合肥瑶海现商业综合体“断档带” 万达广场入驻填补空缺

　　与长江东路交织的东一环、铜陵路、东二环，成为了瑶海区发展的分水岭。近年来，为改变东城整体风貌，摆脱老工业区“脏乱差”的印象，瑶海区政府在招商建设方面，也一直坚持“一改一建”“一转一变”的发展步伐。随着万达、恒大等品牌房企的进驻，瑶海的规划战略逐渐过渡到“变样”“转型”的字眼，从2014年8月瑶海区6宗土地入市拍卖也可看出发展步伐的加快。

　　未来是需要周期的，而目前瑶海区沿着长江东路向东，商住综合体的配套呈现“向东递减式”缺失，这也符合上述“东一环、铜陵路、东二环成瑶海发展的分水岭”现状。东一环以内坝上街环球中心、恒大中央广场成为商住综合体的代表，东一环与铜陵路之间仅有信地城市广场大盘，而铜陵路与东二环之间宝业东城广场、闽商国贸中心成为商住综合体的典型，再向东只有东部组团的禹洲中央广场，而“郎溪路板块”到“龙岗路板块”，这一区间成为商住综合体的“断档带”。

　　2014年7月3日，瑶海区“大块头”E1403号（225亩）成功出让，大连万达商业地产股份有限公司以7.5375亿元竞得该商住地块，至此合肥第三座万达广场将落户瑶海，而更大的意义在于万达广场将填补“断档带”商住综合体的空缺。

　　东城综合体市场现状：供应量呈现“向东递减式” 缺失

　　近年来，恒盛坝上街环球中心、信地城市广场、宝业东城广场、闽商国贸中心、禹洲中央广场纷纷扎根东城，瑶海区的商住综合体项目可谓是遍地开花，发展极为迅速。这些项目不仅成为区域热盘，在“东一环、铜陵路、东二环”所划分的几个区域里，也成为标志性、代表性的项目。

　　瑶海区综合体商业办公备案情况

　　在几大综合体项目中，由于信地城市广场入市时间较早，商业与住宅公寓的备案量较高，截止8月5日，商业备案397套，参考均价40325元/平米。住宅主要以公寓为主，合肥房产局网站上信地城市广场，包括“乐富公寓”“藏龙阁”等案名，共备案2320套，参考均价8514元/平米，项目的销售也逐渐进入后期阶段。

　　瑶海东一环以内，主要商业综合体项目有坝上街环球中心、恒大中央广场，其中坝上街环球中心从2013年3月首开之后，住宅共备案732套，参考均价10970元/平米，近期商业、办公也刚刚上市，目前商业库存213套，办公库存107套，目前入市仅为A2地块一期，后期还将有大量商住业态上市。东一环内，另一商住大盘，恒大中央广场6月21日开盘，住宅备案157套，参考均价10209元/平米，商业备案134套，参考均价41937元/平米。该项目开盘当天住宅和商铺开盘取得共计25.6亿的销售业绩，随着下半年的持续备案，或将冲刺区域销冠。

　　铜陵路与东二环之间，典型商住、商办综合体代表项目不多，主要为宝业东城广场、闽商国贸中心两项目，开盘入市以来，宝业东城广场办公备案436套，参考均价9800元/平米；住宅1004套，参考均价7080元/平米。该项目住宅目前基本售完，剩余部分办公商铺在售。位于新安江路附近的闽商国贸中心，由于2014年二季度刚上市，商业类备案38套，均价9800元/平米。

　　东二环外现商住综合体“断档带”万达广场落户弥补空缺

　　从瑶海几大商住办综合体也可看出，在东城市场均占据一定的份额，而目前的销售业绩也较为不错。但部分项目住宅、商业销售过半或基本售完，一路向东，商业配套的市场供应量也在减少。另外，从东一环到东二环以外区域，随着区域、社区覆盖面的增大，更加凸显几大板块商业综合体的缺失，尤其是“郎溪路板块”“龙岗板块”两大生活社区。随着一两年内，两大板块诸多住宅项目的人口入住，这一板块也将成为商住综合体的“断档带”。

　　东城综合体、环线、板块布局

　　随着方庙等城中村拆迁工作进入尾声，E1403地块也随之“浮现”。根据政府对E1403地块的规划该地块须建设15万平方米的购物中心，这也意味着大体量商业中心将落户“方庙板块”，而周边诸多项目也打起了“傍大款”的主意。

　　另外，E1403地块为商住用地，除了上述15万平方米的购物中心之外，住宅也成为主要业态。根据容积率测算，E1403地块225亩，最大容积率3.5，建筑面积最大达到52万平方米，由于15万平方米的购物中心，须整体自持经营，不得分割销售。那么商品住宅与商铺的体量最大将达到30多万方，而这样一个体量规划，也造就商住综合体大盘的诞生。2014年7月3日，瑶海区 “大块头”E1403号（225亩）成功出让，最终被大连万达商业地产股份有限公司以7.5375亿元竞得，至此万达广场进驻瑶海。

　　万达广场进驻将促东城综合体市场竞争与发展

　　从瑶海区对于该地块竞得单位的资质来看，除了上述15万方的购物中心建造外，不仅提出了开发资质与资金的要求，还做出了“开工后22个月内建成且全面开业”的硬性标准。这样的开发要求，恐怕只有万达广场的模式才能契合，而作为瑶海区“变样”“转型”的发展战略，招商引入万达这个品牌房企，再加上万达广场在包河万达、天鹅湖万达的成功先例，也让万达广场模式成为不二选择，既符合区域发展规划，也契合万达模式战略。

　　面对目前东城“多环线”的发展布局，以及前文所描述的区域商住综合体特点，目前整个东城商住综合体发展是丰富与多元的，而合肥第三座万达广场的进驻，不仅会促进东城综合体市场的竞争，也将为区域带来全新的 商业模式、运营策略、管理方法，甚至是“文化理念，而这些都将会填补瑶海市场空缺。另外，合肥第三座万达广场的建成，将快速提升板块、区域价值，未来也将成为东进瑶海的新一站、新中心。