长沙悦方ID MALL全面解码：业态规划、动线与租金策略

　　内容提要：项目现状、商圈分析、建筑设计、内部空间设计、内外部交通动线设计、业态规划与布置、入驻品牌与楼层落位、商铺租金比较、优劣势分析。

　　目前商场已汇聚了来自欧美、日韩、港台多个国家及地区的 170 多个品牌。开业初期，商场租金定位较高，商场的经营以收取租金为主，少量快时尚品牌实行联营模式（如 H&M、优衣库、无印良品）：二、三楼租金约 380 元/平方米/月，四楼租金约300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理费，户主单独收银。少数商家承担不起租金撤场后，商场进行了经营调整。

　　一、 项目现状

　　悦方ID MALL 坐落于长沙市天心区坡子街与黄兴路步行街交汇处，地处长沙五一核心商圈，项目总建筑面积 12 万平米，共七层，地上五层及地下第一层为商业，地下第二层为停车位。

　　悦方ID MALL 开业以来，一直在不断引入更多国际化、独特的时尚品牌，去满足长沙及周边城市年轻消费群对时尚的不断追求。目前商场已汇聚了来自欧美、日韩、港台多个国家及地区的 170 多个品牌，其中 70 多个品牌均是首次入驻长沙，包括来自欧美、日韩、港台多个国家及地区的服饰、饰品及餐饮娱乐品牌如UNIQLO、MUJ、H&M、NOVO、 J.LINDEBERG、MissSixty、CHOCOOLATE、b+ab、Watson’s、COSTA COFFEE、PACIFICCOFFEE、星美国际影城、喜悦滑冰场、HISHOP 精品超市、俏江南、许留山等，这也填补了许多国际潮牌在湖南乃至华中地区的空缺，为长沙这座中部最具活力和开放性的城市增加了不国际时尚品牌零距离对话的平台。

　　二、商圈分析

　　悦方ID MALL位于长沙核心商圈——五一商圈正中央，长沙历史名街——民俗美食文化街坡子街东入口处，北依全国知名酒吧街解放西路，南临东西主干道人民路；东依黄共路步行街，西临百年老店火宫殿、沿江风光带，连接地铁一号线人民路站。

　　五一商圀，号称湖南第一商圀，拥有 6000 个商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30 万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副关实的人流、物流、资金流、信息流的中心。

　　三、建筑设计

　　1. 建筑立面设计

　　悦方的外立面设计别具一格，整体趋于现代主义极简风格，充满了时尚的快感。装饰采用大量的直线和体块元素，运用多重对比塑造了一个简单大方的视觉空间。整体基色素雅稳重，饱含高档成熟的魅力。辅以高纯度高亮度色块，彰显时尚与活泼。

　　2. 内部空间设计

　　大体量的中庭设计，并且中庭设置电梯，作为垂直交通的空间。电梯的背面充分利用，用来作广告牌，既隐藏电梯在美观上的不足，又有效利用空间。中庭跟平面都用弧线，但整体的风格统一。且两边小的中庭上方设置电梯，在下层可以当景观用。

　　四、交通流线设计

　　1. 外部交通流线

　　悦方ID MALL 建筑平面由坡子街分为南北两部分，二至五楼南北相连。主入口位于南部临人民路，规划前坪有 7000 平方米入口广场，北面入口临解放西路，但是被万达广场（沃尔玛）阻挡；坡子街东路为项目的步行街东入口；西面入口为沿坡子街的临街铺面。

　　2. 内部动线设计

　　关内部动线设计不同于百货四四方方的动线，是一种弧形动线，可从黄共路步行街上的悦荟广场侧面导入客流，再将客流从火宫殿方向引出。中庭空间开阔，多功能卫生间体现人性化，自然采光充足，整体造型动感明快，给人一种活泼快乐的规觉效果和时尚体验。商家也一致认为，悦方的硬件条件在长沙的贩物中心、百货中的确是最好的。

　　一层为了人流的方便，设为局部底层架空，其流线清晰便捷，各功能房间易于寻找。餐饮和其他如服装区域没有严格意义上的划分，它们在每一层以主从关系出现。

　　五、业态规划布局

　　1. 业态横纵布局

　　B1：高端超市、家居生活、文化馆

　　L1:国际名品、化妆品、珠宝、钟表

　　L2:名品服饰、潮流精品、休闲餐厅

　　L3:时尚服饰、运动休闲、潮流地带

　　L4:真冰场、美食广场、数码专区

　　L5：五星影院、主题餐厅

　　2. 总体业态分析

　　悦方ID MALL 在数量上占比最大的为零售业态，在配套服务上，数量较少，但如喜悦传奇、喜悦滑冰场、星美国际影城这些主力店均占有较大面积。在零售业态上主要经营的服装类、珠宝钟表配饰类。

　　由亍在实践过程中的定位变化，在放弃最先宣传的奢侈品招商方向之后，悦方通过h&m、novo、优衣库等快时尚主题品牌店的组合作为主力店，打造充满 high&in 癿时尚体验，成为年轻时尚化的购物中心。在长沙，这种模式的贩物中心目前只有乐和城与之类似。

　　六、商铺租金比较

　　开业初期，商场租金定位较高，商场的经营以收取租金为主，少量快时尚品牌实行联营模式（如 H&M、优衣库、无印良品）：二、三楼租金约 380 元/平方米/月，四楼租金约300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理费，户主单独收银。少数商家承担不起租金撤场后，商场进行了经营调整。

“注：因租金随着诸多因素存在不可控调整，以上租金分析资料仅供参考” 

　　七、借鉴分析

　　优势

　　1、业态品牌形成差异，约 70%的零售品牌来自欧美、日韩与港台地区，其中，近70家商户品牌首次进驻长沙，给长沙零售商业注入了新鲜血液，形成品牌差异化的经营，有利后期市场的培育与发展。

　　2、自2012年上半年开业以来，通过各种营销活动提高知名度，聚集人气，商场人流增长较快，经营趋于良性稳定的发展。

　　3、专业的设计团队，合理规划设计，引导人流聚集，方便人流集散。（各个方向设置多个出入口、在与万达广场相衔接处设计了7000平米的前坪广场），注重公共空间及设施打造，营造优越的购物环境。

　　劣势

　　前期二、三、四层租金偏高，商户经营压力较大，导致后期营运过程中部分商家承担不起租金而撤场，导致经营调整与招商频繁。

　　商业地产学院：最专业的商业地产干货分享平台。