仁者见仁智者见智 各方评论昆明楼市正式取消限购

　　昆明市政府于8月11日17：00时召开新闻发布会，正式宣布昆明调整商品房限购政策，会议指出：从即日起，居民购买商品住房（含二手住房）的，在办理签约、网签以及房屋权属登记时，不再要求提供居民家庭住房情况查询证明。同时，鼓励长期到昆明务工的外来人员购买商品住房(含二手住房)，在办理签约、网签以及房屋权属登记时，不要求提供一定年限的纳税或社会保险缴纳证明。这意味着，历时近三年半，昆明限购政策于今日退出了历史舞台。

　　为此，第一时间连线了昆明部分开发商及业内人士，就昆明取消限购进行了讨论，但与限购取消消息本身喜大普奔的舆论表现形式不同的是，他们普遍认为，在市场供过于求的背景下，限购的存在本身就是不合理的，但取消限购并不会对昆明楼市产生太大影响，限贷才是掣肘市场成交的关键。

　　昆明市房地产开发协会秘书长刘践：取消限购不可能让楼市马上逆转

　　昆明是一个人口输入型城市，取消限购必然会对楼市产生积极影响，但不可能让疲弱的昆明楼市马上逆转。

　　云南财经大学教授周大研：取消限购对市场无太大影响

　　目前影响市场成交的主要是限购、限贷及房地产税。在供过于求的情况下，限购的存在本身就不合理。就目前全国情况来说，昆明取消限购已经很滞后了。

　　取消限购对昆明市场成交不会产生太大影响，因为目前昆明楼市还是刚需当道，取消限购与否对刚需并无太大影响，房价也不会因为取消限购就上涨。影响市场成交的关键还是限贷，随着限购的取消，限贷或许也会跟进。

　　在周大研看来，并不能想当然的认为这一单一举措对昆明楼市形成多米诺骨牌效应。“目前来看，全国楼市一片唱衰声，购房者的观望情绪很浓厚，昆明也不例外。”周大研坦言，购房者观望情绪已经根深蒂固，这一微调控对昆明楼市的刺激也会微乎其微，不会扭转下行趋势，更不可能根本逆转目前的颓势。

　　周大研坦言，如果楼市扭转颓势，单靠政府出手相救是远远不够的。目前来看，相关政府部门发出征收房产税的信号，但并未出台具体征收的时间节点；在央行连续喊话支持房贷后，银行的反应情况一般，购房者申请房贷依然严峻。要想根本救市，需要政府与银行等多方面的联动。

　　对于下半年的昆明楼市走向，周大研分析，在政府单一出手调控的情况下，接下来的昆明楼市将持续下行压力，估计房价还会整体下滑10%。如果继续推出其他调控，昆明楼市上涨幅度不会太明显。反之，下跌幅度也不会大。

　    云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪：房价整体大幅下降的可能性不是太大

        目前取消限购政策，是符合昆明实际的。但他也提出，从整体来看，稳健的货币政策今年内 依旧会持续，因此，虽然限购政策取消，但限贷政策仍继续执行。所以，他认为，限购取消对市场会有一定的帮助，但也很难使得昆明的房地产市场马上反弹。

　　限购取消对昆明房价将带来怎样的影响？对此，张洪表示，从昆明的情况看，房价整体大幅下降的可能性不是太大。结合实际来看，不排除有的片区、地 段的部分开发项目存在价格调整的可能。比如：三环以外、供应体量偏大，但实际需求又比较小的区域价格继续下调的可能性较大。但在主城区、二环以内的区域房 价则会相对稳定，但继续上涨的可能性也不大。

　　海伦国际策划经理陈义为：限购取消的市场效应需要一个反应期

　　事实上自从查档取消以后，昆明可以说已经隐性地放开了限购，但是从市场成交数据来看，并未对成交有太明显的促进作用。“不过限购取消的市场效应，还需要一个反应期和消化期，等三、四季度的成交数据出来以后，或许就能够很好地说明这一问题了。

　　至祥置业(昆明)公司总经理周曼：限购只是一个象征 市场趋冷还是因为“钱”

　　限购令一开始落地之时，市场还较热，猛然的一脚刹车，显得特别有用。但其实目前市场已经基本达成共识，现在的市场冷，并不是限购令的一脚刹车刹出来的。在“双限”的大环境下，地产更受限的其实是资金来源的各个口径在不断缩紧。“限贷”对于各个口径来说更为要紧。只能说放开限购是一个信息，市场趋冷，还是因为一个“钱”的问题。限购只是象征意义，对市场的根本影响不是太大。

　　新地产云南版主编米祖明：昆明楼市阳痿的根源在于没钱

　　昆明楼市阳痿的根源是什么？不是限购，而是没有钱，老百姓没有钱，银行没有钱。现在银行首套房贷款门槛过高，我认为非常不公平，如果首套房首付20%，利息再打七八折，就正常了。

