九龙新世纪商贸城成立业主委员会 创运营模式新道路

　　九龙新世纪商贸城2011年11月26日开门迎客，以产权式商铺模式运营至今。

　　到今年11月25日，市场3年包租期满，业主是自己经营、自主出租，还是再交给市场管理方统一管理呢？

　　记者上星期在这里获悉，该市场已专门成立业主委员会，闯出了一条由业主委员会监督、个协商会自治、商业管理公司统一管理的新路。

　　投资回报率低

　　九龙新世纪商贸城现有2144个铺位，归1669位业主所有，其中146个由业主自营。

　　两年运营下来，市场的满铺率达87%。这个数据说明，至少还有几百个铺位空置。

　　商贸城业委会分会主任王健当年买了6个铺位，“购买商铺时，开发商为了促销承诺3年包租，回报率能达到6%至8%”。

　　现实呢？包租期内铺位租金最高的1年1万多元，最少的不到3000元。“每个铺位购买价40万元左右，这点租金还没有银行的利息高，实际投资回报率平均只有1.25%，这让很多业主不满意。”

　　综观市区的九洲、九龙、路桥等成熟型小商品市场，都经过多年的培育。九龙新世纪商贸城现在是第3年，正处于半成熟状态，同时市场大形势不好，加上淘宝等电商冲击，“回报率低，也很正常”。

　　商管公司每年亏损500万元

　　九龙新世纪商贸城是第四代专业批发市场，设施现代，购物环境舒适，市场运营成本和九洲、路桥差不多，但比毗邻的九龙小商品市场高出几倍。

　　鑫达商业管理公司是市场管理方，这里类似小区物管，又不同于小区物管，不仅要负责保洁、保安，还要负责商城推广和招商。

　　记者从鑫达的财务报表上看到，商贸城市场面积5万平方米，实际经营面积4万平方米，全部租出去，一年的管理费仅300多万元。

　　“保洁、公用照明、电梯等公共设施，每年成本近300万元，还有广告投放、保险、消防设施、人员工资等，每年运营成本要800万元左右，每年至少亏损500万元。”

　　市场要活，满铺率很重要

　　“市场和小区一样，所有的业主是主人，主人是不能缺位的。只有大家齐心协力，才能做好市场。”

　　为此，在大多数业主要求下，去年9月业委会正式成立。业委会经过4个多月的协商，置业公司同意再扶持市场3年，贴补物业公司运营成本的不足，并继续做好市场的宣传和推广。

　　到今年11月25日，市场3年包租期满，业主是自己经营、自主出租，还是再交给市场管理方统一管理呢？

　　“如果没有统一管理，各自为战，商铺投资回报率就无从谈起。业委会希望大家先放弃眼前的利益，把目光放远，先维持住现在的满铺率，最少也要达到80%，未来才有希望。”

　　经过业委会的努力，目前已有1500多个铺位签订委托协议，愿意交给商户继续经营或者给商管公司统一出租，但还有600多个商铺的业主举棋不定。

　　类似的事例，外地也有。据王健了解，江阴的浙商市场因业主与商户没有达成利益平衡点，导致经营8年的商场于今年5月倒闭，业主投资回报无从谈起。

　　“产权式市场失败的案例比比皆是，我们所有业主只有目光长远，放水养鱼，才能和市场一荣俱荣。”