销售能力突出,放松限购进一步促进去化
6 月份公司的合约销售额为40.1 亿元,环比上升44%,与2013 年同期相比增加31%。1-6 月份公司累计合约销售额为257.63 亿元,与去年同期相比上升39%。完成了全年目标的37%。公司今年的销售目标比较激进,比去年增加了 67%,由于上半年公司新推项目较少且市场状况不好,公司的销售能力非常突出。公司全年安排了1400 亿元的可售货值,其中上半年和下半年的分配比例为42%和58%。目前,全国有不少城市取消了住宅限购的政策,预计下半年政府在限贷方面也将会有所放松,因此,下半年随着公司推出更多的新项目,预计公司将取得超预期的销售业绩。项目储备充足,迎来跨越式发展
截止2013 年底,公司土地储备为4330 万平米,分布在25 个城市和区域,其中一线城市占比38%,二线城市占比39%,三线城市占比10%,马来西亚占比13%,平均土地成本为1700 元/平方米。公司在2013 年抓住市场机遇,共获取了30 块新的土地,其中40%位于一线城市,还包括位于马来西亚的一块,总计建筑面积为2086 万平米,占了总的土地储备的一半,共花费434 亿元,平均成本为2100,预计平均售价为12100元。公司2014 年全年的可售货值为1400 亿元,其中,有25 个为新推项目。在合约销售额上,公司将迎来跨越式发展。
现金流安排合理,净负债率有望进一步降低
公司2014 年的具体现金流安排为:合约销售额达到700 亿元,回款640 亿元,属于现金流出的项目有:建安费用220 亿元,土地款140 亿元,利息60 亿元,税费90 亿元,管理费用30 亿元,分红30 亿元,总计可以获得70 亿元的净现金流入。其中的140 亿元土地款是2013 年的购地未付土地款。现金流安排有一定的弹性,如果全年的销售额只完成600 亿元,对公司的影响只是那70 亿元的净流入,且销售减少,相应的税费也会减少,公司也会适当的控制新开工数量。2013 年富力地产的净负债率达到了111%,高于行业平均水平,但由于公司有稳健的现金流,风险是可控的。预计公司在未来两年内可将净负债率控制在80%以内。
富力地产成立于1994 年,主要业务有房地产设计、开发、销售、物业管理等,与2005 年7 月在香港联交所主板上市,是首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。公司2013 年合约销售额达到422 亿元,销售面积为339 万平米,2014 年公司将迎来跨越是发展,合约销售的目标为700 亿元,比去年增加66%。另外,公司还积极向海外扩张,获取了在马来西亚的一个项目。公司总股本为32.22 亿股,其中22.07 亿股为内资股。公司的主要股东和持股情况为:李思廉(执行董事)33.36%,张力(执行董事)32.02%,黑石7%,保诚集团6%,其他公众股22%。内资股的结构使公司通过股权融资受到限制,但是,公司一直保持稳健的发展。
销售能力突出
6 月份公司的合约销售额为40.1 亿元,环比上升44%,与2013 年同期相比增加31%。1-6 月份公司累计合约销售额为257.63 亿元,与去年同期相比上升39%,合约销售面积为176.58 万平米,销售均价为14594 元每平米。公司2014 年全年的销售目标为700 亿元,上半年下半年的销售安排占比分别为42%和58%。公司今年一共安排了25 个新项目推出,其中19 个会在下半年上市。在公司的产品组合中39%为高密度住宅,27%为办公楼,15%为零售物业。
从下表中可以看出3 月份的均价有一个大的提升,这是因为公司在3 月份推出了一个商用写字楼,累计销售额为50 亿元,平均售价达到5.1 万每平米。该项目位于广州珠江新城,土地成本为3000 元,预计2015 年可以入账,这类商业项目的推出可以保障公司收获较高的利润率。
土地储备丰富
截止2013 年底,公司土地储备为4330 万平米,分布在25 个城市和区域,其中一线城市占比38%,二线城市占比39%,三线城市占比10%,马来西亚占比13%,平均土地成本为1700 元/平方米。公司获取新项目主要集中在两个方面1)在现有项目的一二线城市以合理的价格补充开发土地,2)进入一些新的有潜力的城市并积极向海外扩张。公司在2013 年新获取了30 个项目(包括一个位于马来西亚的项目)。按照土地所处区域划分,公司的土地储备有38%位于一线城市,39%位于二线城市,10%位于三线城市,13%位于马来西亚。
马来西亚项目介绍
公司获取的马来西亚项目位于柔佛州新山市,与新加坡只有一桥之隔,且公司的地块位于新马大桥的附近。该项目的总的建筑面积为350 万平米,平均楼面地价为2400 元每平米,预计售价为1.8 万每平米。公司给该项目定位的目标人群为1/3 为新加坡人,1/3 为当地人,剩下为其他。虽然该项目的总地价需要83 亿元,但根据公司与当地政府的协议,土地款可分三期三年内支付,降低了公司的财务压力。
财务情况
2013 年公司的营业收入为362.7 亿元,同比增长19.5%,毛利为142.3 亿元,净利润为76.3 亿元,毛利率净利率分别为39.2%和21%。单就公司的物业开发销售业务来看,公司的毛利率和净利率分别为40%和18%。2013 年富力地产的净负债率为111%,高于行业平均水平,但由于公司有稳健的现金流,风险在可控范围内。2014 年的现金流安排为:现金流入主要是销售回款,预计合约销售额700 亿元,回款640 亿元;现金流出主要包括:建安费用220 亿元,土地款140 亿元,利息60 亿元,税费90 亿元,管理费用30 亿元,分红30亿元,最终净现金流入为70 亿元。
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