　　微博网友 @昆明楼市泥菩萨

　　微博网友 @昆明楼市泥菩萨 针对发布的消息也接受的书面采访——

　　1、从目前的信息看，昆明是全面取消限购还是适度松绑？

　　目前，估计没有城市会承认取消限购的事实…

　　2、昆明取消限购对昆明楼市会有些什么影响？

　　住宅的价格泡沫会更加坚硬，开发商提升了价格的预期，大面积的价格跳水会停止或推迟…

　　3、昆明楼市价格在昆明取消限购的背景下，会有什么走势？

　　昆明住宅短期内供量会处于相对过大的状况，缺少向上的动力…但由于地价和开发成本过于刚性，也没有大幅下行的空间…

　　4、取消限购会不会让今年疲弱的昆明楼市逆转？

　　很难…

　　5、现在购房是最佳时机吗？

　　作为刚需购房，主要看城市配套和价格：昆明主城住宅（三环内、北市区、高新区、南市区）在7000-8000请立刻出手；房价在8000-8500，在生活和城市配套成熟的地段的优质住宅（城市捷运、学校、医院、商业）也值得立刻购买；超过10000的普通住宅可以再考虑一下…

　　微博网友 @云楼报坊hu

　　微博网友 @云楼报坊hu 在微博上就网易房产云南站本条消息评论称，取消限购对市场冲击小。1、限购民间早已被解构，基本不成购买障碍。2、取消限购会让一部分改善性需求释放，但比例小。3、会让部分公务员合法获得第二套集资房的机会。4、限购没有限贷管用，没有贷款支持有多少人能买得起房。5、房价整体偏高人们担心价格回调所以观望。6、房产税遗产税不明，加剧观望。

　　昆明中原地产资源中心总经理林岚

　　昆明中原地产资源中心总经理林岚：从目前的信息看，并不能看出来昆明是全面取消限购还是仅仅是适度松绑。首先昆明并没有出台一个具体的文件说明松绑限购政策，其次目前还没有操作成功的案例来表明昆明是全面取消限购了还是适度松绑。中原地产认为对楼市影响最大的其实是信贷，资金问题才是影响买房的根本问题。限购取消会一定程度刺激楼市，但是并不会造成很大的影响。

　　昆明楼市价格在昆明取消限购的背景下，会有什么走势？昆明中原地产资源中心总经理林岚认为，限购或不限购其实对楼市的影响并不是那么大，资金问题才是重点。今年市场趋紧，限购取消后楼市销量会有所增加，但是楼市价格不会有太大改变，会保持稳定。据中原地产对昆明楼市的研究，昆明购买人群是相对稳定的，不会因为市场的调整有较大的改变。放松限购后成交量波动不会很大，仍会在去往年基础上保持平稳。

　　对现在是否是购房最佳时机的问题，林岚称对于自住人群而言，其实任何时机都是买房的最佳时机，因为楼市价格很难会有一个抄底的价格。自住型购房所要考虑的最重要的是居住环境、配套设施等。房子在任何时候买都是能够保值的，从长远来看，房价是会上涨的。对于投资人群而言，其实也不存在投资最佳时机，因为投资者在限购时期可以投资商业地产，商业这一块是不受限购约束的。

　　金地集团昆明市场营销部经理章骏

　　金地集团昆明市场营销部经理章骏：昆明和全国其他城市一样，楼市都受到地方政府行政化的干预，是全面取消还是适度松绑，从一定层面上反映了政府对于楼市行政化的干预程度。从一定程度上是政府对房地产行业，或者说市场的干预在减少，也就是说行政干预会逐步淡出市场。

　　如果政策发布，从一定层面上会给昆明楼市信心提升，但不可能特别大。除了这样的调控政策出台，政府或都以各种其他形式进行，例如对外来人员的购房资格审查调整等等。但落到限购政策来看，对昆明楼市影响会有两个方面：第一，昆明限购政策出台将会将引入更多的投资客；第二，取消限购政策会让房子价格的升值空间降低。从今年全国的情况来看，房地产市场总体下行的趋势是明显的，但政策还是会给昆明楼市带来一定 程度上的信心提升。

　　取消限购会不会让今年疲弱的昆明楼市逆转？章骏认为对昆明楼市而言在信心上会有提升，成交量也会有一定程度的提升，但这是局部性的提升。政策的出台往往需要一系列的环节进行，实际上政府是睁一只眼闭一只眼，不命令禁止也不提倡。从一系列环节上看，银行限贷政策等可能也需要进行适当的调整。逆转不好说，但是提升信心一定会有。

　　对于消费者而言，如果政策出台现在是否是购房的最佳时机？章骏称从购房者来看是不错的，局部楼盘价格都会随着政策进行适当降低。从今年来看，前半年整体的楼市都不是特别好。且接下来很有可能像今天一样，各种政策或银行手段的出台带来一定的改观。当然现在楼市相对低迷的周期长度还不能确定，或者3月到5月都有可能。但从消费者来说，现在购房不失为好时间点。

