凌克：开发要深耕社区、走出向国际 美国机会最大

　　在市场波动中，房地产商该做出何种应对？金地集团董事长凌克开出了两剂药方：一是深耕社区，做好主业的延伸服务；二是走向国际，拓展开发范围。

　　当前，关于房地产市场的走向预测，出现了两极分化的观点。一种认为：去年卖了11亿平方米，非常巨大，相当于全世界30%到40%的量，因此，房地产的价格还会继续上涨；另一种则认为：楼市的供应已经非常大，拐点到来，房价开始出现下跌，房地产行业未来会成为屌丝行业。

　　凌克认为，当前的房地产市场处在强烈的波动之中。从趋势上看，房地产行业高增长的阶段已经过去，每家公司目前都在思考如何打破住宅开发的单一模式，进行多元化发展。他建议，房地产开发商具体要做好两件事：一是把握好市场的走势，做好投资；二是着眼于更细小事情，将其做好，并且做大。

　　关于投资，凌克强调，在投资住宅市场时，保障利润率仍是关键。就具体而言，他针对市场危机所开出了两剂药方：一是在住宅相关的服务型领域里将业务做得更好；二是走向国际市场。

　　凌克指出，原来的开发商侧重点大多在于住宅项目，物业管理是并不被重视的副业，也未在这一领域取得成功。而事实上，住宅项目所涉甚广，衣食住行、养老等等，可挖掘的空间很大，对于开发商是一个重要突破点。

　　社区的商业服务也是一个重要方向。几家大型的互联网公司已经开展了相关业务，将配送的盒子放到社区中，住户从网络上订购食物，刷一下家里的盒子，商品就会送货上门。开发商如果跟互联网公司合作，业务的延伸空间将会更大。金融业也在积极寻求与开发商、物业管理公司的合作，以开展社区理财业务。“这些行业原来都是屌丝行业，做住宅开发非常容易赚钱，是看不上的，但是今天不同了。”凌克表示。

　　金地目前在探索的另一个出路是国际化。中国的资本包括房地产投资已经出现国际化的趋势。西方主要经济体，尤其是美国，自金融危机后，经过几年调整已经恢复了就业率，2010年失业率是10%左右，今年已降低到6.5%以内。金地集团认为，这样的国家非常有竞争力。美国大城市多，创造了非常多的投资机会。国内开发商可以选择排名前5至8名的城市，投资办公楼、公寓或者是住宅。

　　凌克介绍，房企在海外投资的方式主要是，直接购置，即直接购买已有建成物业；合作开发，通过与当地开发商合作开发；自行开发，直接拿地进行自主开发；财务投资，不直接参与实际经营，以获取股息和利润分红为主。

　　今年，金地已经在美国旧金山的CBD区域做了一项办公楼投资。凌克认为，良好的出租情况说明，旧金山金融行业和高科技行业在过去的几年有着非常强劲的竞争力。

　　然而，在海外开发也要面对更多的风险和障碍。凌克举例说，在纽约曼哈顿的小岛上，相隔一两个街区，房价就可能相差50%或者70%。迎着中央公园的地方是3万多美元/平方米，两个街区之外没有迎着中央公园的地段是1.5万美元/平方米。海外市场的庞大和多样，对开发商前期所需要进行的研究提出了苛刻的要求。　　 

　　他还提醒，在房地产行业，美国法律、税务、融资等方面的相关规定，与中国的差别非常大。“美国有很多美籍华人开发商业购物中心，以吸引更多的移民，而每个州的移民法各不相同，需要有针对性地进行研究。”税收方面，同一个项目，由金地集团直接投资，由英属群岛或香港注册的公司来投，税收情况完全不一样。

　　美国的按揭跟中国也不一样，要求房屋交付使用和竣工后，才给开发商按揭。美国的综合性开发商都是轻资产的公司，开发项目的时候，自有资金的投资都非常小。美国的融资工具多元，如何利用好金融工具，对开发商而言也是至关重要。

　　要解决这些繁杂的事务，凌克认为最重要的一点是本地化。金地赴海外投资，便在美国请了专业的金融公司和管理者，借助他们的专业能力共同参与公司管理。