块投入了较大精力，大力开发吾悦广场，在商业地产领域有何优势？

　　王振华：住宅地产与商业地产是新城控股双核驱动战略的核心，我们会在这两个领域继续深耕。其中，“吾悦”系列是新城重点打造的商业地产品牌，业态多元并且强调体验感。我们有三个产品线，吾悦国际广场、吾悦广场，还有一个吾悦生活广场。重点是城市广场，属于中间层。在商业地产方面，新城已经形成了一套成熟的招商、运营、管理体系及专业团队。

　　记者：你们在布局时有何考量？

　　王振华：大的方面来说，目前许多城市商业地产的发展已经趋于饱和，但区域内、城市间、城市内各版块仍存在不平衡的状况，一些区域仍有陈旧的商业业态需要去更新。所以我们在选择商业地产开发地块时，将更加谨慎。目前来看，我们的商业项目更多趋向于百强县市中间比较好的城市，经济量比较强的城市，另外就是省辖市中间比较好的城市，还有中部城市群中间的城市板块。对于城市中原有商业格局还是属于传统商业，新的综合体的商业格局还没有完全树立起来的，这些城市是我们的主动方向。

　　当然，住宅开发至少还有近10年的白银时期，在这方面，我们也不会放松，还会争取市场份额的增长。

　　记者：商业地产这块，你们的目标是什么？

　　王振华：新城对商业地产的发展有明确的规划，即让吾悦品牌进入内地商业地产企业第一梯队。我们预期到2017年，有20到25个项目开业或者在建。

　　此外，我们还将在业态上立足创新，寻求差异化。新城有着充沛的品牌资源，品牌商家库中有2700家品牌商，其中已经合作的有800家。同时，吾悦正在开发特色各异的体验区。我们也到日本等国游乐园考察取经，未来会打造娱乐mall，力图给国内客户带来不一样的体验乐趣。

　　记者：商业持有部分的回报目前是多少？

　　王振华：截至去年底，我们持有的已开物业租金收入约为8100万元。比起2012年，增幅超过240%。

　　记者：新城以长三角为发展重点，近些年向一些中部城市扩张，未来希望形成一个怎样的战略布局？长三角市场的中心地位会改变吗？

　　王振华：总体上来说，我们在战略上有如下考虑：2013年至2017年合同销售年复合增长率不低于30%；吾悦品牌进入内地商业地产企业第一梯队；项目开发团队从区域深耕模式逐步转向跨区域流动模式，商管团队跨区域管理基本成熟；城市布局由目前的长三角加中部地区扩展至长三角、珠三角、环渤海和中西部地区。所以我们并不会放弃长三角市场的中心地位。

　　记者：新城布点了很多二线城市，这些城市面临比较大的销售压力，会不会一定程度上影响了公司的发展？

　　王振华：很多企业最近都将发展重点回到一二线城市，这也是新城的重点布局区域。有些二线城市目前确实面临比较大的销售压力，但是我认为只要布局合理，二线甚至三线城市还是存在机会的。在区域竞争过度的企业，企业的品牌价值往往就会体现出竞争优势，小企业可能项目就卖不动。但对于大企业而言，受到的影响相对有限。比如今年1-5月，新城在常州依然保持领先地位，而且领先优势十分明显。

　　记者：常州市场难道没有受到市场低迷的影响吗？上海和常州市场是新城最重要的两个市场，这两个市场会长期看好吗？

　　王振华：常州主要是近几年人口净增长幅度低于住宅供应量增长速度，供应偏大，而房价水平相对比较稳定且处于低位，在长三角中也是偏低的。一些外来开发商对常州市场情况了解不够充分，对常州客户需求特点理解不深，不是很接地气，也有一些企业专业能力不够，盲目进入房地产行业和常州市场，简单抄袭、照搬照套，并没有将其“本土化”，导致了部分企业的产品定位错误以至于影响销售、甚至亏本销售。新城在常州深耕21年，对客户的理解比较透，产品定位较准，销售速度基本不受影响，所以常州这个市场将会长期深耕。例如，我们在常州56万平方米的新城香溢澜桥项目，开盘至今仅2年时间，现已进入尾盘阶段，年底基本清盘。

　　上海作为一线城市，市场容量较大，也比较有发展前景。新城会一直看好上海市场。

　　记者：当前的房地产局势，降价和调控放松的传闻不断，下行趋势较为明显，你是怎么看的？

　　王振华：目前房地产市场已经在高位盘整，未来将进入到一个相对平稳的发展期，不要再幻想还会有很高的增长，无论是地价、房价，还是销售面积以及销售额。以前大家的认识都有个误区，认为房地产会只升不降，这其实本就不是市场经济。在行政调控和行政之手逐渐淡出之时，我们更应该看重市场机制发挥作用。

　　房地产市场的销售量其实还是正常的，今年一到五月份的销售量比去年下降7.8%，但这是在去年增长17%的基础之上的，比历史上除去年外的任何一年都要高。市场应该适当的波动。不应该再期望在去年的历史高点上再继续大幅增长。现在是一个基本没有宏观调控的市场，这是我们多年一直期望的行政之手退出的市场归市场的局面，既然是市场，就应当可以允许有市场波动，供求局部失衡、价格潮起潮落都是市场经济表现。

　　记者：2014年240亿元的销售目标，有信心达成吗？新城期望加入500亿元甚至是千亿房企俱乐部吗？

　　王振华：比较有信心达成全年销售目标，但新城不会刻意去追求成为500亿甚至千亿房企。新城作为一家上市公司，我希望公司能一直履行对股东的承诺，不断去追求更好的业绩。

　　记者：在当前局势下，以新城为代表的中型规模房企，在生存和发展策略这块有何好的建议和供同行借鉴之处？

　　王振华：房地产首先要关注民生。房地产开发与民众衣食住行息息相关，不仅产品定位要符合客户需求，价格也必须符合大众的收入水平，所以作为一个负责任的房地产品牌开发商，既要有理想也要有良知地做好产品。新城未来必然从产品的粗放竞争向标准化竞争过渡，早在2004年，新城便开始实践产品标准化，2007年成立建筑技术研究院，这是国内第二个成立研究院的地产企业，2011年被国家住建部正式认定为国家住宅产业化基地，今年下半年将推出百年住宅试点项目。

　　其次就是适应市场。过去十年，房地产是一个政策市场，正是因为住房供不应求，导致房屋价格上涨速度过快，引发了“十年九调”的房地产宏观调控，市场忽上忽下，行业没有方向，看不清未来，企业无法制定明确的战略，也无法打造核心竞争力。只有跟着市场的跌宕起伏，灵活地调整自己的发展策略，磨练出了企业“活得久比当下活得好更好”的稳健的应对思路。

　　记者：在房地产业内，合伙人制度、小股操盘和互联网思维是时下非常热门的话题，你是如何看待这些问题的？

　　王振华：无论是合伙人制度还是互联网思维，都是一种尝试。但是，每一次尝试都需要结合企业自身的特性。如果是符合企业发展需要的，那就是一种好的尝试。但如果只是为了赶时髦或者跟风而去做一些与企业自身不相符的举措，得到的效果往往会适得其反。我们近期也在探索新的互联网服务模式，我们旗下的物业公司已经成立了互联网部，在客户关系管理以及一些增值服务上进行进一步的探索和尝试。