汤耀光：未来南京南站项目同质化明显 需差异化发展

　　2014年7月23日下午，五大行之一的DTZ戴德梁行在南京举办了媒体见面会，就当前南京南部新城核心区——南站区域的商业发展、住宅走势、市场特征及存在的风险等问题进行了全方位解读，并对南京南站的未来价值进行了深度探索。

　　2009年，南京南部新城核心区域规划首次公开，计划通过南京南站高铁的建立，建成集合交通枢纽、现代金融服务业、软件(智慧)产业、居住为主的枢纽型商贸商务总部经济，实现从枢纽中心到服务中枢，再到智慧新城的转变。2010年，南京市正式宣布南部新城建设，范围包括：北起秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河、接秦淮新河、沿机场二通道接宁丹公路，南至绕越高速，东至宁杭高速，约164平方公里，预计居住人口160万。2011年，南部新城核心区南京南站正式启用。不难看出，随着溧水、高淳撤县设区，南京南站的启用，整个南京城市版图“一路向南”，南京南站将成为老南京未来的“新中心”。

　　品牌房企集聚中心  区域属性逐渐明晰

　　据DTZ戴德梁行南京公司数据统计，2012年至今年6月，南部新城核心区共出让5宗住宅、商住地块，万科、保利、复地均已进入，土地出让金额达63亿元，预计未来住宅建筑面积可达77万平方米，住宅土地成交楼面价增长较为明显，涨幅接近11%，整体住宅楼面价在每平方米6,170元。南部新城核心区共出让6宗商业、商务金融用地，分别被证大、绿地、金轮等公司摘得，总出让金额46.3亿元，与住宅相同，商业地块土地成交楼面价增长也较为明显，2012至2014年均涨幅接近17%，整体商业楼面价在每平方米3,476元。

　　DTZ戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光先生认为：品牌房企的进驻，会给核心区域后续地块的出让产生积极效应，吸引更多重量级企业的加入，板块的高端属性日渐清晰，板块内房地产项目的升值空间较大，预计其将继河西板块之后成为南京未来热门发展区域。

　　同时，汤耀光先生认为：目前南京南站地区发展处于初步发展阶段，配套不够成熟，产业布局较为松散。周边人口基数相对较小，相对于市区购买力有限，且高铁客流多为散客，滞留时间较短，经济驱动能力较弱。但是随着南京南站、地铁线路的建设，加之众多高等级的公路、便捷的城市交通系统，南京南站区域作为华东地区的重要交通枢纽地位将得到进一步强化。

　　高铁催生CBD效应 差异化竞争或成转型砝码

　　作为“亚洲高铁第一站”，南京南站的建成不仅加速了城际间的互动，缩短了城市间往来的距离，同时地铁与高铁的接驳，实现了“零距离”换乘，为区域发展带来了无限机遇。按照规划，南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大CBD核心区，重点发展商务商贸、软件和信息服务、文化创意等产业。未来的南京南站CBD建成的总面积将有望超过300万平方米，包含住宅、写字楼、酒店、购物中心等业态，未来具有很大的升值空间。

　　对此汤耀光先生分析道：南站附近的商业发展需区域服务半径内人口的导入支持。如果想将站内人流转化为有效客流，需要提供切合需求的商业业态，如快餐业可为匆忙过境的旅客提供餐饮，休闲类业态可为等候火车且过早到达的旅客提供消磨时间的场所，生活购物类业态可为到站旅客回家前提供家庭购物所需。

　　同时，汤耀光先生也指出：未来南京南站附近项目的同质化现象会较为明显，目标客群具有很强的相似性，且地理位置十分接近，品牌实力不相上下，竞争会比较激烈，新的项目最好考虑差异化发展。例如证大南站项目喜马拉雅中心，其“高山流水”的设计理念使之形成山体式建筑群体，构筑出城市山林，将人文城市与自然建筑形态相结合，其差异化的建筑模式相较于其余周边建筑，对于吸引设计、创意及服务型企业和追随认可证大品牌的客户有着独特的吸引力。

　　商业规划利好住宅销售  多重因素促进片区发展

　　汤耀光先生表示，商业的规划确实能为住宅销售带来利好，不过也有其它一些因素将会促进住宅的销售：

　　1)交通：目前南京南站连通地铁1号线，机场线，未来还将与地铁3号线(预计2014年底开通)、地铁6号线和宁和城际一期连通，在南站可以实现综合零换乘，高铁、地铁、长途汽车、公交、出租车五种交通模式的无缝衔接，交通便捷。据统计，到2030年，南京南站的铁路人流将达5,800多万，如果加上轨道交通，长途客站和南站地区的人流量会接近1亿，将形成一个中心。

　　2)配套：除大量商业配套外，教育、医疗配套也逐步完善，目前南部新城医疗中心项目已正式动工，总建设面积30.7万平方米，规划建设总规模1,500张床位的三级甲等大型综合医疗机构，以满足南部新城及周边范围居民的医疗需求。未来的南部新城将有大规模、高水准、配置齐全的科教文设施。

　　3)地产巨头风向标：目前万科、上海证大、绿地、金轮、保利、复地等相继入住南站板块，后期区域住宅、商业、办公品质将有较大突破，地产巨头的涌入开发更使得该板块更具市场潜能，市场认可度可望大为提高。