　　至祥研究中心总监田志余

　　至祥研究中心总监田志余：目前昆明的取消限购只是对审核放松，所以只能算是适度放松。就其限购放松的影响而言，首先，取消限购对于大部分人的影响只是在于心理层面，具体会有影响的群体主要是想要改善居住的、想投资房产的、外来客户群体这三类。但是现在限购并没有全面放开，所以对楼市而言影响不会很大。

　　其次，限购的影响远远没有限贷大。限贷才是真正影响买房的因素，很多人买不起房正是因为卡在了首付上。如今银行放贷收益低，所以银行放款意愿较低，这直接影响了很大一批买房者。目前信贷紧缩，即使放松限购对楼市也不会造成很大影响。

　　另外，楼市往往受预期的影响会比较大。所谓预期，就是大众对行业走势的判断。今年大众对楼市的预期就是楼市不景气、房价下跌，大家都有“买涨不买跌”的心理，因此取消限购也很难改变购房者观望的情绪。

　　限购松绑对于楼市的影响在后期可能会体现得更明显些。从11年开始昆明土地供应量放量增大，今年是昆明成交的高峰期，之后楼市压力会加大，限购放松对于今后楼市压力的缓解会起一定作用。

　　昆明楼市价格在昆明取消限购的背景下，会有什么走势？至祥研究中心总监田志余认为短期内房价并不会有大的变化。因为楼市的压力，现在部分楼盘对于价格已经有了调整。在后面的日子或许会有一些降价，但是总体上楼盘的价格会保持稳定。

　　从今年的楼市备案上来看，前4个月的楼市成交量相比去年有较大的上涨，这是因为2013年的一些楼盘团购蓄客很多，待2014年拿到预售许可证后登记备案，所以今年前几个月楼市成交量大幅上涨。但是从5月开始，成交量开始有所下滑，这就是去年的备案已经用完。如今放松限购，新增销售部分能够保持与今年前期成交水平持平就已经不错了，激增不太可能。

　　何时为购房是最佳时机？田志余认为现在属于房地产的博弈期、过渡期。在今年的6月-9月，也许会有一些激进的开发商会降价，这个时期会有一些买房机会。购房者可以在这个期间密切关注自己所看中的楼盘价格变化，有价格下浮就可以抓住机会拿下。因为按国家规定不会让房价持续下跌，再加之限购取消，所以9月以后房价又会回归稳定。

　　市场

　　松绑限购

　　并未带动成交回暖

　　从全国来看，进入6月后，全国有不少城市以不同形式对楼市限购政策进行微调，甚至全面放开。据不完全统计，目前已有超过30个城市松绑了限购政策。

　　昨天，记者带着昆明取消限购的消息采访了多个楼盘，对此消息他们并不意外，接受采访的楼盘销售人员都告诉记者，早在6月，昆明楼市限购政策就已 悄然改变，购房者在买房时不再需要提供查档表，购房者只要签订一份承诺书，承诺自己名下没有房产，就不受限购政策的影响，但这并未有效带动楼市成交的回 暖，最近几周的成交量甚至一直处于下跌态势，7月份成交量更是创下今年以来最低纪录。

　　二手房方面，多位中介负责人也表示，7月昆明二手房成交量并没有因为限购政策暗自松绑而有所回升。

　　开发商

　　取消限购

　　房价不会立即上涨

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，限购取消并非是楼市春天的到来，但他预计还是会对楼市整体的活跃性、成交量有一定的带动作用。目前，对于大部 分开发商来说，快速消化库存，回笼资金比什么都重要，所以取消限购并不会导致房价的立即上涨。“即使取消限购，限贷政策依然继续执行，房地产对金融的依赖 程度很高，绝大部分购房者购房都必须依托银行贷款，加之目前昆明楼市供应量明显大于需求，因此，即便取消限购，还有金融政策和市场两只"手"在做调节。”

　　二手中介

　　二手房成交量

　　下半年或将增30%

　　昆明富邦房产总经理卞东晓认为，今年以来新房和二手房的成交量的确下滑比较明显，此时取消限购无疑是地方政府的一个救市行为。他分析认为，限购 取消后，一部分刚性需求和改善型需求的购房者会出手。他预计，下半年二手房的成交量会比上半年有所增长，增幅预计在30%左右。

　　他也提出，由于目前限贷等政策还未取消，因此，限购取消后房价也很难快速反弹。“我个人认为，限贷政策在今年下半年以内取消的可能不大。”

　　市民

　　投资需求并不着急入场

　　一直在寻觅房源想买房的小张告诉记者，他一直在观望，希望房价再降点：“今年房价的确降点了，可此时取消限购，房价会不会又涨上去？还是尽快看看，不行就买了。”

　　投资者王先生告诉记者，他不会因为限购取消就着急入市买房，“其实投资者在买房时对贷款的需求更高。现在取消限购了，限贷政策仍然执行，我根本 不可能一次性付款买房，这笔账不划算。”王先生表示，他不会再投资买房还基于几个因素：一方面，目前投资买房的收益已经大不如前，另一方面，房产税等政策 出台的可能，使他对未来政策、市场预期也不看好。