按国家统计局的口径,今年5、6月份全国70个大中城市连续有过半城市的新房价格环比下跌。楼市“崩盘论”再起,而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点,地方政府或明或暗的松绑限购令正加速扩围。
与楼市“悲观派”观点相左,号称楼市“春天派”的部分专家却认为房价下跌趋势将逆转。相对于过去10年房价一路上涨,下一步楼市到底何去何从?尤其是商业地产,未来还有没有投资机会?
7月26日下午,全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,中国楼市正在回归理性,不会崩盘也不能崩盘,但会面临高位盘整、洗牌加快与利润。
对于商业地产,顾云昌认为,目前须警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。为此,开发商须做到“六态”和“三化”,而投资者须选好地段、看好租金回报与选好品牌物业。
商业地产投资“三把斧”
经历上一轮调控,商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间,各大城市的商业综合体遍地开花。当前,各地的商业地产已进入集中放量期,沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下,供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。
在顾云昌看来,除了产能过剩外,目前商业地产的价格泡沫也与之并存;其次,商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾;再者,网购对实体商业影响很大,比如现在很多人跑到商场试了衣服以后,觉得很好,回家后去网上买。
不过,谢凌补充说,商业地产过剩问题也要一分为二地看待,目前有些商业地产可能会死掉,一个城市虽然规划了很多商业体量,但具体到某一年真正能够开发出多少,要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。
在顾云昌看来,包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心,而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际,房企应坚持“六态”和“三化”策略。按照顾云昌的观点,“六态”主要是指形态(优化空间布局)、业态、动态 (交通便捷和动线设计)、生态(绿色环保)、金态(现金流充足)与常态(盈利稳定)。其中,业态很关键,一定符合当地市场,但最重要的是“常态”要好,不能亏本。
如果商业地产“六态”是作为对开发商硬性考量因素,那么顾云昌所提到的“三化”策略(理性化、差异化和专业化)就是对他们的软性要求,也是更高标准的要求。
目前,国内商业地产的一个典型特征是房企“强”复制而“弱”创新,因为复制所耗费的成本低得多。但这种简单复制模式也埋下了不少隐患。针对商业地产应如何去选择投资?顾云昌与谢凌均表示,对于这一问题有“三把斧”,分别是租金回报与安全性、优质地段和品牌企业。
自7月19日,华润置地首次在成都拉开商业房交会序幕,集中展销布局成都“东西南北”方位的九大地标性商业项目,包括华润中心、华润广场、华润凯旋天地、华润国际社区、华润银杏华庭及华润橡树湾等。
华润置地成都金悦湾项目营销总监陈圆表示,很早以前,万象城周边商铺才卖1万多元/平方米,2012年到现在卖到5万多元/平方米,包括华润二十四城也卖到六七万一平方米。但去年开始,市场及房企经营等原因,售价出现调整,尤其是华润成都在售商业性价比非常高。
在投资者的角度,陈圆认为选商铺有几个原则:第一,跟着大型开发商走;第二,绝对要选成熟的社区;第三,只要开发商敢定最贵的价格,他就敢买最贵的铺子。
济南商业地产成交平淡风险初现 泉城路商圈冷热不均
2014年上半年济南二手房市场中的非住宅类二手房成交平淡,整个上半年网签非住宅类房源1825套,较去年同期相比,下跌了22.60%。网签套数最低的是2月份,网签209套。3月份,网签量431套,创下了上半年非住宅类成交量的最高值。
泉城路商业街,一直以来集合了各种不同品牌,能满足不同消费群体的购物要求。然而7月中旬位于泉城路的泰府广场内的“潮柜”已经人去楼空。记者昨日来到现场时看到,“潮柜”大门紧闭。在泉城路商圈中,佐丹奴、Na、KAMA等品牌旗舰店店铺已经始对外出租。相关经济专家说,商圈内城市综合体的形成,对于品牌实体店是一个很大的冲击因素。
作为疫情过后客流恢复速度名列前茅的购物中心,昆明广场就用一场精彩的氧气音乐节,迎来了上万人围观打卡。
李宁全国首家全新形象旗舰店、Elephant Grounds西南首店,以及小脏鞋Golden goose等潮流时尚品牌上新在即。
据赢商网山东不完全统计,2019年上半年山东开业购物中心(体量≥3万方)共9个,总体量80.4万方。